6月25日下午，深圳宝安区新安街道A002-0113地块完成出让，据《华夏时报》记者观察，本场土拍吸引华润置地与招商蛇口联合体、中海、保利发展、建发4家头部央、国企参与竞价。

　　历经355轮激烈争夺，保利发展以105.10亿元摘得地块，溢价率达99.05%，成交楼面价8.79万元/平方米，刷新宝安中心区宅地楼面价纪录。

　　至此，深圳上半年宅地出让正式收官，6宗地块总成交金额约290.99亿元。6月内三宗核心区地块接连刷新区域楼面价纪录，平均溢价率超120%，而外围及特殊属性地块多以底价成交，土拍市场冷热分化走向愈发凸显。

　　“缩量提质”的供地策略叠加豪宅市场的结构性狂热，正在将深圳土地市场撕裂为两个截然不同的世界。

　　地王六月

　　6月的深圳土地市场，像一场被按了快进键的资产重估实验。

　　作为上半年土拍的收官之战，此次宝中地块的热度超出市场普遍预期。该宗地块地处深圳西部城市新中心宝安中心区，属于核心居住板块的稀缺供应。

　　保利发展斥资105.10亿元摘得深圳宝中核心宅地，拿下2026年深圳首宗百亿地块。近8.8万元/平方米的楼面价刷新宝中宅地价值纪录，也为6月的深圳土拍热潮补齐了收官拼图。

　　据本报记者观察，整个6月的深圳土地市场始终被“地王”的叙事贯穿。

　　6月5日，南山区粤海街道T204-0153地块率先引爆市场，保利置业经过近300轮竞价、89分钟的拉锯激战，以57.72亿元拿下该地块，溢价率达150.74%，成交楼面价约10.86万元/平方米，一举创下深圳涉宅用地楼面价历史新高。

　　该地块位于有“宇宙第一街道”之称的粤海街道，周边聚集深圳湾万象城、华润大厦“春笋”、深圳湾体育中心“春茧”等城市地标，腾讯、阿里巴巴、字节跳动、迈瑞医疗等科创与产业龙头总部均落子于此，产业含金量不言而喻。

　　仅一周后的6月12日，前海桂湾T201-0233地块再次刷新前海区域楼面价天花板。建发房产同样在近300轮竞价中完成突围，以35.25亿元摘得地块，溢价率114.29%，成交楼面价约9.59万元/平方米，创下前海宅地楼面价新纪录。

　　值得注意的是，这是厦门国资背景的建发首次重仓深圳核心区，打破了此前深圳核心区土拍由央企与本地国企主导的传统竞争格局。

　　短短二十天内，科技园、前海、宝安中心三大核心片区接连诞生区域楼面价地王，6月单月核心区地块平均溢价率超120%。

　　从区位逻辑来看，三宗地王均分布在深圳科创与金融核心产业带上。粤海对应科技园AI产业集群，桂湾对应前海金融集聚区，宝中对应深圳西部城市新中心。

　　AI产业造富带来的高净值人群扩容，叠加核心区宅地供应长期稀缺的供需矛盾，共同推高了房企的拿地估值预期。

　　戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端对本报记者分析道：“6月成交的三宗地块豪宅属性清晰，地块条件优越，市场热度高且呈现高溢价，对市场信心修复具有明显的带动作用。这一走势承接了去年下半年以来豪宅新房的热度以及开年后二手房成交活跃度的回升。”

　　土地市场的定价逻辑始终锚定终端楼市。同策研究院数据显示，2026年1—5月，深圳新房豪宅市场呈现爆发式增长，3000万元以上豪宅成交582套，达到2025年全年成交规模的3.11倍，成交规模与均价均位居全国首位。

　　二手房市场同步呈现向高总价集中的特征，6月深圳1000万—1500万元房源成交占比达9.1%，较5月上升1.4个百分点；1500万元以上房源占比达5.0%，较5月上升1.2个百分点。

