自2023年12月首单机构间REITs（即持有型不动产资产支持专项计划，市场俗称“私募REITs”）产品落地，市场历经了两年多的快速发展，现已成为我国多层次REITs市场的差异化重要补充品种。多家机构测算，依托供给扩容、流动性完善等多重利好，到2026年末机构间REITs的整体市场规模有望实现翻倍扩容。
伴随扩容周期开启，2026年下半年机构间REITs的配置价值也成为了机构投资者关注的焦点。该品类当下是否具备布局性价比？支撑市场上行的核心利多因素包括哪些？配置过程中需重点规避哪些潜在风险？
市场多维发展
2026上半年，机构间REITs市场呈现“规模爆发、结构分化、交易升温、定价合理”四大鲜明特征。
具体而言，机构间REITs一级市场发行规模高速扩容（存量逼近千亿元关口）已成为业界热议焦点。
根据中金公司统计，截至2026年6月28日，今年共发行了24单、330亿元机构间REITs产品，分别同比增长了11倍、24倍；自2023年12月，首单机构间REITs发行以来，市场已累计发行了59单、993亿元，存量规模接近千亿元。供给节奏方面，“脉冲”特征显著——2025年12月，单月发行了14单、319亿元，成为阶段性高点；2026年前五个月，单月平均发行约34亿元，6月冲量至8单158亿元。
再就资产端来看，独特的“哑铃形结构”亦成为了现阶段的鲜明特征。一端是经营权类大单——经营权以高速、大型能源基建等资产为主，单项目投资体量高；另一端是产权类小单——多以园区、单栋商业、保租房等资产为主，项目体量偏小，形成两端分化。
其中，经营权类占26单，涉及金额576亿元，单均22亿元左右；产权类占33单，涉及416亿元，单均约13亿元。
值得一提的是，随着发行主体的日益多元——原始权益人形成了央国企打底、民企外资增量补充的格局，机构间REITs的二级市场成交明显放量。
券商提供的数据显示，截至2026年6月23日，机构间REITs累计成交115.8亿元（237笔），超四成成交发生在2026年，合计49.4亿元（121笔），二级市场正从“零星”走向“有量”。
此外，“‘收益定价贴合资产风险，板块具备配置性价比’也成为了机构间REITs产品日渐走俏的重要原因。”一位保险机构投资人告诉记者。
中金公司选取了7单存续期超300天的机构间REITs产品，测算其分派率，并对比公募REITs全样本，得出结论——机构间REITs的期间分派率紧跟底层资产风险定价，对比公募REITs市场看，不存在系统性偏离。简而言之，机构间REITs的二级市场价格贴近发行面值，未出现全市场大幅二级重定价的行情，这对长期配置型资金的吸引力尤为突出。
多重红利共振
展望下半年，各机构如何看待机构间REITs市场？
中金公司固收首席分析师陈健恒预判，下半年机构间REITs将迎来供给、资金、资产的三维扩容，三大长期主线将支撑市场翻倍行情，多重利好因素明确。
首先，是供给储备充足，年底规模有望翻倍。公开数据显示，截至2026年6月28日，机构间REITs的申报中产品超800亿元，与近千亿元的存量规模相当。此外，目前有9单（214亿元）产品具备发行条件。无疑，充足的待发项目为全年扩容提供了坚实的供给基础。
开源证券方面亦判断，2026年机构间REITs市场将持续扩容。其中，以商业不动产、算力新基建为底层资产的项目供给或继续放量。
其次，是外资加速入场盘活存量不动产。可以看到，凯德、瑞安新天地等港资、外资机构已集中申报发行，机构间REITs成为了外资布局国内商业、物流不动产的核心工具，这也将拓宽市场原始权益人的增量来源。
再者，是资金端机构谱系的全面扩容。当前，机构间REITs投资人的结构多元化已成为业界共识，从险资为主走向理财子、券商、信托、基金、产业资本、地方国企多机构参与。这意味着单只产品的认购家数也会显著提升，而全谱系机构资金的入场，将增厚市场承接力，缓解一级发行加码带来的流动性压力。
配置保持审慎
尽管市场热度不断升温，但记者在采访中发现，针对下半年投资，仍有不少机构释出了审慎的看法，并提示关注三大核心风险。
首先，是样本代表性不足风险。当前仅有25单产品披露了存续分派数据，其中，又仅有7单能测算可靠的年化分派率，底层资产运营周期短、历史现金流样本有限，难以完整覆盖经济周期波动，长期收益稳定性缺乏充分验证。
其二，是供给落地不及预期风险。尽管储备项目超800亿元，但项目申报、尽调、审批存在周期波动，若资产运营、原始权益人融资需求走弱，未来或将出现项目暂缓、终止发行等情况。
其三，是政策导向变化风险。眼下，机构间REITs仍处于规则完善阶段，未来监管关于收益分配强制要求、扩募准入门槛、底层资产合规标准的政策若调整，将直接改变产品发行、定价、交易逻辑，影响市场整体扩张节奏。
综上，回到机构间REITs的投资布局层面，多位受访的业内专家建议，可关注“分层配置”策略。
首先，就底仓配置而言，可关注高稳定经营权类标的。例如，底层项目为交通高速、成熟火电等经营权类资产，其现金流确定性强，分派率波动小，央国企原始权益人信用安全垫充足，适合保险、理财子等长久期配置资金；同时，各机构应规避高度依赖电价补贴、现金流波动大的新型光伏、储能标的，控制收益波动敞口。
其次，聚焦增强配置层面，各机构可关注核心商业物业、保租房等资产。“核心区位、强运营管理的商业物业、保租房……当前可买入收益率高于公募REITs的同类板块，其溢价幅度可控，长期现金回报具备优势。”前述保险机构投资人表示。
另外，于长期增量布局层面，外资、民企优质新申报项目值得关注。不论是储架式序列产品，还是外资物流商业REITs，亦或是民企数据中心……各机构可分批参与一级打新，分享资产扩容红利；同时，分散配置多资产类型，对冲单一行业供需周期风险。
总之，长远视角下，在监管体系逐步完备的支撑下，机构间REITs有望成为盘活万亿元不动产存量、服务实体经济的长效权益融资载体。下半年，若储备项目落地节奏符合预期，那么机构间REITs的年末存量规模有望实现翻倍扩容，但各机构需高度警惕样本数据、供给落地、监管政策三重不确定性的约束，机构投资者应立足自身负债久期，分层布局高现金流稳定资产，兼顾长期收益与流动性安全。
