近日，仲量联行发布了《2026年上半年深圳房地产市场回顾与后市展望》报告。总体而言，2026年上半年，深圳甲级办公楼市场延续修复态势。需求端成交活跃度提升，净吸纳量同比显著增长，推动全市空置率连续三个季度回落；租金虽仍处下行通道，但环比跌幅已连续两个季度收窄。整体来看，市场改善主要由高成长行业扩张、新兴商务区承接能力增强，以及成本驱动型升级搬迁共同推动；企业选址决策仍高度关注总租赁成本、空间效率与产业协同。

　　市场需求方面，2026年上半年，深圳甲级办公楼市场需求动能稳步修复。二季度市场延续一季度以来的改善趋势，净吸纳量持续走强，环比及同比均保持显著增长，反映出企业租赁活动有所回暖。

　　尽管成交规模回升，但企业核心租赁策略仍以成本管理为主，多数企业在不动产决策中继续关注租金谈判、面积优化与区位调整。同时，部分业务发展稳健、增长预期明确的企业，倾向于在总体租赁成本可控的前提下，将办公空间从老旧楼宇或非核心区迁入品质更高、配套更完善的新一代甲级办公楼，以提升办公效率、员工体验与空间配置弹性。

　　从成交面积段和区域分布来看，大面积租赁需求主要集中于新兴商务区及毗邻产业集聚区的板块。二季度仲量联行录得的1000平方米以上租赁成交中，约半数位于南山区，其中前海与后海表现较为活跃。上述区域新增优质项目供给相对充足，可提供整层或大单元产品，同时临近科技园及产业集群，对科技类租户的吸引力较强。行业表现方面，以智能硬件、人工智能及应用（AI+）、跨境电商为代表的硬科技与新经济行业，构成上半年最活跃的租赁需求来源，合计录得租赁面积约占总成交的30%。相较之下，传统需求来源中的金融业整体保持平稳，成交以1000平方米以下的中小面积为主，扩张意愿相对审慎。

　　市场供应与租金方面，深圳甲级办公楼市场新增四个项目，合计体量约24万平方米。其中，二季度市场新增两个项目，合计约10万平方米，分别位于前海与留仙洞总部基地。受自用与预租去化带动，两个新项目入市初始空置率低于同片区前期项目水平，对片区整体空置率的推升作用有限。在结构性需求回暖的支撑下，尽管新增供应持续入市，全市空置率仍延续下行趋势。截至二季度末，深圳甲级办公楼空置率录得24.9%，环比下降约1.0个百分点，较2025年底累计下降约1.5个百分点，且已连续三个季度环比回落。空置压力的边际缓解，正在影响业主方的定价策略与市场预期。二季度全市甲级办公楼租金环比跌幅显著收窄至1.0%，实现连续两个季度改善，上半年累计下跌约3.4%。

　　仲量联行华南区董事总经理李文杰表示：“经过近几年的市场深度调整后，随着空置率连续改善，深圳办公楼市场正逐步进入更为理性的修复阶段。业主方心态已从前期强调‘以价换量’，转向寻求去化与价格之间的审慎平衡，进一步大幅降价的意愿有所减弱。尤其是核心地段、运营能力较强的优质资产，议价能力边际增强，但整体市场仍需要时间消化新增供应。”

　　展望下半年，深圳办公楼市场需求预计将延续结构性修复特征，增量需求主要来自三类方向：第一，AI、智能硬件、跨境电商及出海相关企业仍将展现较为蓬勃的活力，研发、运营、销售及综合职能团队扩张有望持续转化为办公租赁需求；第二，围绕头部科技企业、产业链上下游及相关专业服务机构形成的空间集聚将进一步增强，带动科技园、后海及前海等相关板块保持较高活跃度；第三，在租金调整窗口期，部分企业将继续通过升级搬迁、面积调整和区位优化实现“降本增效”，推动品质较优、交通便利、配套完善且运营能力突出的项目获得更多承接机会。

　　供应端方面，下半年预计仍有超百万平方米的新增供应入市，且全部集中于南山区，将对区域空置率造成结构性压力，全市空置率或将阶段性回升。但其中约35%的体量预计将被企业总部自用需求所吸纳，会对市场去化形成一定支撑。综合上半年去化表现与下半年谨慎乐观预期，2026年全年净吸纳量表现有望优于2025年。得益于需求持续释放与部分自用型吸纳支撑，整体空置压力增长将相对平稳，年末全市空置率预计较上年末小幅回落。

　　租金方面，在需求预期改善、空置压力阶段性释放的背景下，业主对进一步大幅下调租金的态度将更趋谨慎；租户端仍将以成本控制为主，通过续约重组谈判、搬迁议价与优化面积实现降本，与此同时，升级需求将向交通便利、配套完善及楼宇品质卓越的项目集中。预计下半年全市租金将继续维持温和下行的主基调，但跌幅将局限在较窄的区间内，全年租金同比跌幅有望较2025年进一步收窄。