新华财经上海6月23日电（记者杨溢仁）自正式试点落地至今，我国公募REITs市场已走过五年发展历程。五年来，产品体系从创新探索逐步走向成熟，构建起“首发+扩募”双向驱动的良性循环发展模式，市场规模、资产品类与制度体系实现了全方位突破。

　　截至目前，全市场公募REITs上市产品达86只，总募资规模突破2450亿元。其中，上交所上市产品59只，累计募资1760亿元，占据市场主力席位。随着首批商业不动产REITs顺利落地，沪市REITs资产版图持续扩容，形成了高速公路、产业园区、清洁能源、保障性租赁住房、商业不动产等多业态并存的多元化资产格局。

　　业内人士指出，历经五年深耕，国内公募REITs市场实现了跨越式升级，完成了三大核心跨越：试点范围从传统基建拓展至商业不动产等全新领域，发行模式从单一首发迭代为常态化扩募，市场建设从初期制度摸索进阶为全链条规范化运行。依托首批商业不动产REITs落地、多单扩募项目推进、“1+7+N”自律规则体系全面构建的多重利好影响，沪市REITs已然形成资产扩容、制度夯实、产融共生的立体化发展格局。五年实践充分证明，公募REITs是盘活国内海量存量资产的核心金融工具，也是适配长线资金配置需求的标准化优质资产，未来资本市场赋能实体经济高质量发展的效能将持续释放。

　　业态持续丰富双向供给体系日趋成熟

　　五年发展积淀，沪市REITs不断拓宽底层资产边界，搭建起首发创新、持续扩募的双轮供给体系，而商业不动产REITs的试点落地，更是成为国内REITs市场发展的标志性里程碑。

　　至此，我国公募REITs市场彻底打破单一基建资产格局，正式迈入“基础设施+商业不动产”双业态并行的全新阶段，资产赛道从最初的交通、产业园区领域，逐步延伸至清洁能源、保障性租赁住房、数据中心、市政环保等多个热门赛道，覆盖实体经济关键领域。

　　与此同时，REITs扩募业务也摆脱了试点摸索阶段，进入常态化、规范化循环发展通道。公开数据显示，截至2026年6月22日，沪市共有14单REITs项目推进实质性扩募工作，其中，8单已成功上市落地，5单已对外发布扩募公告，市场存量资产盘活效率持续提升。

　　产品创新层面，国泰海通砂之船、中金唯品会、中信建投首农、汇添富上海地产四单商业不动产REITs先后登陆上交所，填补了市场商业资产证券化的空白。目前另有12单商业不动产REITs项目获上交所受理，预计合计募资400亿元，底层资产涵盖写字楼、高端酒店、购物中心、城市综合体等多元商业业态，项目原始权益人覆盖央企、地方国企、民营企业、外资企业等各类市场主体，市场参与度与资产覆盖面大幅提升。

　　无疑，五年间，在证监会与国家发展改革委的统筹推进下，公募REITs资产目录历经多轮优化修订，成功实现了从传统基建领域向保障性租赁住房、消费新业态、新型基础设施等领域的全面延伸。其中商业不动产REITs的破冰落地意义重大，标志着国内REITs市场彻底跳出基础设施单一发展框架，正式开启双业态并行的高质量发展新阶段。

　　行业测算数据显示，我国存量商业不动产总体规模可达40万亿至50万亿元，按照2%至3%的行业证券化率估算，未来该赛道可释放万亿级增量供给，市场发展空间广阔。华泰证券相关负责人表示，传统债权融资仅能短期缓解商业地产企业的现金流压力，无法从根本上盘活存量资产。而REITs模式可实现存量资产真实出表，帮助企业一次性回笼权益资金，打通商业地产“投资-融资-建设-运营-退出”的全产业链闭环，推动行业发展逻辑从传统的增量开发，向精细化存量运营转型。

