6月18日，首批商业不动产REITs在上交所上市交易，我国公募REITs资产品类再度增加一块关键“拼图”。

　　本次上市的4只产品分别为汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT。上市首日，首批商业不动产REITs均收涨，实现“开门红”。

　　自2021年首批公募REITs上市以来，其挂钩实体资产营运、能穿越周期的特性和收益成长性已经被市场检验认可。此次商业不动产REITs亮相，能为市场带来何种机遇？中国证券报记者走进发行人、投资机构、中介机构，去了解和探询答案。

　　出租率维持较高水平

　　与其他REITs相比，商业不动产REITs的重要区别在于基金底层不动产的资产类型，商业不动产主要是指商业综合体、商业零售、办公、酒店等。

　　首批上市的4只产品主要涵盖商业零售、商业办公楼等成熟商业业态，有2只底层资产为奥特莱斯购物中心。其中，中金唯品会商业REIT底层资产为郑州杉杉奥特莱斯项目及哈尔滨杉杉奥特莱斯项目，2025年加权平均出租率分别为99.52%、99.89%。

　　为何出租率如此高？中金基金总经理宗喆表示，郑州项目处于郑州市和开封市中间的核心区域，可以吸引跨城客户进行消费；哈尔滨项目周边配套成熟社区，客流稳定。

　　中信建投首农商业REIT持有的不动产项目为坐落于北京市昌平区的龙德广场。龙德广场项目业态为购物中心，2025年加权平均出租率为96.89%。首农食品集团董事长袁浩宗介绍，龙德广场的位置优势显著，其为天通苑最大的一块商业地产，服务周边众多居民，其服务能力决定了龙德广场对商家的吸引力。

　　运营数据的优异，不止表现在纸面上，更让消费者和各类投资者“可感”“可触及”。上海地产集团投资发展部总经理曾文慧直言：“好的资产才能符合发REITs的标准。汇添富上海地产商业REIT投资的底层资产是位于上海黄浦区的鼎保大厦、鼎博大厦，均为甲级写字楼，整体区位优势、企业入驻以及出租情况，REIT招募说明书里都披露了，大家现场走一走，更能感受到区域活力和资产情况。”

　　“首批商业不动产REITs项目出租率都非常高，这都是各地原始权益人精心挑选的项目。从未来增长潜力来看，管理方面还可以持续提高，比如加强精细化运营和管理。”宗喆称。

　　打通投融管退通道

　　商业不动产REITs通过盘活存量资产、打通直接融资渠道，为实体经济注入金融活水。同时，借助商业不动产REITs，企业能够将成熟资产推向资本市场，这不仅打通了资金回笼的关键渠道，也构建起良性的资产循环模式，激发了企业从传统“开发商”向“资产管理者+服务商”的转型动力。

　　“商业不动产的推出非常契合我们企业的发展趋势，公司也希望自身的经营能力能够产生更大的价值。”砂之船集团董事会秘书沈悦表示。

　　袁浩宗认为，商业不动产REITs的上市，不管从国家层面、社会层面还企业层面，都是一个重要的里程碑，也是一个新起点。以首农食品集团为例，袁浩宗称：“首农食品集团作为北京市首批改组的国有资本投资公司，在北京有大量不动产，大概几百万平方米。通过商业REITs发行，可以把固定资产变成流动资产，给企业发展提供更多现金流，投资更多资产，形成良性循环。”

　　更为重要的是，商业不动产REITs为整个商业不动产领域的大量非上市资产，充当了价值发现的“锚”与“尺”，改变了以往市场信息不对称的局面，进一步打通了投融管退通道。

　　曾文慧称：“商业不动产的推出，为存量资产提供了一个‘投融建管退’良性循环的通道。以前，有些城市更新项目受制于重资产沉淀退出不畅，现在有了多层次REITs市场的助力，可以帮助企业较快回笼资金，投入新项目。”

　　看好长期配置价值

　　作为普惠金融的重要载体，商业不动产REITs让广大投资者多了一项新选择，能够以较低门槛参与优质商业不动产投资，分享城市发展和消费升级带来的长期稳定收益。

　　从首批上市的4单商业不动产REITs产品发售数据来看，一级市场抢筹火热，公众份额全部一日售罄、提前终止募集并启动比例配售，募集资金超200亿元。

　　“首批4单REITs产品预测的现金分派率基本集中在每年5%左右。”中信建投证券投行委联席主任、董事总经理谢常刚介绍，对公众投资者来说，投资商业不动产REITs，首先要理解它不是保本产品，也不承诺固定收益。不能只盯着短期价格，也不能简单把现金分派率等同于投资收益。更重要的是看清楚底层资产是什么、现金流来源是否清晰、租户结构是否健康、运营管理是否稳定、估值是否合理，以及自己能否承受二级市场价格波动。

　　对于未来发展趋势，合凡资产副总经理于凯凡认为，商业不动产REITs具有清晰的长期配置价值，商业不动产REITs能填补我国机构投资者的资产配置需求，长期发展空间非常广阔。