日前，戴德梁行发布2026年上半年深圳写字楼及零售市场报告。报告显示，上半年TMT行业依旧为深圳甲级写字楼租赁市场第一大需求来源，AI相关企业租赁热度延续，覆盖全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案、多模态AI技术研发等领域，以及数字化服务、半导体企业贡献了较大面积租赁成交。
租金下行撬动多元需求甲级写字楼空置率阶段性回落
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场录得约20.1万平方米新增供应，推动全市存量升至928.3万平方米。在市场竞争压力不减、供需双方预期谨慎的背景下，租金延续下行趋势。截至2026年二季度末，全市甲级写字楼租金进一步降至每月每平方米144.2元，较2025年末累计下降3.4%。甲级写字楼租金持续走低，促使各档次物业间价差收窄，成本优势驱动部分企业加速搬迁置换，实现办公品质升级。
结合租赁需求的构成看，新租需求（扩租、新设企业、外地企业初入本地）占面积比约37%，企业升级搬迁需求占比约27%，增量需求改善推动上半年甲级写字楼净吸纳量达17.5万平方米。受益于多元化需求释放，及部分项目延期缩减了上半年新增供应量，2026年中全市空置率较2025年末下降0.4个百分点至29.1%。
对于后市走向，戴德梁行预计，今年内深圳还有约94万平方米的甲级写字楼计划投入使用；未来五年，整体在途供应量仍将维持高位，市场去化承压。庞大的存量及在途供应将使市场长期处于激烈竞争格局，空置率将波动上行，租金整体下行的趋势短期内亦难以扭转。
戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端表示，激烈竞争的市场环境将倒逼项目创新变革。越来越多业主及运营方积极尝试灵活分割空间、弹性租赁条款等策略，适配中小微企业轻量化、灵活化的办公需求。此外，通过丰富产业配套、提升硬件品质实现软硬件综合升级，打造差异化竞争力，亦是稳定租赁表现、缓解空置压力的有效路径。
新质生产力快速发展带来增量需求 空间运营商及酒店呈扩张态势
以租赁成交面积统计，上半年TMT行业依旧为深圳甲级写字楼租赁市场第一大需求来源，占比达32.4%，较2025年全年提升约2.4个百分点，主要由大面积搬迁、续租活动驱动。AI相关企业租赁热度延续，覆盖全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案、多模态AI技术研发等领域；数字化服务、半导体企业亦贡献了较大面积租赁成交。此外，私募基金、券商、法律服务及物流企业租赁需求表现稳健，构成上半年甲级写字楼市场需求的重要支撑。
空间运营商与酒店业态自去年释放的租赁热度在2026年得以延续，运营商经营模式持续迭代，除传统承租外，与业主联合运营模式逐渐增多，该联营模式通过构建风险共担、收益共享的机制，有效增强了双方的风险抵御能力。
戴德梁行认为，随着人工智能、半导体、先进材料、生物制造等产业的规模化扩容与能级提升，企业在总部布局、研发中心设立及团队扩张等方面的办公需求或将持续释放，为深圳甲级写字楼市场注入增长动能。
优质购物中心平均空置率微升 品牌流动为消费场景扩容
据深圳市统计局数据，前5个月深圳社会消费品零售总额同比微增0.3%，宏观面诸多不确定因素对需求端的影响使得购物中心竞争更加激烈，品牌方的扩店意愿谨慎。
业主在保租金与品牌求稳之间的博弈拖累了优质购物中心空置面积的去化以及品牌迭代焕新的速度。至年中，全市优质购物中心空置率半年微升约0.1个百分点至9.2%。位于轨道交通节点的成熟优质购物中心客流支撑力仍保持优势，租金水平总体持稳；然而处于培育期的项目则多选择以价换量，主动优化租金策略。截至第二季度全市优质购物中心最优层平均租金为每月每平方米693.5元，半年下降0.5%。
戴德梁行报告显示，深圳餐饮收入自年初以来保持6%左右的高速扩张态势。对应到物业市场的需求端，上半年餐饮品类占所有新入驻购物中心商家数量的比重为43.0%。其中，特色正餐类占比10.7%；新式饮品及奶茶类以8.1%的占比排名保持前列。零售品类新入驻购物中心门店数量的占比为47.1%，女装、休闲服装、箱包鞋履类的占比靠前。此外，随着消费向线上分流以及消费习惯的转变，部分传统大卖场下沉至社区拓展精品商超以及布局前置仓，进一步完善了社区居民15分钟生活圈。
戴德梁行认为，过去行业普遍将商业物业定义为固定物理空间，品牌经营也局限于单一固定场地，资产价值评判标准高度依赖地段、体量等硬件指标。但事实上消费需求并未消失，只是随区域、客群、生活场景产生明显分层，不同地段消费者的消费诉求存在显著差异。品牌方敏锐捕捉到需求就近释放的趋势，主动打破渠道与地域壁垒，形成商圈与社区互通、海内外双向拓店的全域流动格局。吸引茶颜悦色、宁家十职、礼厚茶肆等各类外地品牌争相入驻，同时培育拓竹科技、启元机器人、众擎机器人、Kickstarter等科技企业全球首店落地，消费科技品牌已成为深圳商业新主力。
需求分层催生品牌迁徙，而持续的品牌流动又直接改变商场出租表现、租金水平与长期资产收益，最终完成商业地产价值体系的全面重构。伴随2026年APEC落地深圳，品牌跨域布局的趋势将持续深化，存量商业的运营竞争力与资产价值，将高度取决于项目承接多元流动品牌的能力。
