新华财经上海6月23日电（谈瑞）距离6月30日上海2026年第五批次集中土拍现场竞价还有一周时间，上海市土地交易事务中心已于6月23日对外披露第六批次拟出让住宅用地预告清单，杨浦、徐汇、奉贤的三宗涉宅地块被纳入下一轮供地计划。
不同于过往待上一批次全部成交公示完毕后再释放新地块信息的惯例操作，本轮在五批次尚未开拍阶段就抢先公布了后续供地计划。业内分析指出，此举旨在拉长市场预期窗口，给房企留出充足的地块研判、资金调配与投资测算周期，进一步提升土地市场信息透明度，稳定行业投资预期。
第六批次土拍名单抢先预告
本次披露的第六批次拟出让住宅用地，共计三宗涉宅用地，区位优势、规划指标、产品定位各有侧重，覆盖内环滨江改善、主城成熟改善、近郊刚需刚改三大主流置业赛道，地块适配性较强。具体地块分别为杨浦C090103单元03A1-05、03A2-01、03A2-02地块，徐汇S031002单元N06-38、N06-39地块，以及奉贤FXC1-0011单元C02B-06地块。根据官方时间规划，该批次地块正式出让公告将于6月下旬发布，整体竞价交易流程将在7月下旬启动。
三宗地块中，杨浦内环滨江八埭头地块的含金量较高，被众多行业观察人士视作上海今年“进入公开土拍市场的年度最重磅地块之一”。该地块坐落杨浦内环核心滨江板块，坐拥一线黄浦江滨江景观资源，是上海核心城区稀缺的滨江住宅储备用地。片区经过多年发展，配套设施已趋于成熟完善，轨道交通、商业综合体、基础教育等优质资源密集落地。尤其是考虑到上海内环滨江片区可连片开发的纯住宅用地资源逐年递减，该地块的稀缺性更显突出。叠加当前核心城区高端改善置业需求持续释放的市场背景，市场人士多认为该地块具备极高的开发价值与增值潜力，预计其将吸引多家央企、国企及本土头部品牌房企扎堆角逐，大概率触发多轮竞价。
徐汇地块地处内中环成熟居住板块，地段价值稳健，居住属性突出。地块紧邻桂林公园，同时毗邻地铁12号线、15号线多个站点，公共交通出行便捷，可快速通达市中心多个核心商圈与产业片区。该地块周边以存量中高端成熟住宅社区为主，居住人群稳定、改善需求旺盛，但片区内新增改善型住宅供给稀缺，市场供需缺口明显。该地块住宅子地块土地面积约2.9万平方米，2.2的适中容积率规避了超高层住宅的拥挤弊端，开发可塑性较强，房企可灵活规划洋房+高层组合社区或全小高层低密社区，能够精准匹配主城改善人群的居住需求，产品溢价空间可观。
奉贤地块则聚焦近郊刚需、刚改市场，坐落奉贤新城片区，区位优势在远郊板块中较为突出。地块距离地铁5号线奉贤新城站仅500余米，属于标准地铁盘，通勤优势显著，周边商超、商圈、学校、社区配套齐全，能够满足日常居住生活所需。该地块出让面积约1.54万平方米，体量精致且容积率低至1.05，是典型的低密优质宅地，有望针对刚需、刚改需求打造全低密产品，承接刚需外溢、近郊改善的置业需求，填补区域高品质刚需住宅供给空白。
全年供地缩量提质土地市场冷热分化
从2026年上海整体供地规划来看，上海楼市“精供优供、提质缩量”的发展导向十分明确，供地结构持续优化。
数据显示，2025年上海商品住房用地供应区间为375公顷至485公顷，而2026年这一指标下调至275公顷至385公顷。取区间中值计算，全年住宅供地规模较去年减少100公顷，降幅达23.3%，供地总量明显收缩。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析表示，2026年上海住宅供地形成了“中心城区适度供应、新城和近郊集中发力”的梯度格局，浦东、闵行、宝山、嘉定、松江、青浦等区域供地占比超过60%，成为住房供给主力；中心城区以优质改善型地块为主，近郊和新城主要承接刚性及改善性需求，远郊区则以满足本地居住需求为主。
因而，在整体缩量的大背景下，上海土地市场板块价值分层、冷热分化的特征愈发常态化。核心城区优质宅地因稀缺性、配套优势常常成为房企争抢的核心资源，土地价值持续抬升；而远郊普通地块因供给相对充足、市场需求有限，竞争热度持续偏弱。
回顾2026年已收官的前四轮集中土拍，成交溢价率的变化直观印证了这一分化逻辑。前三批次土拍中，青浦、嘉定、金山等区域多数地块以底价或个位数低溢价成交，市场表现平稳；而第四批次土拍热度显著攀升，闵行、浦东两宗地块溢价率均超40%，虹口一宗地块溢价率达35%，由此可见核心地块优质土地资源仍是“持币待购”的房企们所竞相追逐的对象。
需要指出的是，当前房地产行业整体趋于稳健理性，房企投资策略早已从过去的规模化拿地，转变为精细化、聚焦型拿地，普遍秉持“择优布局”的原则，优先锁定核心地段、配套成熟、去化稳健的优质地块。结合全年供地计划与第六批次地块预告信息，业内行业分析师判断，“预计下半年的整体供地节奏都会加快，优质地块也会轮番上马。”具体来看，内环、内中环核心片区优质改善地块，仍将是央企、头部房企的核心布局重心，大概率保持高热度、高溢价态势；近郊刚需、刚改地块将维持平稳出让节奏，供需趋于平衡；远郊地块市场热度仍相对低迷，楼市冷热分区的格局短期内难以扭转，上海土地市场进入“精耕细作、价值为王”的全新发展阶段。
