北京今年土拍溢价率再次被刷新。6月23日，经过173轮现场举牌，招商蛇口以10.217亿元斩获九棵树南地块，溢价率20.95%，成为今年上半年北京溢价率最高的住宅地块。

　　随着该地块的落槌，北京2026年上半年宅地土拍也正式收官。

　　在土地市场整体平淡、21宗地中15宗零溢价的背景下，5家房企争抢九棵树南地块显得尤为瞩目。而支撑房企争抢底气的，既有“邻居”中海玖树满和的热销，也有通州新房市场走出的独立行情。

　　173轮现场竞价，招商蛇口超10亿夺地

　　上述地块全称为通州区老城范围内平房棚户区改造项目一期九棵树南地块FZX-0302-6016地块。在经历线上5手报价之后转为现场竞价，中海地产、保利发展、招商蛇口、建发地产、绿城中国5家房企参与竞价。经过173轮举牌，最终该地块由招商蛇口以10.217亿元、溢价20.95%斩获，楼面价为3.15万元/平方米。

　　该地块紧邻地铁八通线九棵树站，可快速直达CBD及副中心核心区；周边拥有通州领展广场（原名梨园领展）、贵友大厦等成熟商圈。周边3公里内有北京中医药大学东直门医院（东区）等医疗资源，并邻近云景公园，整体生活便利度很高。这也是其成为房企必争之地的重要原因。

　　九棵树南地块为纯住宅地块，容积率1.6，限高45米，规划建筑面积3.38万平方米，其中商品住宅3.24万平方米，配建社区综合服务中心一处，配电室2处，建筑面积约1300平方米。

　　招商蛇口此前已有一年多未在北京拿地，拿地意愿强烈。今年以来，招商蛇口频繁参与北京土拍但一直未能成功，如今终于得偿所愿。

　　招商蛇口此前在通州开发有璀璨公元、云璟揽阅、朝棠揽阅三个住宅项目。在中指研究院土地市场研究负责人张凯看来，招商蛇口此番补仓，恰逢其在售项目进入尾盘阶段，实现了区域产品的有序衔接。

　　九棵树南地块吸引5家房企竞价的底气，是其南侧“孪生兄弟”6017地块得到市场验证。中海地产于2025年11月摘得6017地块，开发为中海玖树满和项目，销售均价约5.1万元/平方米。自2026年3月开盘以来，目前网签超九成，成为今年北京“小阳春”期间的现象级热销盘，证明了九棵树板块强劲的本地改善购买力。

　　此外，业内人士认为，九棵树南地块高溢价成交，客观上有利于中海玖树满和加速清盘，同时为中海业主资产带来增值预期。

　　而区域二手房市场则呈现两极分化态势。比如梨园、九棵树板块的次新小区，房源挂牌及成交价在3.5万-4.2万元/平方米之间；而年代更久远的老社区，房源成交价在2.3万-2.8万元/平方米之间。

　　通州新房市场何以走出独立行情？

　　九棵树南地块是今年通州成交的第4宗宅地，此次高溢价成交与区域去化良好不无关系。

　　张凯认为，在市场整体承压的背景下，通州新房能逆势突围，是多重因素共振的结果。首先是政策闸门的开启。长达近9年的双限购一朝松绑，释放的不只是购房资格，更是大量被压抑的真实需求。其次是供给端的结构性收紧。通州核心区住宅库存一度降至近年低位，而产品迭代速度却在加快。比如70平方米做成三居、80平方米配两卫，得房率逼近95%。当新一代产品集中入市，周边次新房迅速显得“过时”，由此触发了改善意愿。

　　张凯提到，通州正从蓝图走向实景，比如运河商务区企业陆续入驻，三甲医院持续落地，轨道交通骨架加速成型。此外是价格门槛的下沉。目前，区域主力销售单价为5万元/平方米左右，总价350万至600万元，正是刚需刚改的购买“黄金区间”。相较于朝阳、海淀普遍800万元以上的门槛，通州承接了大量外溢购买力。

　　至此，2026年上半年北京宅地土拍共成交21宗，总成交金额超340亿元，较去年同期的1005.56亿元大幅下降。21宗地中，15宗零溢价，最高溢价率就是由九棵树南地块创下的，为20.95%。