6月18日的北京土拍，厦门国贸和招商蛇口成为“绝对主角”。

　　在当日下午举行的丰台区丰台桥南9001地块竞拍中，经过现场144轮举牌，该地块最终被厦门国贸以总价11.947亿元、楼面价约5.67万元/平方米、溢价率15.65%竞得。该地块系R2二类居住用地，用地规模19163.04平方米，地上建筑规模21079平方米，限高45米，容积率1.1。

图片来源：中指研究院

　　《每日经济新闻》记者注意到，该地块经过线上四手报价后转入现场竞价，招商蛇口、越秀地产、厦门国贸、懋源地产四家房企展开争夺，但越秀地产和懋源地产出手次数较少。

　　本场土拍于下午3:30开始，竞价至第48手时，厦门国贸踩点举牌报价10.891亿元，彼时主持人已落槌，招商蛇口秒跟举出10.902亿元，随即提出异议。随后双方离场协商，耗时超过1.5小时，现场也一度“空无一人”。下午5:40左右，各开发商人士回到土拍竞价现场，招商蛇口和厦门国贸继续竞价。下半场双方的举牌节奏明显加速，并很快结束战斗。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯向每经记者表示：“这一插曲提醒各方，卡点举牌与不规范举牌行为可能引发争议。”

　　值得注意的是，厦门国贸上一次在北京操盘，还要回溯至2023年11月顺义新城的璟上兰园项目。今年5月，厦门国贸还参与了北京蒲黄榆地块和太平桥地块的竞拍，但均未成功。

　　张凯表示，丰台区丰台桥南9001地块自身指标具备一定稀缺性，为北京三至四环间近年少见的低密用地，预计规划4—7层洋房或小高层。按照建筑面积约2.1万平方米推算，可售房源约百套，属于小体量改善盘。

　　“但地块包含隐性成本，西、南、东三面均须无偿配建3条街坊路并对外开放，占地约0.4万平方米。扣除后有效容积率升至1.4左右，有效楼面价近7万元/平方米，已超过附近的华润万泉寺B地块水平。低密属性虽优，但成本已较高，利润空间有限。”张凯认为，该地块周边多为2000年前后建成的老社区，城市界面一般，对项目品质感知存在负面影响。

　　从地块周边情况看，北侧有懋源煜泽台、懋源璟瑜、懋源璟廷等次新盘在售，单价均超过10万元/平方米；东侧丽泽板块新房密集，包括中海丽金府、中海丽泽三号院、万泉寺B项目及存量项目端礼著；南侧有北京隅·西颂、嘉棠雅序、存量君礼著等。区域整体库存较大，去化周期长。价格方面，据贝壳找房，该地块周边次新二手房金融街融府今年5月挂牌均价约7.4万元/平方米，丰管路甲52号院老小区挂牌均价约4.8万元/平方米。

　　“该项目未来售价预计在10万元/平方米左右，核心优势在于板块内缺乏同档次新房直接竞争，溢价空间相对清晰。短板在于地块体量过小，社区感与私密性先天不足；铁路噪声的存在则可能削弱实际居住体验。”张凯表示，“今年以来，丰台供应与成交双双放量，且入市地块全部位于环线核心区内。但区域广义存量已达170.5万平方米，去化周期逼近40个月，消化压力不容回避。”

　　张凯向每经记者分析称，“更值得警惕的是，现阶段新房产品迭代周期持续缩短，产品力快速攀升，地价却在同步下行。存量新房与新产品之间的差距越拉越大，一旦错过销售窗口，便可能沦为‘死库存’。因此，政府在供地节奏上应更加审慎，对于库存高企或新盘集中入市的板块，宜阶段性暂停新增供应，避免新地块持续‘背刺’存量项目，进一步拉低板块新房均价，加剧市场下行预期”。