21世纪经济报道记者唐韶葵

　　2026年上半年，全球宏观环境仍存有不确定性，但上海大宗不动产市场走出独立复苏行情，交易规模逆势走高。

　　戴德梁行发布的报告显示，今年上半年上海大宗资产合计成交35宗，交易总金额233亿元，较2025年同期大幅上涨47%，市场复苏韧性凸显。

　　从买方构成来看，产业资本已然取代传统财务型投资者，成为市场购置主力；在产品品类上，普通办公及研发办公类资产交易热度领跑全品类，服务式公寓、酒店资产同步升温，成交活跃度持续抬升。

　　戴德梁行华东区董事总经理黎庆文指出，资本市场迎来标志性节点。一方面，6月国内首批商业不动产REITs上市，加上商贷政策优化，拓宽大宗资产融资盘活通道。另一方面，国内不动产基础设施市场由此进入产业基础设施、商业办公物业双轮驱动的全新阶段。相关金融工具打通存量资产盘活渠道，持续为市场输入增量资金，进一步托举本轮大宗交易回暖行情。

自用买家成核心增量

　　戴德梁行发布的数据显示，今年上半年，上海共落地8宗单笔10亿元以上的大额交易，占大宗市场交易金额的60%。

　　其中，需求结构发生根本性转变，产业自用需求取代纯财务投资，成为市场核心增量。戴德梁行数据显示，上半年自用买家成交总额115亿元，同比增长34%，成交占比从2025年的26%跃升至50%。该机构认为，自用买家与投资型买家各占半壁江山，是实体经济回暖、企业长期布局上海的关键信号。

　　自用买家收购标的以办公、研发物业为主。除星展银行大厦、仙乐斯广场外，海尔消费金融收购浦东四方城亦为典型产业自用成交案例。

　　写字楼是上海2026年上半年大宗交易与租赁市场复苏的核心支撑。普通办公及研发办公物业稳居市场第一赛道。据戴德梁行数据，今年上半年，上海成交写字楼金额134.9亿元，占全市大宗总成交额58.4%。

　　租赁端需求同步爆发，2026年上半年，上海写字楼净吸纳量43万平方米，大幅超越2025全年的24万平方米。其中，二季度净吸纳量环比近乎翻倍，企业搬迁、扩租需求集中释放，直接带动产业资本收购办公物业的意愿走强。

　　不过，由于新增供应相对充裕，市场仍在以价换量。

　　戴德梁行数据显示，上半年上海商办新增供应42万平方米，全年新增规模预计维持在90万至100万平方米。受此影响，今年第二季度，上海写字楼平均租金约6.4元/平方米/天，核心商圈租金9.49元/平方米/天，较此前有所下降。该机构同时认为，上海商业地产整体空置率已拐头下行，行业底部基本确认。

　　公寓、酒店成为继办公、研发园区后产业资本重点布局的第二大赛道，交易热度持续走高。

　　其余业态同步释放复苏动能，酒店与公寓资产热度明显上行：一方面，高净值客群持续青睐核心区精品小型酒店、长租公寓；另一方面，机构资金加速布局满足发行REITs、扩募标准的公寓类存量资产。

非机构买家占比80%

　　在大宗交易资金端，内资仍占据市场主导地位。戴德梁行数据显示，2026年上半年，上海内资成交金额占比高达93%。其中，非机构自用买家贡献超80%的内资成交额，机构投资者成交占比仅17%。

　　同期，外资投资仅有小幅修复，标志性交易为东亚银行斥资16亿元收购东亚银行大厦，但整体仍在持续出清核心物业，接盘主体同样以自用国企、外地产业民企为主。

　　戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强总结，本轮大宗复苏形成完整产业资本逻辑闭环：海内外实体企业扩产、设立总部研发中心带来大量自用收购需求，叠加基础设施公募REITs落地拓宽资产退出通道，市场呈现办公、产业载体、公寓酒店上行、零售商业承压的格局。

　　对于上海下半年大宗交易市场，卢强表示，预计三季度成交平稳、四季度集中放量，全年交易稳中有升；低利率环境支撑内资持续增持内环优质现金流资产；核心地段优质物业流通收紧，价格呈现两极分化；随着商业不动产REITs持续扩容，购物中心、可改造公寓、数据中心成为热点；新能源、半导体、高端制造赛道持续景气，企业自持办公需求进一步释放。

　　戴德梁行产业地产部中国区租赁与交易线负责人、华东区产业地产部主管贺超补充指出，二季度长三角外资项目量质齐升，新设基地与存量增资同步放量，既体现跨国企业认可国内产业配套竞争力，也反映存量外资长期深耕中国市场的信心。