近日，河南省人民政府办公厅印发的《河南省进一步促进民间投资高质量发展若干政策措施》提出，探索推行基础设施REITs上市发行“分步走”模式，即指导相关主体梳理整合优质资产，先行发起设立Pre-REITs开展培育孵化，逐步过渡至公募REITs阶段，最终实现基础设施REITs上市发行。

　　基础设施REITs作为盘活存量资产、拓宽融资渠道的重要工具，高度契合我国基础设施存量规模庞大、更新需求旺盛的现实。但鉴于存量资产转化为基础设施REITs，必须满足项目运营年限、现金流稳定性、收益分派率、产权完整性等相关要求，而一批新建改造基建项目、公益性配套项目却因运营数据不足、收益偏弱等问题，难以登陆公募市场。

　　正因如此，“分步走”模式最大的优势在于尊重资产培育的客观规律，通过分阶段、分层级的产品衔接，补齐项目运营短板、完善资产资质，让更多存量基建资产具备资本化条件。这一模式也正被越来越多的地方借鉴，据笔者不完全统计，截至目前，已有北京、天津、福建、上海、江苏、安徽等地陆续出台过类似的梯度培育举措。

　　笔者认为，各环节应分三个阶段梯次推进、精准施策，破除基建资产资本化的阻碍。

　　第一阶段的核心目标在于夯实资产运营根基。多数基础设施项目在新建或改造完成后，普遍面临运营周期短、出租率不足、现金流数据不完整等问题，短期内难以达到公募上市准入标准。

　　因此，此阶段需充分发挥Pre-REITs基金的培育功能。该类基金资金主要来源于保险资金、产业资本等长期资本，投资周期一般可达5年至7年，能够精准匹配基建资产长周期、慢培育的运营特性。

　　第二阶段的任务是搭建资本化衔接桥梁。经过前期精细化培育与运营优化，多数项目将逐步形成可追溯、可持续、可稳定兑付的现金流体系，但仍有部分项目可能存在收益分派率未达标、局部产权瑕疵未完成整改等问题。

　　此时，可依托私募基础设施REITs或持有型ABS产品等开展过渡运作。此类产品仅面向专业机构投资者，具备审核流程简便、准入标准灵活、收益分派包容性较强等优势。通过过渡期产品的规范化运作，既能持续优化项目运营体系、健全资产管理制度，又可积累资本市场机构认可度、补齐资产合规短板，为后续公募REITs上市打下基础。

　　第三阶段的目标是构建“存量盘活—资金回流—新增投资”的良性循环。当项目各项核心指标全面达标后，便能启动公募REITs上市申报工作。通过公募REITs发行上市，原始权益人可快速回笼沉淀于存量项目中的资金，回笼资金可持续投入城市更新、新型基建、民生配套等新项目建设，最终实现基础设施投融资的可持续发展。

　　需要明确的是，整个过程顺利推进离不开两大支撑：一方面，充分发挥政府引导基金杠杆放大、风险缓释功能，以填补Pre-REITs项目孵化周期长、前期收益偏弱形成的资金短板，广泛撬动多元社会资本深度参与项目前期培育；另一方面，将低收益公益性基建资产与高收益经营性资产纳入同一底层产品池，在坚守公共服务属性的同时匹配市场化发行收益要求，从而疏通公益性存量资产资本化的堵点。