李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

　　近日，求是网发表评论员文章《以更大力度提振消费》，深入分析了当前我国居民消费市场的深层次问题与挑战，并就挖掘内需潜力和提振消费提出多项建议。文章多处提及房地产，提出要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场。文章释放了一个明确的宏观信号——稳楼市就是稳预期，稳预期就是促消费，包括住房消费。

　　2026年以来，经过持续调整，商品房市场进入到探底的阶段：一是商品房销售跌幅减缓。1—5月份，全国新房和二手房交易总量同比下降2.1%，降幅较一季度收窄2.7个百分点；二是供求关系开始好转，全国新房待售面积连续3个月下降；三是70个大中城市新房和二手房价格指数同比跌幅整体收窄，一线城市商品住宅销售价格环比连续三个月上涨。

　　与此同时也要看到，当前房地产市场稳定的基础仍需夯实。就房价而言，尽管数据显示跌幅收窄，热点城市反弹，但二手房交易仍存在明显的议价空间。中原地产公布的二手房业主报价指数显示，今年5—6月份，一线城市加上天津、成都，上调报价的业主占比不足20%。

　　一方面，包括二手住房在内的商品房供应非常充裕，居民购房在区域上、类型上可挑可选；另一方面，居民整体对房价的预期较为稳定，长租成为很多新市民的选择共识，低价二手房吸纳了大量刚需，改善型需求受房价预期、换房周期等影响而难以释放。

　　基于上述需求端和供给端的变化，居民合理的购房消费决策周期拉长，使用贷款购房的比例、贷款成数有所下降，导致商品房销售速度放缓。各地新房在售库存减少，但销售周期却在拉长，不利于夯实价格稳定的根基。同时，新房市场的热点集中在中心区少数高品质、高性价比的楼盘，中心区旧规项目和近郊、远郊的在售项目，去化难度仍存。

　　由此，当前稳定房地产的任务，已不单单是行业周期管理的问题，更是一个深度的宏观经济与民生结构问题。因此，接下来的政策选择，一方面继续从行业本身出发，着力稳定房地产供求和价格；另一方面，要跳出房地产行业和市场，转向就业容量、居民收入和社会保障等。

　　就行业政策而言，下半年将继续在供给端落实“控增量、去库存、优供给”基调，主动压缩供地、开工和预售，驱动市场实现再平衡。1—5月份，全国商品房新开工面积跌幅比销售面积跌幅扩大近12个百分点，持续保持了供应小于销售的态势，在源头上减少新房供应。同时，有限的新房供给全面转向高品质的“好房子”，以优质供给牵引和推动改善住房的潜力。

　　新房供给缩量和提质并重，最大程度降低对存量房的冲击，同时引导住房需求向存量房市场转移，激活二手房市场交易效率，以快速循环稳定价格中枢预期。今年1—5月，全国二手房在新房和二手房交易总量中的占比为51.5%，18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅。同时，积极的财政政策将大力支持城市更新，修复存量房的价格基础。

　　首先，在原有的市政设施、环境和居住功能补短板等架构外，老旧小区改造将扩大范围，包括危旧房改造、完整社区建设；其次，地下管网改造和老旧城区、厂区改造，将通过片区一体化、地上地下联动改造的效应，完善城市界面，修复住房的使用价值，进而稳定房价。更重要的是，城市更新将激发房地产、建筑业产业链条长、带动性强的优势，稳定居民就业。

　　当然，实现房价稳定和微观预期、宏观消费的良性互动，还需要在就业容量、居民收入和社会保障等方面下功夫。首先，加强“青年友好型”城市建设，一揽子解决年轻人从毕业到就业、创业、结婚、生育、租房和买房等多元诉求；其次，大力推动公共服务均等化，特别是外来人口多的省份、各省会城市，全面落实常住地提供等同于户籍居民的基本公共服务。

　　同时，加快“人工智能+消费”的各种微观应用场景营造，围绕居家、养老、托幼、文旅、住宿餐饮、教育六大核心场景，将AI引入并极大提升服务效率，带动社会资本投资这些行业的积极性，完善AI应用和新职业岗位扩容的职业教育，最大程度促进国内消费大循环。总之，通过前文所述的良性互动，修复商品房市场、内需消费的内生动力，最终实现房价稳定。