海报新闻记者张卿彬报道

　　2017年置业，本是为家中孩子置办学区房，然而，驻马店中州·龙湖国际业主乔先生一等就是近十年。如今孩子已步入大学，他手中的房产依旧无法网签交付，整栋楼因开发商债务纠纷被法院查封至2029年。

　　6月30日，海报新闻记者联系属地街道的相关部门，了解到当前业主面临的两种维权选择。

　　几十万咬牙全款买房，换来一场空

　　“当时这儿房价四千多一平，一套三十八万元左右，当年在驻马店算是高价房。我咬牙全款买下，图的就是学区。”乔先生1995年来到驻马店经营理发店，靠着小店收入撑起全家。谈及当年购房经历，他满是委屈。

　　据乔先生回忆，当年开发商售卖房屋时五证不全，依托当地“边建设、边办手续”政策对外销售，承诺后续补齐全部证件，可正常办理按揭贷款。可楼盘动工后，开发商资金链断裂，按揭承诺彻底落空。为完成楼栋建设，当地推行业主自救政策，所有业主凑齐资金续建房屋。

　　“我们把自救款一分不少交齐，房子总算盖完，开发商转头就要每平再加200块钱，换谁都不能接受。”乔先生说，经多次协商，加价要求暂时搁置，但更大的麻烦接踵而至。开发商拖欠巨额工程款，中州·龙湖国际1、2号楼多处房源被法院查封，首次保全到期后再度续封，小区大门常年张贴法院查封公告。

　　近十年间，乔先生从未收房入住，房屋无法网签备案，购房初衷彻底落空。他多次向开发商提出全额退房退款，均遭到对方拒绝。“房子被查封、办证遥遥无期，当初买学区房的用处一点没有，我现在啥也不图，就想把购房款拿回来。”乔先生无奈说道。

　　当地回应：保房优于退款，异议解封是可行路径

　　为厘清该楼盘处置方案，记者先后致电驻马店经济开发区管委会、金山街道办事处、街道信访办以及开发商负责人进行咨询。

　　开发区管委会综合办公室工作人员表示，该楼盘不属于其直接管辖，属于金山街道办事处管辖。随后，记者致电金山街道办，工作人员称由街道信访部门负责该事件处置。

　　记者联系到金山街道信访部门，工作人员解释了房屋查封根源：“开发商拖欠大量工程款，施工方起诉后申请法院保全房源，后续存在拍卖抵债可能。查封属于司法范畴，行政部门无权介入解封，业主想要保住房屋，途径是个人向法院提交案外人执行异议。”

　　他介绍，业主可单独携带购房合同、全款转账凭证、自救缴款记录等材料提交异议，无需集体联名，目前已有部分业主先行提交材料。法院核实房源为自住购房、非工程抵账房后，会出具裁定解除单户查封，房源不会再次被保全。

　　“目前1、2号楼的房产大证已经办结，按照工作推进计划，今年之内有希望完成网签备案。”同时他表示，异议办理周期没有固定标准，需要等待开发商债务案件审理完毕，即便完成网签，短期内房屋也无法上市交易。

　　针对乔先生等业主强烈的退房诉求，工作人员不建议业主起诉退款：“原开发企业资产早已转移一空，就算法院判决支持退房，企业名下没有任何可执行资产，业主最后只会拿到一纸空判决，钱款根本无法追回。”

　　他称，全款自住业主的房屋权益保障排在首位，其次是农民工工资，单纯退款债权顺位十分靠后。一旦起诉退房，业主会从享有优先保护的购房者变为普通债权人，回款概率极低。本地其他问题楼盘也有业主胜诉退款的先例，最终全部因企业无资产执行，多年拿不到退款。

　　其间，记者多次致电中州公司原法定代表人李首良，电话均被挂断。中州·龙湖项目电话则一直无人接通。

　　律师：合同目的无法实现可解约，但保房比退房更现实

　　对此，北京寰一律师事务所刘思含律师表示，本案中开发商逾期交房长达近十年，房屋被法院查封至2029年，购房合同目的已不可能在合理期限内实现。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人迟延交付房屋致使不能实现合同目的的，买受人有权解除合同。若认购合同因五证不全而被认定无效，法律基础则转为确认合同无效、返还财产。无论哪种情形，乔先生要求返还购房款并赔偿损失均具有法律依据。

　　刘律师指出，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定，房屋不能交付且无实际交付可能时，商品房消费者的价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权。但优先权解决的是“分配顺序”，不解决“有无财产可供执行”。若开发商确无可供执行财产，即便享有优先权也可能面临执行不能。

　　综合本案房屋查封、大证已办但网签暂缓等情形，刘律师建议，优先考虑以消费者购房人身份向法院提起案外人执行异议、争取保房，相较起诉退房更具现实操作性。