新华财经上海6月22日电作为全市场首单民营房企落地的消费类机构间REIT，国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划（以下简称“吾悦机构间REIT”）自首发落地后，于2026年3月正式启动首轮扩募进程。

　　记者调研发现，天津吾悦广场成为了本次扩募的核心底层资产，依托新城控股成熟商管体系的精细化运营打磨，项目正通过业态迭代、品牌优化、租金模式革新等举措，持续夯实现金流底盘。

　　在业内人士看来，伴随国内消费REITs政策的持续出台，以及消费市场的稳步修复，“吾悦”品牌有望以机构间REITs扩募为支点，打通商业地产“投融管退”闭环，为国内机构间消费REITs的常态化扩募探索可行路径。

　　资产择优落地区域禀赋突出

　　据记者了解，吾悦机构间REIT首发以上海青浦吾悦广场为底层资产（资产估值为10.64亿元），2025年11月正式设立、首发规模6.16亿元，创下国内首单消费类机构间REITs、首单上市民企持有型不动产REIT两项行业纪录，产品预先设置标准化扩募机制，预留了对接公募REITs的通道。2026年3月，项目启动首次扩募申报，初始申报规模12.86亿元，后续上调至21.46亿元并获上交所受理。

　　记者通过实地走访发现，天津津南吾悦广场购物中心作为本次扩募的核心底层资产之一，坐拥稀缺区位与人口基本面优势，财务表现可圈可点。

　　一方面，底层资产所在的津南区，是天津全域唯一实现人口正增长的区域，区域内集聚了13 所高校，约17万在校师生，区域年均新增2万至3万外来定居人口，地铁通车叠加消费复苏持续导入年轻家庭客群，项目71%的客流由年轻人与家庭客群构成，筑牢了稳定消费的基本盘。

　　另一方面，片区依托南开系教育资源，形成了刚性购房与消费需求，区域房价高于周边板块，商业消费底盘稳固；项目位列天津区域商场营收前五，在行业普遍降租的环境下坚持租金不打折，充分印证了资产的稀缺价值。

　　公开数据显示，截至2025年末，天津津南吾悦广场购物中心的出租率已连续三年为100%，2025年项目日均客流量约4.05万人，达到历史高点；2025年项目全场销售额达到9.58亿元，较2024年增长15.01%，租售比为10.66%，租金增长仍有较大空间。

　　再就此次扩募的另一底层资产——如皋吾悦广场购物中心项目而言，截至2025年末，其出租率近四年均为100%；2025年项目全场销售额达到8.47亿元，财务表现可圈可点。

　　“精营”盘活存量深耕REITs扩募

　　据记者了解，新城控股旗下的吾悦商管是项目运营的核心载体，依托全国近200座吾悦广场运营积淀，形成了系统化操盘优势，并以“存量优化优先、业态动态迭代”为核心经营逻辑，走出了区别于粗放增量拓店的精细化运营路径。

　　据悉，新城控股集团于2008年成立商业管理集团有限公司，历经17年的发展与壮大，截至2025年末，开业、在建及拟建的吾悦广场共207座。其中，重资产持有157座；进驻141个城市，深耕长三角，布局全国化。

　　“投资人布局吾悦REIT，核心是看好我们的商业运营管理能力。”新城控股董秘兼资产管理部总经理李峰告诉记者，“当前，吾悦商管构建了几大核心竞争壁垒和优势，旨在通过精耕细作，持续赋能REITs价值的提升。”

　　其一，是规模化优势——已开业的吾悦广场共180座，含待开业项目合计超212座，开业数量在国内上市商管企业中排名第一，全行业（含非上市）规模位列第二。“依托庞大的全国门店网络与品牌生态，我们对新项目招商落地资源的调度能力较为突出。” 吾悦机构间REIT的相关负责人告诉记者，“同时，会员规模化带来的影响亦不可小觑。吾悦通过全国密集布局，持续沉淀品牌认知，能反向吸纳诸多优质品牌资源入驻商场，支撑底层资产长期稳健经营。”

　　其二，是精细化的成本管控优势。一二线头部商管企业下沉三四线，是否会挤压吾悦生存空间？“结论是否定的。”前述负责人直言，“同等营收规模下，吾悦单项目投资成本远低于龙湖、华润等标杆房企商管。对标测算，头部商管的成本结构无法适配三四线盈利模型，低成本优势将筑牢吾悦在下沉市场的盈利‘护城河’。”

　　其三，是高效敏捷的民营组织治理能力。新城为民营企业，基层至管理层的薪酬奖金和项目超额收益挂钩，只有项目实现超额盈利，团队才能兑现高额绩效。同时，新城的投资拓展与经营管理团队不拆分，不存在部门内耗摩擦，组织目标高度统一，属于利益一致的敏捷型组织，落地执行效率高。

　　其四，是全自研数字化体系能力。吾悦商场的数字化系统覆盖了安防管控、客流监测、能耗管理、商户经营数据、消费链路全场景，且全链路底层代码、系统架构自主研发，数字化团队相当于内部的“系统自研工厂”，软硬件自主可控，还可对外输出数字化解决方案，形成差异化技术壁垒。

　　最后，是具备高效存量调改的能力。以天津津南吾悦广场购物中心为例，面对行业品牌换新的瓶颈，吾悦商管落地了“旧牌转型+新牌引进”双轨策略，去年全年主动调整品牌占比超50%，淘汰了部分低效品牌，替换直营品牌后，门店的业绩普遍实现了翻倍。

　　“对于机构间REITs，我们将其视作存量资产盘活的关键抓手——既能盘活沉淀商业资产、优化集团负债结构，也将倒逼商管运营标准化、数据透明化。”李峰称，“后续，我们的底层资产经营将锚定持续提升坪效与出租率，细化楼层布局（将黄金数码下沉负一层、一层加码高溢价户外品牌布局），稳步增厚项目经营性现金流。”

　　消费REITs乘风扩募步履不停

　　眼下，国内消费基础设施REITs市场迎来了政策与市场复苏的双重红利。

　　“持续扩容的底层资产，叠加消费复苏带动商场客流回暖，使得消费REITs凭借稳定现金流属性，成为了资本市场优质的配置标的。”一位保险机构负责人告诉记者，“未来消费分级、细分业态崛起将持续打开商业物业的盈利空间，预制菜餐饮、小而精特色餐饮、户外运动等赛道的‘爆发’，也将持续重塑购物中心收益模型，为消费REITs底层资产价值抬升提供基本面支撑。”

　　中信证券方面预计，2026年REITs市场将新上市千亿量级的资产，其中，消费REITs占比或超40%，年末总数有望达到20只，总规模突破800亿元。

　　立足行业风口，吾悦方面也制定了分层的扩募规划。

　　“短期内，依托天津吾悦等优质成熟项目，我们会率先完成本轮机构间REITs的落地发行；中长期内，依托全国百城布局，以及近200座已开业吾悦广场的海量优质资产储备，我们将持续筛选区位优越、运营成熟、现金流稳健的存量项目，分批装入REITs资产池。”李峰说，“未来公司将同步并行机构间REITs扩募与公募消费REITs申报的双线工作。目前，常州、南通两座吾悦广场的公募REITs申报在稳步推进，形成了‘私募机构间REITs持续扩募+公募REITs分批上市’的多层次产品矩阵，持续以REITs工具盘活千亿存量商业资产。我们的目标，是2028年公募REITs底层资产规模突破200亿元，2029年持续扩容，2030年‘公募+私募’两大资管平台总规模突破300亿元。目标落地后，吾悦将成为国内商管REITs体量领跑企业。”