备受名人、明星追捧的泰国置业，正在迎来前所未有的法律风险。当地房地产领域长期存在的部分灰色操作，将面临更严格审查。近期，泰国政府已加大对外国人通过“泰国人代持”之类方式规避土地持有规定的查处力度。

　　“泰国人代持”遭严查

　　根据泰国相关法律规定，外国人通常不得直接拥有土地所有权，但可在符合条件的情况下购买公寓、长期租赁土地，或通过合规投资架构开展相关投资。

　　知情人士告诉《中国经营报》记者，长期以来，部分外国买家通过“泰国人代持”的方式规避相关限制：外国人实际出资，由泰国人挂名持有公司股权，再由公司购入土地和别墅。此类操作在过去较长一段时间内较为普遍。

　　不过，这一灰色地带正在收紧。根据泰国《外国商业法》（Foreign Business Act）及相关规定，若泰国籍股东仅为挂名，未实际出资、未参与经营管理，相关安排可能被认定为非法代持。若被查实，相关主体可能面临罚款、刑事追责、公司注销或股权结构调整等法律后果，涉案资产也可能被依法处置。

　　泰国近期已启动针对相关违规行为的打击行动。

　　总部位于吉隆坡的亚洲房产科技公司居外IQI联合创始人兼集团首席执行官卡希夫·安萨里表示：“打击重点似乎主要针对在泰国非法工作的人员，而非居住在别墅中的外籍人士。规则本身没有改变，只是执法力度有所加强。”

　　他建议，在泰国持有房产的外国业主尽快咨询专业律师，对自身持有架构和法律安排进行审查，确保相关交易和产权安排符合法律规定。

　　普吉岛地产顾问苏先生告诉记者，此前，不少中国买家购买泰国别墅时，通常通过注册本地公司、由泰国籍“假股东”代持的方式取得土地相关权益。当前，泰国正严查假股东和虚假代持公司，传统持有模式的法律风险明显上升。

　　长期关注普吉岛房地产市场的华人小刘也表示，随着执法趋严，部分具有外资背景的房地产项目及其持有架构，正面临更高的合规审查压力。

　　中国买家谨慎出手

　　苏先生表示，目前，外国人合规购置泰国别墅，通常只能选择长期租赁产权，常见租期为30年。由于租期届满后的续期安排缺乏明确、稳定的法律保障，部分购房者对大额资金投入保持谨慎，别墅市场需求因此受到一定影响。

　　在此背景下，部分买家的需求开始流向可由外国人直接购买、产权结构相对清晰的公寓产品。

　　苏先生介绍，受政策预期和合规审查趋严影响，泰国别墅市场目前呈现“明稳暗降”的特征：部分开发商并未公开下调售价，但会通过私下折扣、赠送家具等方式提供优惠，折扣幅度最高可达15%。他还提到，部分项目受总部定价限制影响，价格调整空间有限，曾出现九个月仅售出一套别墅的情况。

　　市场成交也呈现明显分层。苏先生认为，价格在1500万—2000万泰铢、约合人民币300万—400万元的中端别墅，流通性相对较好。对于已经在普吉岛长期居住的外籍刚需客群而言，即便是30年租赁产权，也具有一定吸引力。

　　相比之下，3500万泰铢以上的普通别墅库存相对较高，去化速度较慢；而总价上亿泰铢、拥有稀缺海景资源的高端项目，仍能吸引部分特定高净值买家。

　　对于早年通过公司代持方式取得土地相关权益的存量业主而言，当前同样面临两难：继续维持原有架构，可能面临合规审查风险；若转为租赁产权，则可能失去原有土地权益，且长期续期安排仍存在不确定性。

　　安萨里指出，中国买家已将泰国列为全球第二大置业目的地。其掌握的数据显示，51%的购房咨询集中在75万美元、约合人民币500万元及以下的物业；另有27.5%的购房咨询指向总价200万美元、约合人民币1353万元以上的高端物业。

　　安萨里表示：“我们预计，未来将有更多别墅项目以公寓产权形式开发。最终，买家更愿意在监管完善、规则透明的市场中进行交易，因为这有助于保障其投资权益。我们认为，泰国加强合规监管将有助于提升市场信心。”