新华财经上海6月28日电（记者杨子华、黄安琪）近年来，“非标商业”在商业地产领域热度攀升。从城市更新中的存量改造，到新入市的商业体，越来越多项目与传统“盒子”式购物中心划清界限。在对外介绍中，这类项目主打场景差异化、主理人经济、首店策展、生活方式等概念，获得开发商、品牌方与消费者广泛关注。
作为国内“非标商业”发源地之一，上海下半年将迎来多个“非标”项目开业。从已公开披露的信息来看，乐都·旭辉里、聚梦天地DREAM LIVE、张园东区、前滩太古里二期、佛罗伦萨小镇三期、西岸中環商业二期、阿里中心·徐汇滨江云阶Sky Oasis、龙凤·PRSCO、万科理想之地商业街区等均定位“非标”，部分项目已进入开业倒计时。
沪上新商场密集开业，“非标”商业突围同质化
26日，位于徐汇内中环核心地段的复合型综合体——聚梦天地DREAM LIVE举办首发活动。据介绍，该项目总建筑面积约 60万平方米，包含商业、办公和公寓等空间产品，其中10万平方米的商业区域外形呈现为圆形的“聚梦场”，打造复合型开放街区。
图为聚梦天地DREAM LIVE实景图
第一太平戴维斯中国区策略顾问部负责人朱锋介绍，该项目历时六年开发，团队深度参与整体规划和景观设计。“在构思空间形态时，我们注意到项目所在的漕河泾密集分布着高科技企业，封闭式的‘大盒子’建筑让人感到压抑和沉闷。”对此，项目摒弃传统封闭式布局，采用开放式街区设计，通过连廊连接楼宇，打造具有“呼吸感”的建筑群。
区别于聚梦天地的大体量，即将于10月开业的阿里中心·徐汇滨江商业街区云阶Sky Oasis商业面积约1万平方米，以“社群运营”与“文化叙事”作为非标策略，期望打造“西岸灵感引力场”。在运营上，项目将引进具有头部非标商业体与传媒集团背景的从业者组成创意团队，聚合生活方式社群，定期联动国内外头部唱片公司、文化媒体及播客节目推出主题活动，将商业空间转化为一个持续激活消费力的文化场域。
图为云阶Sky Oasis五一期间举办的户外爵士音乐活动
据零售商业网站“联商网”统计，上海2026年至少有40个商业地产项目（不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼）扎堆入市，新增商业面积超290.36万平方米。
在供给放量的背景下，“非标商业”被视为打破同质化竞争的重要路径。中银证券2026年2月发布的一份研报指出，非标商业即在空间形态、场景营造、业态组合、运营模式等维度创新的商业项目。据测算，2025年国内重点城市非标商业项目客流量增速达18.7%，远超传统购物中心5.2%的增速。其中，5万方以下小体量和开放式街区的建筑形态约占六成。
独特性与可复制，“非标”商业探路跨城输出
业内人士认为，目前新入市的商业体“非标化”有两大方向：一是差异化定位，这涉及客群细分、场景塑造和业态组合；二是运营创新，突破传统管理模式，营造更生动、有共鸣的空间，提升商业活力。
宏伊集团副总经理、聚梦天地商办总经理马达表示，现代商业已从单纯购物转向“买体验”“买情绪”，强调空间景观打造与打卡属性。非标商业能否成功高度依赖于特定的人群基础，特别是年轻人口密度。聚梦天地DREAM LIVE周边区域是漕河泾的1.5万家企业和32万具有高学历背景的年轻人才，目前引进的日本精品超市Apio、Chapter买手店等商业品牌旨在迎合这类群体的审美与社交需求。
云阶Sky Oasis目标客群不仅有徐汇滨江的办公和生活的人群，还将更广范围的艺术爱好者、潮流年轻人纳入考虑。据阿里中心·徐汇滨江商业街区“云阶Sky Oasis”负责人胡凯迪介绍，项目理念是“目的地商业”，希望以足够突出的独特性吸引年轻消费者专程奔赴并停留。
“非标”意味着独一无二，它能否以一种新的商业地产产品形态，在其他区域落地？百联TX媒体负责人刘萱表示，建筑形态和商业内容是“非标”，但资源整合、内容策划、社群经营、品牌孵化等模块，能够系统化输出和扩展。作为国内最早一批非标商业产品——百联TX淮海商业面积仅为2.4万方，焕新开业五年来，年均客流286万、引进111家首店，有效盘活淮海中路中段商业氛围。
2024年起，百联TX团队明确“潮流+艺术+音乐”融合的方向，进一步加固内容护城河。2026年，项目团队首次试水跨城输出，百联TX长沙年轻力中心选址五一商圈，即将于6月底正式开业，逾50个品牌首店届时将集中亮相。
据介绍，团队选择落地长沙是看中该城拥有大体量的年轻消费者，成熟的夜间消费习惯和浓郁的娱乐基因和社交氛围。从预告信息中，艺术策展、娱乐体验等业态将在商业体中占较大空间比重，包含脱口秀剧场、音乐展演空间（Livehouse）、室内综合运动馆等。
图为筹备中的百联TX长沙年轻力中心内部
从流量密码到社群深耕，“非标”商业待解“下沉与适配”
经记者梳理，全国范围内，非标商业项目类型已涵盖城市更新、文商旅、科技沉浸、潮流策展等多种形态，展现出更强的市场适应性。
随着非标商业的兴起，三个转向值得关注：一是商业地产从“空间租赁商”转向“内容运营商”的趋势加强，核心能力从“选址+招商”变为“内容生产+社群运营+品牌孵化”；二是从“满足需求”转向“创造需求”，不以消费为目的的刻意引导和品牌组合，反而可能带来更多消费；三是越来越多的项目不再追求泛泛的“客流量”，而是聚焦高黏性、可运营的社群。
朱锋认为，对客群的精细化研究日益重要，商业操盘手必须极其敏锐地捕捉消费者心智的转变，去定制能真正触动特定群体的场景和内容，而不再是简单地堆砌品牌。
业内认为，非标商业的下一程，竞争焦点将从“做出一个好项目”升级为“沉淀出一套可跨项目、跨城市复制的能力系统”。在一线城市，非标面临的是“高浓度竞争”，要在众多“非标”中找准差异化；在二线及以下城市，挑战则来自“认知教育”与“生态构建”。
朱锋表示，一线城市的快节奏生活下，消费者对“治愈系”空间有较强渴望，而在原本生活状态相对随性松弛的二三线城市，年轻人的商业体验诉求和支付意愿都会呈现显著差异。
从“网红”到“长红”的跨越同样关键。非标商业容易凭借独特空间和新鲜感吸引首批客流，但为了维持社群活力，全年不间断的主题活动和持续的运营投入是不可或缺的“燃料”，是一笔不小的成本。
主理人、设计师等新兴品牌自身“生命力”也与“非标”商业运营效果互相影响。据百联TX淮海团队分享，3年前本土设计师鞋履品牌PANE启动早期门店计划时，团队成员就开始持续关注并保持沟通，观察其产品、主理人表达、社媒运营和线下经营能力。在品牌爆红前，运营团队就需要判断其是否具备长期运营能力。
另一个挑战是人才短缺。非标商业需要的是懂内容、懂社群、懂品牌、懂空间，还要懂商业逻辑的复合型人才。记者在调研中发现，云阶市场负责人此前有长时间的媒体从业经历，百联TX团队成员深度涉足策展——这恰恰说明，传统商业地产的人才池还无法满足非标商业的需求，行业正从外部积极引才。
