6月18日，首批4只商业不动产REITs在上海鸣锣上市，标志着商业不动产REITs试点正式启航，我国公募REITs市场迈入新阶段。

　　这4只商业不动产REITs分别为汇添富上海地产商业REIT（508600.SH）、中信建投首农商业REIT（508601.SH）、国泰海通砂之船商业REIT（508602.SH）、中金唯品会商业REIT（508603.SH）。上市首日，4只商业不动产REITs涨幅居前，其中国泰海通砂之船商业REIT涨幅位居REITs市场首位，涨幅达到11.08%

　　第一财经获悉，近期还有多只首批项目将依规发行上市，市场将稳步持续扩容。与此同时，配套政策将持续完善，相关部门、地方政府正在研究推进土地使用权续期、税收支持、保险资金投资等配套举措，4只中证REITs全收益指数基金已于近日获得证监会批复，可为REITs市场引入超10亿元增量资金。

　　截至目前，全市场已受理21只商业不动产REITs，拟募集资金超过600亿元。其中，上交所已受理16只产品。

　　在业内看来，首批商业不动产REITs的成功落地，验证了国内商业不动产资本化路径的可行性。我国存量商业不动产规模庞大，未来随着试点常态化扩容，将有更多商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等存量资产通过REITs实现证券化落地。

　　首批上市，短期或迎申报与发行密集期

　　2025年年末，证监会正式发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》及配套业务规则，正式启动商业不动产REITs试点工作。

　　从试点政策发布到首批产品上市不到半年。首批上市的4只商业不动产REITs，产品底层资产覆盖商业零售、商业办公楼两大商业业态，位于北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等城市。其中既有上海黄浦区商圈的写字楼，也有奥特莱斯。

　　今年5月下旬，4只产品陆续开启发售。从首批上市的4单商业不动产REITs产品发售数据来看，公众份额全部实现一日售罄、提前终止募集并启动比例配售，募集资金超200亿元，定价均高于询价区间5%以上。

　　从募集规模来看，首批四只商业不动产REITs总募集资金超200亿元，平均网下认购倍数达78倍，涵盖银行理财、券商自营、私募等各类专业机构，同时吸引了个人投资者参与。

　　中金基金相关业务负责人称，投资者布局商业不动产REITs，核心是看中底层商业物业持续现金流分红能力。

　　那么，对于普通投资者来说，投资商业不动产REITs，需要注意哪些问题？

　　中信建投证券投行委党委副书记、联席主任、董事总经理谢常刚认为，对公众投资者来说，投资商业不动产REITs，首先要理解它不是保本产品，也不承诺固定收益。不能只盯着短期价格，也不能简单把分派率等同于投资收益。更重要的是看清楚底层资产是什么、现金流来源是否清晰、租户结构是否健康、运营管理是否稳定、估值是否合理，以及自己能否承受二级市场价格波动。

　　商业不动产REITs聚焦商场、写字楼、酒店等经营性物业，收益主要来源于市场租金，运营上可通过业态调整、主动管理提升价值。同时可将流动性较弱的商业地产转化为公开交易产品，以让持有方盘活存量、回笼资金。

　　截至目前，全市场已受理21只商业不动产REITs。关于后续扩容节奏，中信建投证券REITs与资产证券化部负责人、董事总经理余彦平用“起步稳、扩容快、标准严”来做概括。

　　余彦平说，在“规模大”的背后是“多元化”，当前受理项目业态覆盖购物中心、商业综合体、酒店、奥特莱斯、社区商业，原始权益人亦涵盖央企、地方国企、民企、外资机构等多元主体。短期来看，随着首批项目落地形成示范效应，后续仍会有一批核心城市优质商业项目接续申报，一段时间内仍会是申报与发行的密集期。

　　公募REITs市场迎来哪些新变化？

　　商业不动产REITs实现了公募REITs底层资产从基础设施到商业不动产的全门类覆盖。这一突破对REITs市场的投资者结构、产品多样性和市场深度将带来怎样的变化？

　　中金基金总经理宗喆认为，此次商业不动产REITs的推出，是国内公募REITs市场走向成熟的关键里程碑，将有三个方面变化：一是优化投资者结构，吸引更多长周期资金入场，同时依托商业不动产REITs分红稳健、兼具资产增值弹性的特征，REITs能够较好匹配不同风险偏好的个人投资者的投资需求；二是丰富产品体系；三是夯实市场深度，随着资产覆盖面拓宽、参与资金类型多元，REITs市场整体规模、交易活跃度会进一步提升，同时进一步强化公募REITs作为大类资产配置独立品类的定位。

　　相较基础设施REITs，商业不动产REITs的产品设计以及投资者沟通方面有何不同？

　　“在产品设计上，相比于基础设施资产，商业不动产的市场化运营程度更高、更依赖运营能力，因此我们强化运营管理团队在资产运营过程中的主动性和职责，建立健全有效的REITs治理机制，并设置完善运营激励与约束机制，力求保障资产的稳健运营与增长。”宗喆说。

　　在投资者沟通层面，宗喆称，商业不动产的经营指标更为丰富，除了最直观的出租率、收入等数据之外，需额外向投资人拆解消费周期、品牌招商、客流波动等经营变量，持续披露销售额、客流量、会员转化等运营数据，进一步完善常态化的业绩沟通机制，帮助投资人理解商业资产成长逻辑。

　　商业不动产REITs作为重要的产品创新，对公募基金行业的竞争格局将产生怎样的影响？

　　“商业不动产REITs的推出可能会进一步改变公募REITs行业的竞争逻辑，加速行业分化与马太效应。”中金基金总经理宗喆分析称，一方面，行业竞争从单纯的项目资源挖掘，转向全链条不动产资管能力比拼。因为相较于基础设施REITs，商业REITs的运营市场化程度更高，收益直接受消费景气、商户运营、业态调整影响，对管理人商业资管能力、存续期运营能力要求极高。另一方面，更为丰富和市场化的资产类型要求行业更加重视资产运营，转向存续期资产增值、现金流维稳的精细化管理能力。

　　就管理人及财务顾问所面临的挑战而言，余彦平称，“我们前端筛选必须穿透尽调、判断资产的真实运营质量，不能仅局限于账面出租率、短期业绩增长率等片面指标。对于拥有多宗商业物业的发行人，我们要协助发行人构建清晰的资产遴选标准，形成完整的遴选论证逻辑。这意味着资产筛选不再是单点判断，而是覆盖发行人全量资产的体系化工作。”