新华财经北京7月9日电（康耕甫） CBRE世邦魏理仕近日发布的《2026年上半年北京房地产市场回顾》报告显示，2026年上半年，北京办公楼市场零供应下空置率六连降，以系统解决方案、平台互联网及人工智能为代表的TMT细分赛道仍为增量需求主要来源；物业投资市场成交额创五年同期新高，办公资产仍然是上半年北京大宗物业市场的成交主力，零售物业、数据中心及高标仓库等非办公资产也有代表性交易。
办公楼市场空置率六连降
2026年上半年，北京办公楼市场无新项目入市，全市新增供应已连续四个季度录得零交付，因而整体空置率连续第六个季度下降至17.8%。
虽然上半年新租成交中搬迁需求面积占比高达72%，但搬迁规模与频次同比收缩，由于业主续租让利，大量租户倾向于选择原址续租或总部整合，以规避装修和搬迁成本。
从行业构成看，以系统解决方案、平台互联网及人工智能为代表的TMT细分赛道仍为增量需求主要来源，并持续向科技中心区集聚；金融机构则以基金类为主，维持小面积需求的活跃释放；专业服务业以中小规模办公需求为主，成交多集中于1000平方米以下，并对CBD区位保持高度偏好。
此外，工业品制造中的机器人赛道活跃度在上半年有所提升，新设立与扩租需求并存，其选址在区位上倾向靠近科技中心区，但不局限于传统办公楼，受产业政策导向及楼宇物理条件影响，也将中关村及望京周边产业园区作为重要落位目标。
全市去化节奏稳定，二季度净吸纳量10.9万平方米，上半年总计达到20.4万平方米。其中，甲级办公楼市场把握住性价比提升的有利时机，有效满足了企业对更高品质的追求，成为全市吸纳量的核心贡献者。
子市场表现出深度分化的特征。CBD得益于租金深度回调带来的性价比提升，以及大面积退租、缩租情况的减少，上半年净吸纳总量名列前茅；中关村凭借其强大的产业黏性，快速消化了腾退空间，空置率回落至7.1%；奥体在软件与大数据赛道的赋能下，持续平稳去化，成为科技板块内的“稳定器”；通州依托副中心产业政策红利与优质大面积空间的优势，成功吸引了文化传媒及新能源成长型企业，区域吸纳表现稳步向好。
相比之下，望京受企业缩减规模拖累，本季度去化显著放缓；燕莎、王府井、东二环、丽泽等区域，由于相对于CBD等核心区域的性价比优势减弱，加上退租、缩租、整合等现象频发、新租动能匮乏等多重压力，上半年吸纳表现疲软。租金方面，在下半年新项目集中交付的预期压力下，业主为了锁定优质租户并稳定出租率，仍以价格让步为主要手段。因此，全市租金面价延续下行态势，上半年累计下降4.4%至每月每平方米218.4元。
世邦魏理仕华北区办公楼租赁交易-租户代表负责人袁慧表示：“下半年，北京办公楼市场将迎来约48万平方米的新增供应。虽然供给侧压力抬升将推动全市空置率重回上升通道，但高品质新项目入市有望激活连层置换需求。北京持续强化对人工智能、科技服务业及具身智能等领域的支持力度，有望在中长期转化为增量需求，但年内难以对冲新增供应带来的压力。此外，受AI工具普及影响，部分行业（如互联网）正持续推进空间整合与效率优化，阶段性退租及需求收缩压力犹存，同时也对楼宇供电、网络、安防、行业生态等条件提出更高要求，这将拉长部分存量项目的去化周期并加剧整体供需博弈。在此背景下，资产价值的表现更受其品质与运营能力的驱动，形成进一步的分化。”
物业投资市场成交额创五年同期新高
2026年上半年，北京大宗物业投资市场累计成交金额257.0亿元，同比增长50%。多宗大额交易相继落地，推升整体交易总额至自2022年以来的同期峰值。其中，二季度市场共完成9笔交易，成交金额约123.6亿元。
从交易板块来看，办公资产仍然是上半年北京大宗物业市场的成交主力，零售物业、数据中心及高标仓库等非办公资产也有代表性交易，进一步丰富了市场交易资产的类型。上半年37%的交易金额来自传统办公板块。随着人工智能、云计算等产业快速发展，数据中心作为算力基础设施的长期配置价值不断增强，吸引了更多长期资本关注，本季度在房山有重大交易落地，推升上半年其他资产交易额占比高达21%。此外，鉴于北京优质物流可投资产长期供应稀缺，本季度经开区高标仓库项目凭借稳定的租户基础及成熟运营表现，吸引产业资本完成收购，反映出市场对此类资产的认可。
部分业主或面临流动性挑战，或基于资产组合优化、响应去杠杆、聚焦主业等战略需求，通过出售优质资产进行资金回笼，为市场提供了更多投资机会。此外，资产价格持续调整，为市场成交修复创造了条件：部分优质办公资产定价逐步回归合理区间，协议转让交易中买卖双方的价格预期趋于一致。与此同时，多宗核心办公资产通过法拍完成交易，则反映出部分业主在流动性压力下的被动出清，两类交易共同推动了上半年的成交活跃度。企业买家结合自用及长期资产配置需求，把握价格窗口购置办公物业；机构投资者则更加关注具备稳定现金流及长期增值潜力的优质资产，在市场定价趋于合理后加大配置力度。
世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩表示，展望下半年，北京大宗物业市场有望延续修复态势，优质办公资产、长租公寓等标的的放量节奏将是决定成交规模的关键变量。企业自用需求预计仍将为办公市场提供稳定支撑，机构资本则将继续聚焦现金流稳健的核心资产、以及长租公寓、数据中心等另类资产，推动市场交易结构持续优化。公募REITs及机构间REITs的持续扩容，将为部分符合条件的资产（如保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心）提供更清晰的退出路径，需关注政策推进及租赁基本面改善节奏。风险方面，需关注办公新增供应放量对存量资产估值的潜在压力。
