近日，“科创中心背景下的商业楼宇功能再造与投融资模式创新圆桌研讨会”在上海财经大学召开。本次会议由上海财经大学浦发银行金融创新研究院、上海财经大学财税投资学院联合主办，聚焦商业楼宇功能再造与投融资模式创新等核心议题，专家学者深入探讨城市更新背景下商业楼宇高质量发展的路径与机制。
上海财经大学副校长、上财浦发金融创新研究院院长姚玲珍表示，上海正在加速推进的五个中心建设，科创中心是关键。从世界角度看，任何一个国际化大都市或金融中心建设过程中，都曾面临商业楼宇建筑老化、改造成本与收益不匹配等突出挑战，亟需通过功能再造激发存量资产活力。本次研讨会旨在汇聚学界智慧，围绕科创中心建设对商业楼宇更新的要求、投融资挑战及应对路径展开深入讨论。
香港城市大学公共及国际事务系讲座教授许智文以“全球商用物业的更新与改造：写字楼与商场的跨界功能转化、混合社区重塑与极致体验革命”为题作主旨报告。许智文指出，当前全球主要商业中心写字楼空置率已突破20%，传统“重开发、轻运营”的地产逻辑已彻底失效。三大核心驱动力分别为：混合办公常态化使企业缩减20%—30%的物理办公面积、电商对线下零售的冲击、以及全球ESG政策对“棕色资产”的倒逼。
“写字楼改造方面，欧美核心城市正经历向住宅转型的爆发式增长，同时向物流仓储、数据中心、生命科学实验室等用途拓展。商场改造方面，全球趋势呈现‘去零售化’——体验娱乐占30%，餐饮占35%，生活服务占20%，传统零售仅剩15%。”许智文强调未来改造两大法则：一是抛弃纯面积的售租逻辑，转向灵活运营；二是将ESG作为顶层投资决策前提。
姚玲珍指出，围绕城市发展目标和科创中心建设，上海商业楼宇更新与功能再造正围绕居住功能补充、产业功能嵌入、生活服务完善和商旅配套提升四个方向加速推进，政府在制度政策激励、部门协调机制等方面强化顶层设计，各区则因地制宜积极探索，成效显著。
但从投融资角度看，姚玲珍表示，当前正面临三重挑战：投资端，资产估值下行叠加改造成本高昂，面临投资回报率低或者投资回收期过长的问题；融资端，社会资本不愿进入、间接融资隐含抵押品风险，甚至出现贷款到期无力偿还而断供的个别案例；退出端，2025年上海大宗交易成交额同比下降15%，REITs（ 不动产投资信托基金）退出受土地使用权合规性等制约。
对此，姚玲珍提出三方面对策：投资端建立差异化估值体系并引导长期耐心资本入场；融资端创新银团贷款与“统贷统还”模式；退出端把握REITs扩容机遇并拓展多元退出路径。
华东师范大学公共管理学院公共政策系系主任黄忠华从土地视角出发，分析商业楼宇更新背景、现状及面临各种摩擦问题。当前释放了功能转换放宽、容积率奖励等政策红利，但实操层面仍面临政策细则待落地、规划审批协同待健全等瓶颈。黄忠华认为，“标准地”改革可为商业楼宇更新提供借鉴，市场摩擦和空间混合利用是分析商业楼宇高质量更新的重要理论视角。他提出促进商业楼宇高质量更新的空间混合利用、找回比较优势、深化“亩产论英雄”、灵活产权设置、用地空间结构转型等五大对策。
北京大学首都发展研究院副院长冯长春指出，商业楼宇功能再造是城市更新和存量提质增效的重要任务之一。首先，应进一步明确商业楼宇包含的类型范围；其次，从功能和楼宇实体考虑，将商业楼宇再造转型成为“科创产业综合体”；第三，需明确科创产业的不同类型，以及在空间上的集聚关系，按照科创产业集群进行空间规划布局。
冯长春提出因区制宜（区位条件）、因功制宜（功能定位）、因项目制宜（单体特征），进行空间布局和立体重构。他还建议对现有商业楼宇开展系统调查评价，为精准更新提供依据；强调更新再造后的运营模式应因主体制宜，做好可行性分析，平衡成本、收益与风险防范，将金融政策和土地政策与改造运营周期相匹配，保障其可持续发展和运营。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞强调，商业楼宇改造最关键的是“向何处去”的问题，核心是功能再造而非简单的旧楼翻新。解决“向何处去”需把握两个维度：一是面向未来，关注经济社会活动方式变化与空间载体的适应性；二是立足现实，具体区位和项目应因地制宜。
倪鹏飞特别提出几类值得关注的功能转型方向：商业楼宇向工业和科研功能转化、交流交往空间以及沉浸式演艺等情绪价值提供场景。他还强调，功能再造最核心的研究方向是动力体系的构建——设计各利益相关者的共赢机制，并从国际经验、理论推导和实践调研三个途径提炼更新模式。
上海财经大学公共管理学院副教授朱祎分享了调研中的若干观察，指出当前商业楼宇更新面临需求迭代快与供给周期长的“时间错配”问题、虚拟经济与实体空间关系的重构，以及不同物业类型间差异化竞争的困境。上海财经大学财税投资学院张莉指出，当前不同物业类型间存在“内卷式”恶性竞争——大量老旧工业厂房因土地成本低、租金低廉，改造为写字楼后反而拉低了商办楼宇整体租金水平，各方相互挤压、错位竞争的困境亟待破解。
