首批四只中证REITs全收益指数基金将于7月1日正式发售。四只产品分别来自易方达、南方、华夏、中金，将一揽子打包50余只公募REITs标的，均衡覆盖传统不动产资产、新兴产业项目。

　　据悉，单只中证REITs全收益指数基金募资规模上限为3亿元。四只产品发行完毕后，预计为市场带来超10亿元新增资金。

配置价值突出

　　据悉，中证REITs全收益指数基金紧密跟踪中证REITs全收益指数，指数成分券分为两大领域：一是高速公路、保租房、仓储物流、产业园等传统不动产资产，这类资产运营模式成熟、现金流稳健；二是风电、光伏、数据中心等代表新质生产力的项目，这类资产长期成长空间大。

　　图：中证REITs全收益指数行业分布

　　截至6月30日，中证REITs全收益指数成分标的合计50余只，按市值计算约1611.5亿元，占REITs市场数量、总市值的比重分别为60.9%和68.5%。

　　先锋瑞驰投资总监陈海涛表示，投资者持有中证REITs全收益指数基金，可以一键配置上述项目，同步享有稳定现金流与资产成长红利，既能获取稳定的租金收入，也能把握新能源、算力等基础设施项目的长期增值空间。

　　数据显示，2025年，产权类REITs市值加权分派率（TTM）平均为4%、经营权类REITs市值加权IRR平均为4.48%，高于同期货币基金1.24%、纯债基金1.38%的平均收益率。REITs在低利率周期背景下的配置性价比较为突出。

　　拉长周期维度来看，2021年至2025年期间，中证REITs全收益指数单年度收益分别为11.42%、-11.71%、-22.67%、12.31%、4.34%。万得偏股混合型基金指数单年度收益分别为7.68%、2.94%、-13.52%、3.45%、33.19%；万得中长期纯债型指数单年度收益分别为4.13%、13.08%、3.61%、4.59%、0.83%。

　　图：各类指数2021年至2025年年度表现

　　中泰证券分析师陈希瑞表示，公募REITs存在高分红比例特征，且与股票、债券等大类资产存在差异化的风险收益特征，具备独特的大类资产配置价值。

持续吸引长效资金入市

　　在业内人士看来，首批中证REITs全收益指数基金的推出，将推动REITs投资向指数化、工具化、体系化发展，持续吸引增量资金入市。

　　按照产品募资规模上限计算，此次发行合计有望引入超10亿元新增资金。根据指数编制规则，交易活跃、运营优质的REITs更容易被纳入指数，并获得被动资金配置。这一措施将促使基金管理人提升资产运营能力，从供给端优化REITs整体质量。

　　陈海涛还谈到，指数基金会依据指数规则常态化调仓，带动资金平稳进出存量REITs标的，这一方面能够提升存量产品的交易活跃度，改善市场的整体流动性；另一方面能够平抑二级市场的短期非理性波动，进而提升市场定价效率。

　　按照成熟市场经验，美国REITs市场长期保持相对稳定，得益于指数化工具的发展与机构投资资金的深度参与。据悉，美国共同基金、ETF合计持有金额占比50%，公共养老金系统、保险、信托、主权基金等机构合计持有金额占比25%。

　　陈希瑞认为，首批中证REITs全收益指数基金落地，打通了多元资金的入市通道，有利于优化投资者结构。随着增量资金持续流入，市场交易活跃度有望稳步提升。后续公募REITs持续扩容，指数覆盖范围将不断拓宽，持续承接更多新增资金。展望行业长期发展，公募REITs市场正从“单项目投资”迈向指数化、工具化、大众化配置阶段。首批REITs指数基金的落地补齐了REITs市场的工具化拼图，并充分释放不动产资产的投资价值，为促进REITs市场高质量发展、服务实体经济注入持久动力。

　　作者：何漪