竞拍中途一度“喊停”，两家房企离场协商后又重返牌桌——6月18日，北京土拍上演了一场罕见的拉锯战。

　　最终，这宗西南三环外的低密宅地——丰台桥南9001地块，经过144轮激烈竞价才最终决出归属。厦门国贸在4家房企的现场竞拍中胜出，以11.947亿元摘得该地块，成交楼面价约5.67万元/平方米，溢价率15.65%。

　　低密小体量改善盘，可售房源仅约百套

　　该地块具体为北京市丰台区丰台桥南城中村改造项目B区FT00-1507-9001地块，位于西南三环与四环之间，用地规模1.92公顷，地上建筑规模约2.1万平方米，容积率1.1，限高45米，为三至四环间近年少见的低密用地，地块自身指标具备一定稀缺性。按照建筑面积推算，预计规划4至7层洋房或小高层，可售房源约百套，属于小体量改善盘。

　　这一稀缺的低密宅地吸引了招商蛇口、厦门国贸、越秀地产、懋源四家房企进行现场竞价。竞拍中段，因卡点举牌及不规范举牌行为引发争议，厦门国贸与招商蛇口双双离场协商，耗时颇长后重回牌桌，此后竞拍延续至144轮方见分晓。

　　最终由厦门国贸以11.947亿元摘得，成交楼面价约5.67万元/平方米。此次拿地，是厦门国贸自2023年11月摘得顺义新城“璟上兰园”项目后，时隔近三年再次在北京公开市场落子。

　　对此，中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，地块低密属性虽优，但成本较高，利润空间有限。

　　值得关注的是，该地块包含隐性成本，其中，西、南、东三面均须无偿配建3条街坊路并对外开放。如果扣除街坊路占地面积合计约4297平方米，有效楼面价近7万元/平方米，已超过万泉寺B地块水平。

　　外部配套方面，地块距10号线泥洼站约400米，距9号线丰台东大街站约550米，南侧约500米为北京丰台站，交通便利。周边分布解放军总医院第五医学中心、丰益公园、丰台一小丰益分校、丰台十二中等资源。不过，地块周边多为2000年前后建成的老社区，城市界面整体偏弱。

　　预计售价10万元/平方米，区域库存压力大

　　从区域来看，丰台桥南9001地块北侧有懋源·煜泽台、懋源璟瑜等次新盘在售；东侧丽泽板块新房密集，包括中海丽金府、中海丽泽叁號院、万泉寺B项目；南侧有北京隅·西颂、北京建工·嘉棠雅序项目等。区域整体库存较大，去化周期长。

　　周边次新二手房金融街融府挂牌均价约7万元/平方米，老小区的房价约4.8万元/平方米。由此，张凯推算，该项目未来售价预计在10万元/平方米左右。其核心优势在于板块内缺乏同档次新房直接竞争，溢价空间相对清晰。短板在于地块体量过小，社区感与私密性先天不足。

　　据中指研究院数据，今年以来，丰台供应与成交双双放量，推出面积同比增加308%，成交规划面积同比增加75%。但区域广义存量已达170.5万平方米，去化周期逼近40个月，消化压力不容回避。

　　张凯提醒，现阶段新房产品迭代周期持续缩短，产品力快速攀升，地价却在同步下行；存量新房与新产品之间的差距越来越大，一旦错过销售窗口，既无力与新盘竞争，也难以通过降价快速出清。因此，对于库存高企或新盘集中入市的板块，宜阶段性暂停新增供应，避免新地块持续“背刺”存量项目。