今年上半年，公募REITs市场迎来里程碑式发展，首批商业不动产REITs正式挂牌上市，一级市场首发规模达到297.38亿元。
与此同时，二级市场却走出震荡分化行情，中证REITs全收益指数在1月29日盘中上行至1056.97点后持续震荡下行，全市场86只REITs产品仅18只收红。
商业不动产REITs成申报主力
从一级市场首发项目来看，今年上半年已有8只REITs产品正式上市，合计募资297.38亿元。其中，4只商业不动产REITs合计募资203.32亿元，占总募资规模比重为68.37%；另外，2只消费基础设施REITs、1只能源基础设施REIT、1只保障性租赁住房REIT，分别募资71.55亿元、13.24亿元、9.27亿元。
今年上半年挂牌上市的8只REITs产品认购热度不一。iFinD数据显示，国泰海通砂之船商业REIT、中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT、汇添富上海地产商业REIT的网下认购倍数分别为103.81倍、80.16倍、68.03倍、22.27倍；4只基础设施REITs产品的认购倍数则全部超百倍。
格上基金研究员蒋睿表示，受集中发售分流及保险资金参与度低影响，首批商业不动产REITs的网下认购倍数略低于2025年的消费类REITs。在蒋睿看来，短期市场整体认购情绪大概率仍维持高位，但长期不同资产类型的分化将会扩大，优质底层资产与合理定价的标的有望成为市场关注的核心方向。
“从今年认购情况来看，公募REITs的认购倍数有所恢复。”招商证券投资银行委员会执行董事倪康加分析称，在商业不动产REITs挂牌上市之前，市场上其实存在一些质疑，如线上消费对商场未来现金流的影响，然而，首批4单商业不动产REITs的原始估值普遍溢价，在一定程度上缓解了这种质疑。
除了已发行上市的8只REITs，沪深交易所今年新增了29单REITs项目申报，项目申报数量远超历年同期水平。其中，3单已受理、11单已反馈、9单已问询，注册生效、通过、募集结束各1单，3单已定价。从项目申报的类别来看，有18单商业不动产REITs正在“排队”申报，成为今年REITs首发的主力军。
招商基金基础设施投资管理总部副总监朱杰分析称，国内公募REITs市场已形成基础设施、商业不动产双轮驱动的格局，从审批周期来看，基础设施REITs的申报审核周期一般在10个月至15个月，商业不动产REITs可直接申报至中国证监会、沪深交易所进行审核，整个周期一般在4个月至6个月，审批周期的缩短催动了商业不动产REITs的密集申报。
二级市场大幅震荡回调
受到多重因素影响，公募REITs二级市场整体承压。仅就中证REITs全收益指数而言，该指数在去年收盘时为1009.84点，今年1月29日盘中触及年内最高点1056.97点，后续震荡下行并在6月25日盘中触及上半年最低点926.26点，较上半年盘中最高点下跌12.37%，截至6月30日收盘时，该指数已逐步回升至970.51点。
从今年上半年涨幅来看，REITs的场内交易价格明显下行。iFinD数据显示，2025年底，全市场78只已上市REITs，47只实现上涨，31只下跌；进入2026年，截至6月30日，全市场86只已上市REITs，仅18只实现上涨，占比为20.93%，涨幅超过10%的REITs产品有5只，涨幅最高的华夏中核清洁能源REIT上涨了25.06%。
在出现下跌的68只REITs产品中，相当一部分产品出现了较大幅度的回调。具体来看，上半年跌幅在10%以下的REITs产品有38只，跌幅在10%至20%之间的REITs产品有20只，跌幅在20%至30%之间的REITs产品有8只，跌幅超过30%的REITs产品有2只，这意味着超三成REITs跌幅超过10%。
跌幅超过10%的REITs产品涉及产业园区、仓储物流、交通、能源、消费，分别有18只、6只、4只、1只、1只。其中，跌幅前三的分别是易方达广开产园REIT、华夏合肥高新REIT、建信中关村REIT，分别为27.87%、38.28%、39.85%。对此，蒋睿表示，短期内，产业园、仓储物流等产权类REITs在短期内仍面临较大压力。
蒋睿认为，产权类REITs的走势承压受多因素叠加影响，一是商业不动产REITs供给端集中放量，二是业态基本面承压，如产业园出租率下行、仓储物流租金下滑，三是长债利率上行对估值有压制，但核心城市核心区位的写字楼等底层资产、保障房类等均属于分化中孕育的机会。
“与股票相比，REITs在二级市场的资本获利未必高，但其分红非常稳定。”倪康加举例称，从分红数据来看，沪深市场去年分红合计超过111亿元，全市场REITs平均可供分派率约6.09%，水务、高速公路等特许经营类平均分派率区间为7%至9.8%，保租房、消费、商办等不动产类平均分派率区间为4%至6%，产业园、仓储物流类平均分派率较低。
指数基金破局流动性困境
公募REITs二级市场交易价格承压的同时，整体成交活跃度也持续低迷。iFinD数据显示，截至6月30日，今年上半年的116个交易日当中有88个交易日的日换手率不到0.5%，占比达到75.86%，其中，日换手率最高时约1.23%、当日成交额为16.93亿元，最低时仅0.23%、当日成交额为2.97亿元。
记者注意到，近期已有多家上市公司官宣参与基础设施REITs或商业不动产REITs的申报，包括申能股份、保利发展、三峡能源、广州发展、华联股份、奥飞数据、招商蛇口、招商积余、华能国际、密尔克卫等。REITs项目申报持续增长之下，二级市场的流动性状况也备受关注。
朱杰分析称，近期REITs市场的ETF获批，增量资金持续入市，将支撑市场持续发行。7月1日，首批4只REITs指数基金已开始正式发售，单只募集上限均为3亿元。中金公司研报更是指出，REITs指数基金可作为资产配置、定投及网格交易的便捷载体，将为二级市场持续提供流动性。
“截至去年年底，全球已有43个国家和地区发行了REITs产品，总市值约2万亿美元。”中国REITs50人论坛副主席、珠海市不动产投资信托基金协会会长姚尧强调，国内REITs市值在短时间内已经超过香港市场REITs市值、潜力巨大，未来有可能成为全球最大的REITs市场。可通过在海外发行REITs吸引更多的国际投资者参与。
“一些海外市场为了鼓励REITs的发展，会给予特定的税收优惠政策，相当于降低了企业的融资成本。”在姚尧看来，国内REITs主要围绕着基础设施的资产，这类资产或多或少带有一定的公益属性，因此在资产现金流管理、收益等方面存在挑战，在海外发行REITs可为企业提供更多的融资途径，还为海外资金参与投资国内资产提供机会。
