近日，首批商业不动产证券投资基金（REITs）在上交所集体挂牌上市，我国公募REITs市场实现从基础设施到商业不动产的业态突破。

　　仅隔数日，监管集中批复第二批6单封闭式商业不动产REITs，覆盖京沪深及大湾区商圈，国资、央企、外资多元主体同台。

　　在这轮扩容浪潮中，工银理财、中邮理财等多家理财公司相继宣布参与首批商业不动产REITs投资，银行理财资金正加快配置公募REITs资产。分析人士指出，在低利率环境下，REITs兼具稳定分红与资产增值潜力的特征，正推动理财公司从传统固收向多资产多策略转型。

　　理财公司加速配置商业不动产REITs

　　此次商业不动产REITs上市，银行理财资金成为市场重要参与力量。记者从工银理财方面了解到，该公司对国泰海通砂之船、中金唯品会、汇添富上海地产、中信建投首农等商业不动产REITs进行了系统性研究和投资布局，通过战略配售、网下投资等不同方式，参与不同标的投资。

　　在此次上市的商业不动产REITs中，底层资产覆盖奥特莱斯、购物中心及核心商办等多元业态。工银理财方面指出，这为公司深入理解商业不动产REITs的资产特征、现金流逻辑和市场定价机制提供了具有代表性的研究样本。

　　中邮理财亦于6月22日宣布，已参与投资首批商业不动产REITs。作为2020年首批公募REITs投资试点机构之一，中邮理财通过战略配售和打新参与了中信建投首农、国泰海通砂之船等商业不动产REITs，目前已构建起覆盖战略配售、网下认购、扩募及二级市场交易的全链条投资能力。

　　不仅工银理财、中邮理财，近年来，理财资金加速涌入REITs市场。早在数年前的公募REITs试点期间，招银理财、光大理财、兴银理财等公司就已参与网下询价或战略配售。此后，多家理财公司逐步扩大对公募REITs的投资。

　　光大理财方面指出，REITs本质是优质不动产的资产证券化上市，具有“不动产+金融”的双重属性，兼具固定收益和权益属性，具有收益稳定性、低相关性和抗通胀性等特点。对银行理财来说，公募REITs是除了基于企业信用的固收投资和基于企业成长性的股权投资之外的第三大类，是真正基于资产价值的投资，该品种的投资将为理财产品组合带来新的价值驱动因素。

　　“公募REITs的推出，对有效拉动实体经济、盘活基础设施存量资产、丰富资本市场投融资工具具有重大意义。”招银理财方面告诉记者，伴随公募REITs市场持续扩容增类并历经多轮行情波动，市场机构对该品类的认知与投资交易能力持续迭代，公募REITs已纳入多资产多策略体系，银行理财在投资价值评估、细分投资策略、产品风格匹配等维度已积累一定实操经验。

　　工银理财方面亦认为，一方面，公募REITs是我国投融资机制的重要创新，有助于将基础设施、商业不动产等存量资产转化为标准化、可交易的金融产品，推动形成“投融管退”的良性循环。理财公司积极参与REITs市场建设，有助于拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，更好服务实体经济和资本市场高质量发展。另一方面，公募REITs底层资产相对清晰，经营现金流较为稳定，具备较高现金分派特征。对理财资金而言，在审慎评估资产质量、估值水平、分派能力和流动性的基础上配置REITs，有助于丰富收益来源，增强组合分散化效果，提升产品稳健运作能力。

　　目前，工银理财探索形成了“固收打底，REITs打新增强”的行业代表性打法，这一策略的核心不是简单追求高弹性，而是在稳健底仓基础上，通过REITs一级投资实现“低波动、可复制、可纪律化”的收益增强。具体来看，策略的底层逻辑是以高等级信用债、利率债、同业存单、稳健债权等固收类资产作为组合核心底仓，通过相对确定的票息收益和稳健的久期管理，为产品提供基础收益和安全垫，保持理财产品整体净值运行的稳定性。在此基础上，持续跟踪公募REITs市场机会，围绕底层资产质量、区位禀赋、经营成熟度、现金流稳定性、估值安全边际、市场流动性等因素，通过专业能力，聚焦胜率与长期稳定性，进行适度增强。

　　从资产适配到能力进阶

　　记者在采访中了解到，理财资金加速涌入REITs市场，其背后是低利率环境下对新型收益来源的迫切需求。但要真正将REITs纳入多资产多策略体系，理财公司需要厘清这一资产类别与传统固收的本质差异。

　　REITs资产与传统固收资产相比，在收益、风险和流动性三个维度上存在显著差异。惠誉评级亚太区金融机构评级董事薛慧如分析称，在收益维度上，传统固收产品主要依赖票息收益，在当前低利率环境下收益空间持续收窄，而REITs兼具稳定的分红机制和资产增值潜力，收益弹性更高；在风险维度上，传统固收产品以信用风险和利率风险为主，波动相对可控，REITs价格则受市场情绪、利率环境和底层资产运营状况等多重因素影响，波动相对较大；在流动性维度上，传统固收产品二级市场交易活跃、流动性较好，REITs二级市场流动性则相对有限。

　　普益标准研究员黄轼剡补充道，传统固收资产风险主要来自发行主体的信用风险和利率波动，REITs的风险则更为多元，包括底层资产运营风险、市场估值波动风险等。虽然公募REITs具备二级市场流动性，但战略配售份额通常设有锁定期，且市场容量和交易活跃度仍在发展中，流动性管理面临一定挑战。

　　厘清资产特性之后，一个更为现实的问题浮现出来——期限错配。从银行理财的负债端来看，理财产品普遍具有较短期限和较高流动性要求，而REITs底层资产周期较长、部分份额设有锁定期。如何弥合这一结构性矛盾，成为理财公司产品设计和资产配置必须跨越的门槛。

　　薛慧如认为，从目前理财公司的产品设计和资产配置来看，理财公司倾向于增加最短持有期产品，拉长投资周期，增加保障房、高速公路等现金流较为稳定的资产。

　　黄轼剡认为，理财公司可考虑更为系统的应对措施。在产品设计层面，REITs底层资产周期较长，理财公司应当遵循监管期限匹配要求，在期限设计方面以长期限产品为主。在资产配置层面，坚持以组合管理思维统筹，结合风险预算动态调整REITs资产仓位。同时，动态监测二级市场估值与成交活跃度，建立内部估值模型，做好应对流动性冲击的预案，并保留一定比例的高流动性资产作为缓冲。

　　值得注意的是，部分理财公司已在向REITs投资链条的更前端延伸。

　　招银理财方面透露称，该公司将持续跟踪市场动态、动态优化投研框架，常态化参与公募REITs一二级市场投资，并延伸布局Pre-REITs、机构间REITs等，搭建覆盖全生命周期的多层次REITs业务体系。

　　“随着基础设施REITS和商业不动产REITs不断扩容，资产类型与场景将更加丰富，为理财资金提供了新的配置机遇。工银理财将坚持稳健审慎原则，重点关注区位优质、运营成熟、现金流稳定、原始权益人及运营管理机构实力较强的项目，持续挖掘公募REITs市场中的结构性投资机会。”工银理财方面亦表示，该行将继续深耕REITs领域，并不断拓展机构间REITs等新品种，探索Pre-REITs等新模式。