2026年4月，广州市规划和自然资源局的一纸文件，为商业地产市场定下了新的基调。《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》明确提出，“推动招商逻辑从‘新增土地供给’转向‘存量商办用房盘活’”，并推行“以房引商、以商引商、以链聚商”模式。政策信号清晰而明确：存量时代，商业地产的核心逻辑正在从“拿地盖楼”转向“运营盘活”。

　　这背后是行业正在经历的结构性调整。据戴德梁行数据，2026年第一季度，广州甲级写字楼存量已突破737万平方米，受供应集中放量影响，空置率22.1%，平均租金环比下降1.3%。部分自持物业面临“有空间、缺活力”的挑战——硬件基础良好，但出租率承压、租户结构有待优化、资产价值有待进一步释放。政策打开了流转通道，但存量资产能否真正盘活，关键取决于自持业主的“运营内功”：能否通过精准的产业定位、高效的招商与持续的服务提升，让楼宇重新焕发活力。深耕广州市场多年的越秀商管，依托大体量自持运营规模与本地化深耕经验，成为本次新政周期中，城市存量资产焕新的典型实践主体。针对行业转型趋势，越秀商管提出“一楼一产业、一栋一定位”运营思路，通过体系化、可落地的运营打法，为广州存量商业地产提质转型提供了可参考的行业样本。

　　一

　　产业定力：锚定新政导向，垂直深耕破解存量同质化困局

　　本次广州存量新政的核心要义，是推动商办载体从单一“空间出租”向高质量“产业载体”转型，依托楼宇精准聚商、链式兴商，提升城市存量空间的产业承载效能。南都走访观察发现，区别于行业普遍的通用型招商模式，越秀商管立足广州各片区产业规划与楼宇自身特色，推行“一楼一策”的差异化运营策略，通过定向招商、硬件适配、生态运营，推动存量楼宇业态提纯、产业集聚，精准契合新政存量提质、以链聚商的改革初衷。

　　珠江新城核心地标广州国际金融中心（下文简称广州IFC），聚焦高端总部与涉外经济赛道深耕，匹配广州总部经济与对外开放的城市定位。项目入驻企业中，超过70%为世界500强及行业龙头，汇聚多国驻穗领事机构，是片区涉外商务资源集中度最高的载体之一。针对涉外机构、跨国企业严苛的运营标准与安全需求，项目搭建系统化智慧管控体系，依托智能通行、全域监控、常态化安全演练等精细化管理举措，维持高规格运营水准，保障高端企业与涉外机构稳定办公，在核心商圈存量竞争中，稳固优质租户结构与产业能级。

　　针对位于天河金融科创带的越秀金融大厦，越秀商管则选择了另一条产业路径：打造楼宇金融赛道租户“朋友圈”。2017年落地全国首座风投大厦（中国风投天河大厦）后，后续引进了粤港澳大湾区（天河）理财资管服务中心，聚焦私募、理财、资管、创投等金融科创领域精准招商。硬件上，楼宇以双回路供电、高荷载楼板、城际商务直升机停机坪等配置，针对金融机构对电力稳定、设备承重及高效通勤的特殊要求做出回应。运营端则定期举办路演与项目对接会，搭建政企产学研融协同通道。从市场表现来看，在行业调整周期中，该大厦始终保持稳定出租率与优质租户结构，垂直产业深耕的抗周期价值持续得以验证。

　　广州环贸中心（下文简称广州ICC）立足天河商圈国际化特质，聚焦现代金融、外资商贸、高端消费三大核心赛道，形成特色化产业格局。针对片区日资企业、外资商贸机构集聚的特点，项目精准优化动线布局、打通政务快速通道、配套涉外专属服务，匹配外资企业差异化发展需求。截至2025年，项目出租率稳定在90.2%，超75%租户为世界500强、行业龙头及政府机构，包括中建四局、雀巢、日立等，业态结构优质稳定，为核心商圈多元存量楼宇的差异化焕新提供了成熟实践。

　　三栋代表性楼宇错位布局、精准深耕，有效破解存量楼宇同质化招商、低效竞争的行业难题，贴合广州片区化产业布局逻辑，回应了新政“存量提质、产业赋能”的核心要求。

　　二

　　数字化精度：全链路科技赋能，提升存量资产配置效能

　　广州存量新政明确提出，要提升存量资产市场化配置效率，推动楼宇运营标准化、精细化、透明化。传统商办运营高度依赖人工经验，存在客户资源分散、信息留存不足、人员流动易造成商机断层等短板，制约存量楼宇去化效率与运营稳定性。在此背景下，数字化运营成为本土存量盘活的核心抓手。

　　越秀商管较早布局数字化基建，搭建客户管理与资产管理双核心平台，构建存量资产全流程规范化运营体系。其中，客户管理系统统一沉淀全域企业资源，形成从商机跟进到签约的完整记录。系统整合了多维度的企业信息查询能力，辅助招商团队快速评估客户资质，并设有商机跟进提醒机制，确保客户资源在系统中持续沉淀，降低人员流动带来的客户流失，实现优质客群长效积累与精准匹配。在资产管理端，覆盖合同、结算、租赁政策等模块的管理系统，实现资产运营的标准化与可追溯。