　　豪宅市场的量价齐升，成为房企敢于在核心区高价拿地的核心底气。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则向本报记者指出，近期深圳土拍高热折射出楼市新动向。“目前，新房市场分化比较明显，特别是一线城市，受益于AI半导体及储能、芯片相关产业投资旺盛，政策鼓励企业上市融资，为风投与私募资本创造完善退出路径。依托股权投资完成财富跃升的新富阶层，构成现阶段高端豪宅最主要客群。”

　　冰火分化

　　核心区地王频出的喧嚣之下，深圳上半年土拍的另一重底色是冰火分化。

　　6宗成交宅地中，并非所有地块都能获得房企争抢，外围区域与特殊属性地块的冷清，与核心区的火热形成了鲜明的冰火对照，分化正在成为深圳土地市场的常态。

　　3月20日，罗湖区笋岗街道一宗轨交用地打响上半年土拍第一枪。由于设置了轨交开发资质门槛，该地块仅深铁集团1家企业报名，最终以8.69亿元底价成交，成交楼面价约2.24万元/平方米，毫无悬念的结果与后续核心区的激烈争夺形成了最初的分野。

　　5月6日，龙岗区龙城街道G01046-0106综合用地出让，该地块为原世茂“深港国际中心”项目核心地块，曾规划“中国第一高楼”，项目烂尾后由政府收储重新挂牌。

　　最终同样仅华润置地1家企业报名，以70.45亿元底价成交。该宗地块总建筑面积达47.68万平方米，其中住宅占比超六成，华润将在此连片打造大运片区商业与居住综合体。

　　即便是位于原梅林关核心区域的龙华民治居住地块，热度也与核心区存在明显能级差。

　　4月27日，龙华区民治街道A808-0035地块出让，吸引天健、深业、建发、中建壹品4家房企参与，最终由天健集团旗下天智置地以13.78亿元摘得，溢价率40.18%，成交楼面价3.09万元/平方米。

　　40%的溢价率在常规市场环境中已属高位，但与核心区动辄翻倍的溢价相比，仍显现出明显的市场预期差距。

　　“核心区抢破头，外围底价成交”，成为深圳上半年土拍最直观的市场特征。这种分化的背后，是深圳“缩量提质”的供地思路。

　　张晓端认为，土拍市场的积极信号对市场信心构成阶段性提振。让置业者看到“核心区资产价值坚挺”以及“开发端信心增强”，均有助于市场信心逐步恢复。

　　同时她指出，外围区域也有小面积、低容积率地块出让，通过控制总价叠加“好房子”产品设计，“成功出让同样令市场对片区‘好房子’产品有所期待”。

　　上半年深圳宅地供应整体缩量，仅6宗地块入市，但核心区稀缺优质地块集中推出，直接放大了核心板块的供需矛盾。优质地块的稀缺性越强，房企的争抢意愿就越高；而外围地块由于区位配套、产业导入等方面的差距，在行业整体调整的背景下，难以获得房企的投资倾斜。

　　比地块冷热分化更具行业标志性意义的，是拿地主体的结构性变化。上半年成交的6宗宅地，全部由央企或地方国企竞得。

　　其中，保利系拿下粤海、宝中两宗核心地块，华润、建发、天健、深铁各落一子，民企淡出核心区土拍的视野。张晓端对此表示：“央企、国企能够成功竞得，资金实力相对突出是核心原因。”

　　关于市场分化是否会进一步加剧，张晓端认为：“住宅市场原本就存在梯度划分，需求亦是如此——顶豪（资产属性）、改善、刚需、保障各居其位。其中，改善型需求的释放是促进市场流动的重要一环，同时市场信心和整体氛围的改善对于刚需入市同样构成支撑。因此，这更多是一个先后带动的过程，而非绝对的分化趋势。”

　　李宇嘉则从土地市场的结构性分化角度补充道：“近期深圳西部核心区域连续出让多宗高价地，且房企拿地积极性非常高，可能折射出一个楼市的新动向，即未来热点城市热点片区地价高、溢价率高，但不缺开发商拿地热情，但其他区域，可能土地市场的热度在下降。”