高速公路、产业园区、能源设施、保租房、商业不动产，这些老百姓身边的钢筋水泥、仪表电机，成为“证券代码”来到证券账户，摇身一变成了“增加居民财产性收入”的金融工具。

　　又有谁会比天通苑的30万居民更了解龙德广场的运营情况！这家位于“全亚洲最大的社区”核心区的购物中心，就在“508601.SH”这串沪市证券代码背后，是今年登上资本市场最典型的REITs案例。

　　自2021年6月21日首批项目上市以来，沪市公募REITs迄今恰走过五个年头。

　　可感知、可触碰，可交易、有分红，使REITs成为一条融资端创新发展的通路。

　　到2026年6月，沪市公募累计上市59单REITs产品，总市值超过1600亿元，累计分红约240亿元，稳居亚洲前列；资产类型也从最初的几类扩展到更多领域，参与方也不再局限于央企和地方国企，民企和外资机构陆续入局，市场参与主体变得日益多元。

　　看趋势，不妨将数据拆解为“五笔账”：

　　第一笔是“业绩账”。从21世纪经济报道获得的数据来看，已上市项目的整体业绩完成度超过95%，沪市REITs经营总体保持平稳，这意味着投资人的“用户体验”有保障。

　　分类别来看，租赁住房、消费类和能源类项目的完成度长期保持在100%左右。收益方面，公募REITs的整体分派率超过6%，产权类约4.6%，经营权类约8.5%。也是基于这组数据，已上市沪市公募REITs的底层资产平均增值率超过60%。五年来，沪市原始权益人通过发行REITs累计回收资金超过600亿元，其中九成以上已用于或计划用于新建项目。

　　第二笔是“产业账”。截至2026年6月，沪市已有14单项目进入扩募流程，其中8单完成扩募上市，6单发布了扩募公告。扩募资产组合呈现出跨类型、跨区域的特点，比如“光伏+水电”多能互补、“研办+厂房”混合配置等，首单配售项目也已落地。财务层面，超过90%的原始权益人通过REITs发行或扩募降低了资产负债率，部分项目降幅超过10%。

　　沪市REITs持有的不动产项目超过130处，覆盖全国20多个省、自治区、直辖市，其中四成以上位于一线城市。通过REITs上市，一些地方政府得以将存量资产转化为可用的投资资金，再投入到新的项目建设中，形成了一条从存量到增量的资金路径。

　　第三笔是“治理账”。公众权益的参与改变企业的治理结构，一些公募REITs发起企业开始在集团层面设立REITs首席运营官（ROO），将REITs管理提升至集团战略高度；沪市超过半数项目已经建立了运营绩效与个人利益挂钩的激励机制。

　　过去的资产靠账面计价，现在的资产靠市场定价，公开透明的信息披露与资本市场的严格检验，促使企业尤其是一些地方国企有效提升了精细化运营水平。企业愿意承担更多的KPI，有项目在信息披露的要求之外，主动发布更为详细的经营数据，比如高速公路的月度车流量、产业园大租户的续租情况、能源项目的融资安排等，就为投资者提供了更加充分有效的投资信息。

　　REITs业务还要求基金管理人从过去的财务投资转向主动管理，参与到底层资产的运营决策中去。部分头部基金公司在REITs试点启动之前就已经组建了专门团队进行研究储备，如今已形成规模相对稳定的业务部门。在治理结构上，约四成的沪市公募REITs设立了运营管理咨询委员会或类似机制，充分发挥产业方运营管理经验，用以辅助基金管理人作出关键运营决策。

　　第四笔是“循环账”。资金循环上，五年来沪市公募REITs累计分红约240亿元，持续的现金流回报是吸引资金的主要因素，目前券商自营、保险、产业资本、信托和个人投资者，成为沪市公募REITs重要的持有人；信息循环上，常态化开展业绩说明会、投资者开放日，包括21世纪经济报道在内，国内财经媒体频繁组织“走进REITs”系列常态化调研，既丰富了“信息流”，也促进了交易和循环生态建设。

　　第五笔是“发展账”。随着商业不动产REITs的平稳落地和市场生态的持续优化，公募REITs市场正从“单点突破”向“生态繁荣”加速转变，迈入“首发扩募与主动运营并重、规模扩张与质效提升齐驱”的新阶段。

　　6月17日，华夏、易方达、南方、中金四家基金公司的4只中证REITs全收益指数基金拿到证监会批复，计划在7月1日正式发售，这意味着市场上的投资工具类型也在逐步丰富。

　　五年耕耘，初具风华，亦可看到相关部门着力于市场基础设施建设、推进市场规范建设与功能发挥的经年蓄力、久久之功。再有五年，这个眼下仍显“小众”的公募投融资工具，当有另一番气象。