随着广州“卖旧买新”试点成功落地，首例签约成交的二手住宅收购价和市场价接近，老旧物业的收购兜底成为现实。而随着存款利率不断下调，投资老旧二手房的租售比优势渐显，有投资者抄底“老破小”房源投资。业内人士也提醒，由于二手市场租售行情的变化，出于“现金流资产”思维来考虑购置二手房的，也需要根据自身需求、资金预算等算一下更详细的账。

　　售价跌租金稳广州部分项目租金回报率高达4%~5%

　　在目前的低利率市场环境下，资金更倾向于确定性收益。具有稳定租金收益的资产也变得更有吸引力了。

　　近期，广州不少板块二手房的租金回报率超过2%，甚至2.5%。而易居研究院发布的报告数据显示，重点城市核心区“老破小”二手房租售比普遍突破2%，平均达到2.67%。由于租金回报率明显跑赢“1字头”的五年期银行定存利率和十年期国债收益率，关于部分购房者入场投资的消息也多起来了。

　　根据中指院监测，今年1-5月，一线城市平均租金结束连续两年调整，转为小幅上涨0.21%。从广州市房地产中介协会最新的统计数据来看，5月广州电梯楼监测点的住宅租金为57.08元/平方米/月，环比下降0.44%；楼梯楼监测点的住宅租金为43.43元/平方米/月，环比上涨0.16%。市场中低价位物业的租金企稳。近期天河、海珠、白云、荔湾、番禺等区不少板块的热租楼盘的租金回报率确实超过2.5%。尤其是珠江新城部分公寓最新成交价格环比高位时期大幅回落，金融城、琶洲等商务区公寓价格也有不同程度下跌，目前100万元左右即可入手核心地段小户型公寓，在售价跌租金稳的态势下，不少项目租金回报率能达到4%~5%。

　　在租金持续修复的情况下，是否意味着适合入手租售比高的二手房产？理论上的租售比与实际操作之间存在差异，租售比的有效性会受到实际出租情况的影响，更建议从自住和定居的角度出发进行购房判断。比如，对区域、居住面积大小以及配套需求。

　　此外，市场租售行情也在不断发生变化。从广州市场来看，1-5月，二手住宅网签44618套，近3个月成交都在万套左右。有中介门店负责人表示，从今年春节后到4月中旬左右，中心区确实有一波老旧二手单位的成交行情，购买人群主要是手里资金较少的刚需人群“上车”，以及为了孩子上学的家长。3月到5月，60平方米以下二手房的成交占比分别是16.24%、16.02%、15.13%，显示出小面积二手房成交热度的下降。

　　值得关注的是，4~5月，由于楼市政策红利层层叠加，不断强化市场上行预期，尤其是在业主端，信心的修复速度明显快于购房群体。经理人普遍表示，目前业主的惜售心态有所增强，议价空间收窄，市场上低价盘源的数量进一步减少。

　　同时，老旧的小户型物业差别也是很大的，要综合考虑地段、配套、楼龄、贷款、物业状态等。除了购置成本，水管老化、墙面渗水、线路改造等维护成本都是隐形开销。长期负责物业租赁业务的马先生对记者表示，目前不少城市国企批量收购优质地段老旧物业，给到市场价保底，让持有的安全性大幅提升。但租赁市场的多元化供给在持续增加，城市更新、收购政策的变化也可能带来不确定性。以低价入手核心区域，地铁、配套齐全的小户型，依托稳定租金获利，与保守型理财人群有一定适配性，但以投资为目的购买老小区小户型仍存在明显风险。