2026年上半年土拍收官之战，5家房企争夺通州新地。6月23日，通州区老城范围内平房棚户区改造项目一期九棵树南FZX-0302-6016地块（以下简称“九棵树南地块”）聚齐保利发展、招商蛇口、建发房产等5家房企争夺。最终，该地块由招商蛇口以约10.22亿元竞得，溢价率20.95%。地块之热，与其紧邻项目中海玖树满和的热销表现不无关系。去年11月，中海以0.97%的溢价率拿下该相邻地块，今年3月开盘后一路快跑近乎售罄。

　　北京商报记者注意到，自2025年4月招商蛇口拿下八里桥地块后，企业已长达14个月未在北京新增土储，旗下多个通州项目临近清盘，可售房源持续收紧。2026年招商蛇口多次参与北京地块竞拍未收获新地，亟须补充土储。

　　线下178轮、溢价率20.95%

　　出让文件显示，九棵树南地块土地面积约2.11万平方米，规划建筑面积约3.38万平方米，用地性质为R2二类居住用地。

　　九棵树南地块线上出价环节便收到除保利发展外4家房企出价，线下竞价环节更是“火药味”十足，建发从竞拍开始便表现出对该地块的极高兴趣，竞拍前半程相继与绿城、保利发展、中海进行“厮杀”，无论哪家房企举牌建发必定跟举，招商蛇口表现则更为克制，仅少数跟举。

　　线下竞拍进入后半程，绿城逐渐退场，招商蛇口则开始发力，与建发一直争夺至最后落锤。最终，招商蛇口以约10.22亿元、溢价率20.95%竞得九棵树南地块。

　　从地块位置来看，九棵树南地块位于通州区九棵树街道，属于城市副中心0302街区。从区位上看，该地块是通州发展较为成熟的居住区域之一，生活氛围浓厚，配套资源高度集聚。

　　交通方面，九棵树南地块距离地铁九棵树站约500米，可快速通达中心城区及副中心各核心功能区，对于东三环CBD外溢的刚需客群具有一定吸引力。

　　此外，地块周边配套有北京通州领展广场等大型购物中心、三甲医院北京中医药大学东直门医院（通州院区）、通州区第一实验小学、通州区运河中学西校区等资源，可满足购房者日常生活需求。

　　热销孪生盘托底，低密户型预留充足溢价空间

　　九棵树南地块最大的底气，来自其南侧“孪生兄弟”6017地块（现为中海·玖树满和）的成功验证。

　　2025年11月，中海以12.48亿元、溢价率0.97%竞得通州区老城平房棚户区改造项目一期九棵树南FZX—0302—6017地块（以下简称“6017地块”），而此次九棵树南地块与其仅相隔一条街道。

　　中海在竞得6017地块后，打造中海玖树满和项目并于2026年3月开盘，该项目凭借周边配套成熟以及小面积多居室、功能复合的产品设计，截至目前，开盘3个月去化率已达92.73%，成交额达25.54亿元。

　　九棵树南地块楼面价为3.15万元/平方米，相比于6017地块的2.3万元/平方米，高出0.85万元/平方米。更高的楼面价也决定了九棵树南地块未来售价或将高于中海玖树满和网签价5.12万元/平方米。

　　合硕机构首席分析师郭毅表示，虽然九棵树南地块与中海玖树满和地块存在一定地价差异，但中海玖树满和当前约5万元/平方米的成交水平，已为九棵树板块乃至通州主城区夯实了稳健的价格底盘，确立了区域房价价值下限。这意味着，招商蛇口新摘得的九棵树南地块，即便对标中海玖树满和的市场单价进行定价，依然具备稳定的基础利润空间。

　　郭毅强调，九棵树南地块具备更为优越的规划指标，容积率仅1.6，较中海玖树满和2.2的容积率实现大幅优化。受高容积率限制，中海玖树满和90平方米以下小户型多为两面宽户型，产品舒适度有限，市场去化主要依托低总价优势实现突围。

　　而招商蛇口低容积率地块拥有更充足的产品打磨空间与升级潜力，可打造出三面宽、格局方正、通透舒适的改善型户型，精准匹配当下主流改善家庭的居住需求，有望为通州主城区带来比肩北京核心城区的高品质改善住宅产品，进一步升级区域人居标准。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，区域内二手房市场两极分化。老旧次新小区（如梨园、九棵树早年平层）挂牌及成交价多在3.5万—4.2万元/平方米之间；而年代更久远的老社区则议价空间进一步拉开，成交价在2.3万—2.8万元/平方米之间。

　　张凯强调，新房与周边二手房之间存在显著的品质代差，这为新盘提供了明确的高溢价空间。招商蛇口此番再度补仓，恰逢其在售项目进入尾盘阶段，实现了产品线的高效衔接。

　　招商多项目步入尾盘阶段

　　尽管九棵树南地块拿地成本显著高于一街之隔、已实现高热度去化的中海玖树满和地块，招商蛇口依旧果断落子补仓，其背后是企业对北京优质土储窗口期与市场去化节奏的把握。

　　北京商报记者梳理发现，自2025年4月竞得通州八里桥棚改地块、打造朝棠揽阅项目以来，招商蛇口在北京土地市场已历经14个月的拿地“空窗期”。

　　在此期间，招商蛇口北京区域在售项目持续去化，存量货量稳步下降。北京商报记者了解到，通州云璟揽阅、璀璨公元两项目已实现清盘，璀璨时代剩余房源不足80套，朝棠揽阅仅剩余约40套，招商臻园也剩余100套左右。

　　伴随在售存量房源持续去化、区域可售货量逐步告急，为及时补足土储储备、延续市场供货节奏，招商蛇口近期积极加码北京土地市场布局。

　　2026年以来，招商蛇口参与丰台太平桥、蒲黄榆、丰台桥南等多宗优质地块竞拍。尽管数次参拍均未成功拿地，但企业主动抢抓一线核心土地资源、深耕北京市场的布局意愿与发展紧迫性十分明确。

　　郭毅表示，招商蛇口长期深耕通州各片区，积累了充足客群基础，过往项目也已充分印证品牌落地兑现能力，构筑起差异化竞争优势。其核心竞争力体现在成熟的产品研发体系与精准的客群需求研判，能够打造贴合人居实际、具备高落地价值的住宅产品。

　　郭毅认为，此番招商蛇口果断拿下九棵树南地块，既是看好城市副中心长期发展前景，也依托多年深耕形成的市场认知、客群洞察，对地块产品做出前瞻且务实的规划。她表示，头部房企持续加码通州核心地块，传递出行业对副中心楼市向好的一致预期。优质地块叠加过硬产品力，有望保持稳定去化节奏，进一步助推北京新房市场回暖复苏。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，招商蛇口近年来积极补充北京土地储备，反映出对土地市场长期发展的信心。总体来看，持续深耕一线城市，将有助于企业进一步巩固规模优势并提升品牌影响力。