　　制度体系闭环全链条监管框架全面成形

　　制度建设是REITs市场稳健发展的核心基石。2025年末，上交所完成公募REITs自律监管规则的系统性修订，成功搭建“1+7+N”全生命周期规则体系，即以1项核心业务办法为纲领、7项配套指引为支撑、多项细分业务指南为补充的立体化监管框架。该体系全面覆盖发行注册、扩募并购、资产运营、信息披露、二级市场交易、持有人大会、风险处置等全部业务环节，与国家顶层政策形成有效衔接，构建起法治化、标准化的监管闭环，为商业不动产REITs平稳落地、市场规范化高质量发展筑牢制度根基。

　　多位项目原始权益人表示，统一各类业态审核标准、细化资产运营主体责任、规范扩募交易流程，能够有效统筹市场扩容发展与风险防控两大核心目标，持续提升资本市场服务实体经济的精准度与实效性。从试点政策落地、常态化发行推进，再到高质量发展顶层设计出台，国内公募REITs市场已建成全链条、多层次、闭环式的成熟制度体系，实现了从“有无建设”到“质量提升”的关键跨越。动态优化的制度规则，为市场资产扩容、风险防范、资产价值挖掘提供了坚实保障。

　　业内专家认为，历经五年试点深耕，国内REITs市场已构建完备的制度规则与监管架构，市场运行体系日趋完善。后续监管层将持续提升规则包容性，稳步推进REITs专项立法进程，推动市场从“小规模、分散化”向“规模化、优质化”转型升级。中信建投证券研报指出，商业不动产REITs试点政策落地叠加交易所“1+7+N”自律规则体系，形成了自上而下的完整政策矩阵，将从供给扩容、长线资金引入、全链条监管三大维度发力，进一步压实基金管理人主动运营管理责任，完善市场化收益率定价机制，推动市场良性发展。

　　资产稳健增值投融资双向共赢格局稳固

　　五年以来，沪市REITs底层资产展现出强劲的经营韧性，稳定的现金流收入为产品持续分红、二级市场资产增值提供了坚实支撑。同时，常态化的投资者沟通机制有效打通了资产端与资金端壁垒，既帮助原始权益人高效盘活存量资产、回笼发展资金，也为机构长线资金提供了稳健的配置渠道，实现了产业端与资本端的双向共赢。

　　底层资产经营层面，各赛道现金流表现稳健、全面达标。2025年年报数据显示，沪市52只公募REITs全年总营收达145亿元，同比增幅71%；可供分配金额88亿元，同比增长42%，资产盈利能力与收益稳定性持续提升。

　　投资者回报方面，各板块分红常态化、稳定性突出，资本增值收益可观。截至2025年末，沪市52只REITs除权价格平均涨幅6.3%，若叠加分红再投资收益，复权价格平均涨幅达11.9%。分红派发规模持续攀升，全年累计完成分红110次，派发红利近78亿元，同比增长30%。细分品类来看，产权类REITs整体分派率达4.18%，现金回报能力稳定可靠；经营权类REITs全周期内部收益率（IRR）约4.05%，为长线资金筑牢收益基准，成为低波动优质资产。

　　中金公司提供的2026年REITs市场调研数据显示，当前超半数受访机构已将公募REITs划定为独立大类配置资产，2025年近七成机构投资者通过配置REITs实现了超10%的收益率，业绩显著跑赢传统固收理财。其中，保租房、消费、仓储三大板块现金流兑现能力位居市场前列，资产质量备受认可。

　　招商基金首席经济学家李湛表示，公募REITs兼具稳定现金分红与适度资本增值的双重优势，在低利率市场环境中，是机构资产配置的核心压舱石。

　　五年发展蜕变，让国内REITs市场彻底摆脱了单一品类的局限，完成了向多元不动产资产体系的系统性重构。

　　站在五周年发展的关键节点，沪市REITs凭借多元的资产供给、完善的制度保障、稳健的收益底盘，完成了规模化、规范化、多元化的阶段性积累。随着商业不动产REITs常态化发行落地、扩募并购项目持续推进、长线资金持续入场布局，市场将进一步释放盘活万亿存量资产、扩大有效社会投资、拓宽居民财富管理渠道的核心功能，以资本市场机制创新赋能实体经济高质量发展。