中证报中证网讯首批中证REITs全收益指数基金将于7月1日正式发售。在多家机构看来，公募REITs正进入“估值筑底、增量蓄势”的关键布局期，配置价值已然显现，有望逐渐成为各种资金重点关注的独立大类资产。
数据显示，截至目前，公募REITs整体分派率超过6%，其中产权类约4.6%、经营权类约8.5%。另外，五年多以来，沪市公募REITs累计实际分红金额约240亿元。业内人士表示随着商业不动产REITs的平稳落地和市场生态的持续优化，公募REITs市场正从“单点突破”向“生态繁荣”加速转变，迈入“首发扩募与主动运营并重、规模扩张与质效提升齐驱”的新阶段。
长期配置价值凸显
公募REITs上市五年多来，市场各参与方通过信息披露、扩募、基金治理、投资者关系、资产运营、二级市场建设等机制，有效激发了市场的内生动力，实现了从“试点破冰”到“生态繁荣”的跨越。
其中，以沪市为例，截至目前，沪市公募REITs已上市59单，累计分红金额约240亿元，稳居亚洲前列。市场结构持续优化，形成了涵盖高速公路、产业园区、能源、保租房及商业不动产等多元业态的资产格局。同时，从央国企踊跃参与到民企积极探索，再到外资主动入局，各类优质资产通过REITs产品进入资本市场，REITs市场呈现出主体多元、资产多样的发展态势。
自上市以来，沪市REITs业绩总体保持平稳，完成度超过95%，租赁住房、消费、能源等行业的业绩完成度长期稳定在100%左右。在业内看来，这种穿越周期的业绩兑现能力，印证了公募REITs作为独立大类资产所具备的稳定现金流特征。
激发多元投资活力
公募REITs正成为深化投融资机制改革、盘活各类存量资产的关键抓手。截至目前，沪市REITs共持有不动产项目超130处，覆盖全国20多个省（自治区、直辖市），其中超过40%位于一线城市，展现出强大的跨区域资源配置能力。
值得一提的是，借助REITs平台，国有资产实现了从“账面价值”向“市场化定价”的转变。在市场化定价机制的赋能下，沪市公募REITs底层资产总体实现了保值增值，平均增值率超过60%。同时，回收资金的定向再投资机制，引导各类社会资本流向新基建、城市更新等战略性领域，形成了“以存量带动增量”的良性循环。据悉，五年多以来，沪市原始权益人通过发行公募REITs取得净回收资金合计超600亿元，超90%用于或将用于投资建设新的不动产项目。
另外，对于原始权益人而言，REITs不仅是融资工具，更是企业转型升级的助推器。五年多以来，通过REITs发行及扩募，原始权益人成功拓展了权益融资渠道，回收资金用于再投资建设，有效改善了财务结构。截至目前，沪市共有14单项目进入实质性扩募阶段，其中8单已完成上市、6单发布扩募公告，扩募资产呈现跨类型、跨区域创新特点，如“光伏+水电”多能互补、“研办+厂房”混合配置等，并成功落地首单配售项目。沪市90%以上的原始权益人通过公募REITs发行或扩募有效降低了资产负债率，部分项目降幅超过10%，优化财务报表效果显著。
积极推进市场规范建设与功能发挥
REITs市场投资者涵盖了券商自营、保险机构、产业资本、信托机构等机构投资者以及个人投资者。对于广大投资者而言，公募REITs填补了资本市场中“中等风险、中等收益”产品的空白，凭借与股债差异化的风险收益特征，正逐步成为各类中长期资金优化资产配置、获取稳健回报的“压舱石”。
中信建投证券表示，二级市场来看，随着供给侧压力的释放，需求侧政策引导二级债基与指数基金等资金有序入场，下半年供需格局有望迎来边际改善。
未来，随着多层次REITs市场体系的不断完善与制度供给的持续深化，公募REITs将不仅是盘活万亿存量资产的关键抓手，更将成为连接金融资本与实体经济的桥梁。上交所表示，将始终紧扣“高质量发展”主线，积极推进市场规范建设与功能发挥，为市场的稳健运行提供了坚实的制度保障。
