上证报中国证券网讯自2021年6月21日以来，沪市公募REITs已平稳运行五年有余。五年来，沪市公募REITs市场在探索中成长，在创新中前行，不仅成功构建了金融资本与实体经济的高效连接，更在盘活存量资产、服务国家战略方面持续发力。

　　站在五周年的节点回望，市场各参与方通过深耕信息披露、扩募、基金治理、投资者关系、资产运营、二级市场建设等重要机制，有效激发了市场的内生动力，实现了从“试点破冰”到“生态繁荣”的跨越。2026年6月18日，随着首批商业不动产REITs的平稳落地，一个多层次、广覆盖的REITs市场体系正在成型。

　　市场运行：资产与资金协同发力长期配置价值凸显

　　数据显示，截至6月，沪市公募REITs已上市59单，总市值突破1600亿元，累计分红金额约240亿元，稳居亚洲前列。同时，市场结构持续优化，形成了涵盖高速公路、产业园区、能源、保租房及商业不动产等多元业态的资产格局。

　　五年多以来，沪市REITs经营总体保持平稳。整体业绩完成度超过95%，租赁住房、消费、能源等行业的业绩完成度长期稳定在100%左右，印证了公募REITs作为独立大类资产所具备的稳定现金流特征。

　　同时，资金端制度红利也持续释放，6月17日，包括华夏、易方达、南方、中金在内的4只中证REITs全收益指数基金正式获得证监会批复，并将于7月1日开始正式发售。截至目前，公募REITs整体分派率超过6%，其中产权类约4.6%、经营权类约8.5%，公募REITs逐渐成为各种资金重点关注的独立大类资产。

　　地方政府：盘活存量资产激发多元投资活力的“金钥匙”

　　在地方政府层面，公募REITs正成为深化投融资机制改革、盘活各类存量资产的关键抓手。截至6月，沪市REITs共持有不动产项目超130处，覆盖全国20多个省、直辖市、自治区，其中超过40%位于一线城市，展现出良好的跨区域资源配置能力。通过推动优质资产上市，各地方政府有效打通了“存量资产-增量投资”的循环通道，为区域经济发展筹措权益性资金。

　　更为重要的是，借助REITs平台，国有资产实现了从“账面价值”向“市场化定价”的深刻转变。公开透明的信息披露与资本市场的严格检验，促使地方国企提升精细化运营水平，真正实现了国有资产的保值增值。企业通过REITs拓宽了融资渠道，加速向轻资产运营转型。在市场化定价机制的赋能下，沪市公募REITs底层资产总体实现了保值增值，平均增值率超过60%。

　　同时，回收资金的定向再投资机制，引导各类社会资本流向新基建、城市更新等战略性领域，形成了“以存量带动增量”的良性循环。五年以来，沪市原始权益人通过发行公募REITs取得净回收资金合计超600亿元，超90%用于或将用于投资建设新的不动产项目。

　　原始权益人：从“融资通道”到“精益运营”的蜕变

　　对于原始权益人而言，REITs不仅是融资工具，更是企业转型升级的助推器。五年来，通过REITs发行及扩募，原始权益人成功拓展了权益融资渠道，回收资金用于再投资建设，有效改善了财务结构。

　　截至6月，沪市共有14单项目进入实质性扩募阶段，其中8单已完成上市、6单发布扩募公告。扩募资产呈现跨类型、跨区域创新特点，如“光伏+水电”多能互补、“研办+厂房”混合配置等，并成功落地首单配售项目。沪市90%以上的原始权益人通过公募REITs发行或扩募有效降低了资产负债率，部分项目降幅超过10%，优化财务报表效果显著。

　　更重要的是，为了适应上市平台的要求，原始权益人必须将“重运营”理念落到实处。在基金治理机制的推动下，越来越多的企业在集团层面设立了REITs首席运营官（ROO），将REITs管理提升至集团战略高度。

　　同时，激励约束机制的落地生根，将运营成效与运营团队及个人的利益紧密挂钩。目前，沪市超半数项目落实了激励到岗位个人的机制，从根本上激发了资产运营的内生动力。企业不再将REITs视为一次性融资工具，而是致力于将其打造为长期的“资产上市平台”，通过持续的资产注入与资本运作，实现企业从重资产累积向轻资产运营的转型发展。

　　投资者：优化资金配置，共享发展红利

　　REITs市场投资者涵盖了券商自营、保险机构、产业资本、信托机构等机构投资者以及个人投资者。对于广大投资者而言，公募REITs填补了资本市场中“中等风险、中等收益”产品的空白，凭借与股债差异化的风险收益特征，正逐步成为各类中长期资金优化资产配置、获取稳健回报的“压舱石”。

　　五年来，沪市公募REITs累计实际分红金额约240亿元，通过持续的分红回报与相对稳健的价格表现，赢得了投资者的信任。

　　为提升投融互通互信水平，投融对接机制发挥了重要作用。上交所鼓励并推动常态化开展业绩说明会、投资者开放日等活动，2025年沪市REITs共举办近百次投资者交流活动，平均在线观看人数达数万人次。这种双向互动的信任桥梁，使得投资者能够走进项目、走近管理人，增强了投资的获得感与参与感。

　　同时，上交所积极倡导沪市REITs在规则要求的基础上进行主动自愿披露，如高速公路月度经营数据、产权类项目大租户续租、能源项目保理融资情况等，丰富、高频的经营数据有效提升了信披的透明度，为投资者提供了更加充分有效的投资信息。

　　基金管理人：跨越边界锻造“融投管退”新能力

　　对于基金管理人来说，参与公募REITs业务是一场深刻的业务转型与能力重塑。从传统的财务投资走向深度的主动管理，基金管理人必须深入到不动产的运营管理细节中。在这一过程中，管理人积极拓展多元化业务版图，致力于培养一支既懂不动产运营管理、又精通资本运作的复合型人才队伍。部分头部基金公司不断探索业务多元化发展，早在公募REITs试点启动前就组建了REITs专业团队，开展相关研究储备工作，目前已经成立了人员规模充足、专业能力过硬的REITs业务部门。

　　为了适应REITs治理的新要求，基金管理人与原始权益人紧密合作，探索创新治理模式，并在实践中不断磨合与优化激励约束机制。约四成沪市公募REITs已设置了运营管理咨询委员会或类似机构，充分发挥产业方运管经验，用以辅助基金管理人作出关键运营决策。这些创新机制的探索，不仅有效提升了底层资产的运营效能与抗风险能力，更推动基金管理人不断强化“融投管退”全链条闭环，为其向综合性不动产资产管理平台转型奠定基础。

　　展望未来：迈向高质量发展新征程

　　五周年是里程碑，更是新起点。五年来，在中国证监会的领导下，上交所始终紧扣“高质量发展”主线，积极推进市场规范建设与功能发挥，为市场的稳健运行提供了坚实的制度保障。

　　随着商业不动产REITs的平稳落地和市场生态的持续优化，公募REITs市场正从“单点突破”向“生态繁荣”加速转变，迈入“首发扩募与主动运营并重、规模扩张与质效提升齐驱”的新阶段。

　　业内人士认为，未来，随着多层次REITs市场体系的不断完善与制度供给的持续深化，公募REITs将不仅是盘活万亿存量资产的关键抓手，更将成为连接金融资本与实体经济的坚实桥梁。在激发市场主体活力、推动产业转型升级、助力金融强国建设中，沪市公募REITs必将展现出更加深远的战略价值与时代担当。