　　两套系统打通底层数据，形成了从获客、签约到运营管理的闭环。在存量时代，数字化招商工具正成为提升去化效率与运营精度的基础设施。越秀商管通过这两套系统的协同落地，已成功将数字化能力嵌入一线招商团队的工作流程，实现了客户资源沉淀、商机高效转化与资产运营标准化的有机统一，让存量资产在精准匹配中加速价值兑现。

　　三

　　服务厚度：以健康标准与精细服务回应企业真实需求

　　在高流动性的商办市场，续租率是衡量资产运营质量的核心指标之一。健康建筑认证与物业服务水平，正在成为企业选址时的重要考量。

　　数据显示，在绿色健康运营领域，越秀商管已形成规模化体系优势——目前旗下共有19个项目获得WELL健康建筑标准认可，覆盖超160万平方米商办空间。其中，广州国际金融中心、越秀金融大厦、广州环贸中心、西安环贸中心获得最高等级的WELL铂金级认证。依托高效新风过滤、智能湿度调控、雨水及冷凝水循环利用等绿色硬件与常态化低碳运维机制，各项目持续优化办公微环境、降低楼宇能耗，以绿色、健康、舒适的空间品质，擦亮存量楼宇价值底色，为广州存量商业绿色焕新提供标准化范式。

　　在物业服务层面，越秀商管以YEService越商务体系为抓手，在广州在管项目落地百余项标准化服务、千余个服务触点，涵盖国际礼宾、7×24小时无间断安全防控、智慧访客、线上运维等全维度配套，有效降低企业行政与运维成本。2026年广交会期间，旗下写字楼开放共享商务空间，配备双语服务团队，承接境外客商临时办公、商务洽谈需求。

　　值得注意的是，更具弹性的复合型商务空间——例如越秀金融大厦35楼的UNIMAX HUB、广州环贸中心（ICC）50楼的UNIMAX LINK等——被嵌入写字楼中，成为集会议、路演、休闲于一体的多功能共享空间。企业租户无需为较低频的高规格活动背负长期租金成本，这也成为企业长期选择留在一栋楼宇的重要原因之一。UNIMAX HUB中三只常驻“员工猫咪”也成为租户社交传播中的话题符号，折射出新一代办公场景对非标准化的软性服务与情绪价值的隐性需求。

　　四

　　价值激活：全业态持续焕新，实现存量资产与城市共生发展

　　商业地产的运营质量，最终会反映在区域经济的账本上。一栋运营良好的写字楼或一座调改后的商场，作为存量资产同样可以发挥其价值，成为拉动周边税收、就业与产业升级的关键节点。不同于行业一次性改造模式，越秀商管的存量盘活的核心特点，是覆盖商业、酒店、公建、城市配套多业态，形成“成熟项目持续调改、老旧资产系统焕新”的全周期运营能力。

　　在广州本土市场，越秀商管已形成规模化存量更新样本矩阵。写字楼领域，1997年建成的城建大厦验证了“老楼不老”的可行性：通过持续的硬件升级与服务优化，实现老楼长效焕新。2025年，城建大厦新签约面积超9000平方米，其中科创、商业服务业占比超七成，完成了从传统老旧楼宇到新兴产业载体的转型。近三十年的持续资产优化，让这座老牌写字楼不断释放价值。

　　在商业空间的场景激活上，越秀商管正推动多个项目的调改升级。广州ICC环贸天地、VT101维多利广场、悦汇城等成熟项目持续迭代调改，优化品牌业态与消费场景，长效激活商圈活力；跨城的武汉IFC国金天地“精武有食集”亦通过常态化场景更新、业态升级，验证了这套调改模式的通用性。

　　酒店及城市配套领域，越秀商管已完成广州大厦、越秀宾馆的硬件提质、服务升级与能耗优化，有效破解老旧公建配套设施老化、体验滞后的共性问题。其中广州大厦在保留老城文化肌理的基础上完成焕新升级，成为老城存量地标活化的典型代表。广州四季酒店则在保障运营的情况下分阶段推进改造升级。与此同时，玫瑰园餐厅、鸣泉居酒店等，也通过软硬件升级、场景重塑与服务优化完成存量提质，适配城市高端商务与文旅配套需求，文轩苑、滴翠山庄等亦正有序开展焕新改造。整体来看，越秀商管的存量焕新不依赖大拆大建，而是以长期运营洞察为基础，通过持续调整、精细打磨、业态适配，让不同年代、不同类型的存量资产持续适配城市发展与市场需求，契合新政“盘活存量、提质增效、价值再生”的目标。

　　结语

　　广州存量商业地产盘活新政的核心意图，是让沉淀在低效资产中的社会资本重新流动。当政策红利逐步释放，运营能力正成为衡量项目长期价值的关键标尺。

　　商业地产的下半场，比拼的已不再是开发速度，而是谁能在存量中真正“做活”价值。越秀商管的实践给出了一个清晰的回答：无论是写字楼的产业定位与服务打磨，还是商场的调改升级，底层逻辑都是一致的——将运营做深、做细、做透。正是这种扎实的“运营内功”，让存量资产重新焕发活力，也为行业提供了一条可验证、可借鉴的解题路径。