◎记者陈玥
首批商业不动产公募REITs上市，首批中证REITs全收益指数基金获批——两大里程碑事件接踵而来，为公募REITs五周年画上了浓墨重彩的一笔。
数据显示，截至2026年6月18日，全市场已上市公募REITs有86只，总市值达2450亿元。在政策支持下，公募REITs的资产范围不断拓宽，运作机制持续更新，已成为被市场广泛认知并逐渐重视的资产类别。与此同时，公募REITs在发展过程中也面临“阵痛”。在业内人士看来，当前公募REITs市场“一级热，二级冷”的情况仍待改善，投资者生态结构也有待进一步优化。
商业不动产上市指数化产品落地
6月18日，首批4只商业不动产公募REITs——汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT，正式于二级市场上市交易。
此外，中国证监会官网显示，6月17日，华夏基金、易方达基金、南方基金、中金基金等4家机构上报的中证REITs全收益指数基金进度更新为“行政许可决定书”。业内人士分析称，这意味着首批中证REITs全收益指数基金落地取得重要进展。
在市场人士看来，上述两大事件均为公募REITs发展史上的里程碑。
公开信息显示，2025年末，商业不动产REITs试点正式开启。今年5月末，首批4只商业不动产公募REITs在正式发行时均提前结束募集并启动比例配售，网下认购十分踊跃，合计募资规模超过200亿元。中金公司研报称，存量商业不动产规模为40万亿元至50万亿元，即使按照2%至3%的潜在证券化率计算，该领域有望为REITs市场带来万亿元级的供给增量。
从上市首日表现来看，上述4只产品交投活跃，收盘全部上涨，交出了亮眼的开篇答卷。
“商业不动产REITs从政策开闸到首批上市仅历时数月，标志着公募REITs正式完成从基础设施到商业不动产领域的关键品类拓展，彻底打通了商业不动产‘投—融—建—管—退’的完整资本闭环。”沪上一家基金公司REITs研究团队负责人说。
而指数化产品落地，不仅是公募REITs产品体系的重大创新突破，更有望为REITs市场持续引入“源头活水”。
5月18日，华夏基金、易方达基金、南方基金、中金基金等4家机构申报中证REITs全收益指数基金，仅一个月该批产品便获批。光大证券研报认为，REITs指数基金以中证REITs全收益指数为跟踪标的，是反映公募REITs市场整体表现的核心基准。指数产品落地能够强化REITs市场估值底、平抑市场非理性波动、提升市场的稳定性及流动性，同时，组合配置下有望降低REITs的投资门槛，普及REITs配置，吸引更多资金入市。
挖渠引水并扩容构建多层次生态
2020年4月，《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》出台，公募REITs正式起步。2021年6月21日，首批9只公募REITs正式上市，募集资金合计超过300亿元。
5年一晃而过，公募REITs总市值已突破2000亿元，资产范围不断拓宽，运作机制持续更新，成为被市场广泛认知并逐渐重视的资产类别。
截至2026年5月末，已上市REITs资产类型包括产业园、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心、高速公路、市政环保及能源，实现了从传统基建向租赁房、消费以及新型基础设施等领域的全面覆盖。商业不动产REITs的问世，则标志着REITs市场正式步入“基础设施+商业不动产”双轮驱动阶段。
从运作机制来看，过去5年，对公募REITs的政策支持不断强化。
从发行端来看，2022年1月，财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，优化了REITs发行前资产重组及设立环节的所得税计量与缴纳规则。
从需求端来看，监管层持续引导社保基金、保险资金等长期资本配置REITs，推动REITs指数基金等多元化产品入市，同时积极推进将REITs纳入沪深港通标的范围。2024年2月，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，更是首次明确公募REITs的权益属性，允许机构投资者将其分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（即计入OCI账户）。
结构性分化渐显流动性瓶颈待解
随着市场逐渐扩容，公募REITs一级市场与二级市场的分化也逐渐显现，“一级热，二级冷”为主要特征。
一级市场方面，自2021年起，公募REITs一级市场保持了稳健的扩容趋势。稳定分红的特征，使REITs逐步成为机构配置目标之一。中金公司研报数据显示，截至2026年5月末，2025年以来公募REITs新产品累计上市24只，网下认购倍数区间为1.1倍至431倍，平均网下认购倍数为180倍，实际募集规模较拟募集规模溢价率达9.3%，首日上市涨幅平均为20.7%。
相比一级市场，公募REITs二级市场流动性匮乏问题待解。中信证券研报称，沪深交易所公开数据显示，截至2026年5月15日，已挂网项目（含已申报、已受理、已反馈、已发售但未上市）合计募集规模预计达1220.04亿元。与此同时，受一级市场新增供应显著放量、部分行业及资产经营持续承压、分母端利率缺乏趋势性下行行情等因素扰动，二级市场方面表现偏弱，流动性匮乏的问题凸显。
对此，中金公司建议，可从四大维度优化REITs二级市场流动性：一是扩大有效自由流通盘，动态优化战略配售机制；二是丰富投资者生态结构，纵深推进指数化与ETF投资矩阵；三是健全做市商生态，稳步探索风险对冲与衍生品工具；四是提升信披透明度与数字化水平，夯实资产定价锚定。
从投资端来看，近年来公募基金向公募REITs倾斜的投资配置比重持续增加。中信证券研报显示：截至2026年5月15日，全市场共有11只债券型基金将公募REITs纳入投资范围；截至2026年一季度末，公募FOF的REITs持仓公允价值达2.28亿元，其中，中欧基金、汇添富基金、易方达基金、招商基金和南方基金的持仓均在1000万元以上。而REITs指数基金的获批，不仅打通了多元资金入市通道，也有望推动投资者结构进一步优化。
