刚刚过去的上半年，北京二手房市场交出了一份亮眼的成绩单。
北京市住建委数据显示，2026年上半年二手住宅网签量达93583套，同比增长5.7%，为近五年同期最高水平。在传统楼市淡季的6月，市场仍保持逆势微涨。截至目前，成交均价已连续3个月回升。
总的来说，北京二手房这半年，量回来了，价稳住了，内部结构还在调整，但最难的阶段，应该是过去了。业内认为，在政策托底与市场自发修复双重作用下，北京二手房已走出长期调整期，步入量升价稳的稳健修复通道。
半年网签93583套，6月淡季不淡
北京市住建委官网数据显示，6月北京市二手住宅网签量为16618套，环比增长4.0%，同比增长9.8%。
对此，北京链家研究院分析师冷会认为，网签量增长的原因，一是6月工作日数量相对较多，二是季度末集中网签现象增加。
中原地产首席分析师张大伟表示，6月作为楼市传统淡季，历来受学区成交收尾、购房者观望情绪抬头影响，成交量常常回落，但今年市场走出独立行情。16618套的网签规模环比小幅上行，说明市场内生购买力充足，前期积压需求仍在有序释放，淡季托底属性十分明显。9.8%的涨幅体现市场修复具备持续性，并非阶段性短期反弹，购房意愿相较去年同期明显走强。
卖房人张女士也很有感触。她说，房子已挂牌半年了，没能在“小阳春”期间卖出，以为就卖不掉了，没想到在6月成交了。
此外，北京市住建委官网数据显示，上半年北京市二手住宅网签量为93583套，同比增长5.7%，为近五年同期最高水平。其中一季度交易总量与去年同期相比基本持平，进入二季度后，月度网签量环比有所减弱，但同比呈显著增长态势，4-6月连续创下近五年同期交易规模纪录。
数据来源/北京市住建委。 制图/新京报贝壳财经记者袁秀丽
在张大伟看来，上半年北京二手房呈现典型 “3月冲高、4-5月适度回调、6月企稳回升”的节奏。尤其是6月逆势微涨，打破往年淡季下行规律，证明市场底盘扎实，需求释放节奏平稳有序，并未透支后续购买力。“过去几年北京楼市长期处于调整模式，购房者普遍持观望态度，成交规模持续低位徘徊。而今年上半年总量突破，意味着刚需、改善置换需求批量入场，市场交易活跃度全面回暖。”
成交均价连续3个月回升
量在修复，价格呢？
事实上，6月北京二手房的成交均价环比小幅上涨。对此，冷会认为，价格上涨主要受结构性因素影响，6月份西城、东城、海淀、朝阳等中心城区成交占比有所提升，导致全市成交均价出现结构性上涨。从各区价格走势看，多数城区价格保持平稳或小幅波动，波动幅度处于合理运行区间。
值得关注的是，根据北京链家数据，今年以来二手住宅成交均价累计上涨4.9%（6月价格与去年12月底价格相比），自4月份起，成交均价已连续3个月环比小幅上涨。若剔除交易房屋种类、空间分布等结构性因素，价格回升态势则更为连续且显著。
对此，经纪人小刘表示，与以往相比，业主预期慢慢好起来，除非急售，很少有抛售的现象。
张大伟认为，价格连续环比上涨扭转了此前长达十余个月的下跌态势，结束深度调整周期。不过，张大伟也提到，在整体回暖大背景下，北京二手房市场内部结构性分化愈发明显，并非所有房源同步普涨。核心城区配套成熟、学区属性突出、地铁通勤便利的次新三居室、刚需两居室成交活跃度更高，议价空间持续收窄，价格抗跌性强，率先实现止跌微涨；而远郊板块、房龄老旧、配套薄弱、流通性偏弱的“老破小”、远郊大户型，去化速度依旧偏慢，业主仍需通过降价换取成交，价格调整并未彻底结束。
政策与市场双轮发力，刚需、改善接力入市
在北京链家研究院院长高原看来，市场热度提升主要有政策促动和市场自发修复两方面因素。政策层面，去年四季度，国家和北京市连续出台多项政策优化举措，包括放宽非京籍家庭限购、支持多子女家庭购房、降低商贷和公积金使用难度、降低增值税率等。这些举措使得购房负担与交易成本均有所降低，有效促进了潜在购房需求尤其是首次置业需求的释放，同时也适时提振了市场预期。
“在市场自发修复层面，近年来住房价格回调，使得购房门槛降低，在公积金支持下，部分入门级住房购房月供与租金水平已相当接近。在市场局势有所回稳的形势下，形成了一季度刚需密集入市的良好开局。”高原说，在此背景下，置换性改善群体则获取了置换住房所必需的资金基础，并释放了所需的购房资质，在二季度开始陆续入市。改善性群体的自发接续，使得二季度市场热度得以延续。
结合6月成交表现与上半年整体走势来看，张大伟认为，本轮北京二手房复苏绝非偶然行情，是政策、价格、行情修复三大底层逻辑共同作用，推动积压购房需求集中释放的必然结果。北京二手房市场已经确立底部修复格局，短期大幅上涨、再度深度下跌两种极端行情概率都偏低，后续大概率维持 “成交量高位平稳、价格分化稳定” 的运行节奏。但是需要关注7-8月两个淡季月份，市场可能会下行。
新京报贝壳财经记者袁秀丽
