上半年，北京大宗物业投资市场活跃度显著回升。

　　CBRE世邦魏理仕近日发布的《2026年上半年北京房地产市场回顾》报告显示，上半年北京大宗物业投资市场累计录得成交金额257.0亿元，同比增长50%，创下自2022年以来的同期最高水平。

　　其中，二季度市场共完成9笔交易，成交金额约123.6亿元。除传统办公资产继续担当成交主力外，数据中心、高标仓库等非办公资产表现抢眼，推动市场交易结构更趋均衡。

　　非办公资产表现抢眼

　　从交易板块来看，办公资产仍然是上半年北京大宗物业市场的成交主力，但交易结构正呈现出更加均衡的态势。CBRE数据显示，上半年37%的交易金额来自传统办公板块，而零售物业、数据中心及高标仓库等非办公资产均录得代表性交易，进一步丰富了市场交易资产的类型。

　　值得关注的是，随着人工智能、云计算等产业快速发展，数据中心作为算力基础设施的长期配置价值不断增强，吸引了更多长期资本关注。二季度，房山一处数据中心被一家上市公司收购，该企业正从硬件提供商向数据中心运营商进行战略转型，在此背景下购入优质数据中心资产。这一交易推升上半年其他资产交易额占比高达21%。

　　世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天在发布会上解读称：“以往，办公业态一般会占一半以上，但因为其他资产都在交易，它的交易比例就相对来说会下降一些，但事实上办公的交易数量还是挺多的。投资额的分布也更加均衡，这是一个明显的趋势。”

　　此外，鉴于北京优质物流可投资产长期供应稀缺，二季度经开区高标仓库项目凭借稳定的租户基础及成熟的运营表现，吸引产业资本完成收购，反映出市场对此类资产的认可。孙祖天介绍道：“北京物流业态的租金一直在全国是领先的，对投资者非常有吸引力，但因为卖家惜售，以往可以投的资产非常有限。”

　　市场活跃度显著提升的背后，是多重因素的共同推动。

　　一方面，部分业主或面临流动性挑战，或基于资产组合优化、响应去杠杆、聚焦主业等战略需求，通过出售优质资产进行资金回笼，为市场提供了更多投资机会。孙祖天分析指出：“市场上逐渐释放出一些比较优质的资产。之前可能物业品质或现金流表现对投资者吸引力不大，或者价格吸引力不大，但现在卖家在价格上都是比较松动的，对于买家来说是一个很好的入市点。”

　　另一方面，资产价格持续调整为市场成交修复创造了条件。部分优质办公资产定价逐步回归合理区间，协议转让交易中买卖双方的价格预期趋于一致。

　　与此同时，多宗核心办公资产通过法拍完成交易，反映出部分业主在流动性压力下的被动出清。孙祖天补充道：“法拍方面，我们也看到，有一些卖家是出于现在现金流压力，也有一些卖家是出于产业赛道需要切换的考虑，需要去处置现有的一些物业，这也给投资者带来了很好的投资机会。”两类交易共同推动了上半年的成交活跃度。

　　下半年活跃度有望延续

　　从买家类型来看，上半年企业买家结合自用及长期资产配置需求，把握价格窗口购置办公物业；机构投资者则更加关注具备稳定现金流及长期增值潜力的优质资产，在市场定价趋于合理后加大配置力度。

　　孙祖天指出，产业类的买家正在抓住现在市场的低点，在他们所偏好的产业集聚区选择性价比较高的物业进行收购。机构投资者则持续关注市场，“只要价格在一定的区间内能形成一个比较高的回报率，他们就会果断出手”。

　　展望下半年，世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩表示：“北京大宗物业市场有望延续修复态势，优质办公资产、长租公寓等标的的放量节奏将是决定成交规模的关键变量。企业自用需求预计仍将为办公市场提供稳定支撑，机构资本则将继续聚焦现金流稳健的核心资产以及长租公寓、数据中心等另类资产，推动市场交易结构持续优化。”

　　在退出渠道方面，公募REITs及机构间REITs的持续扩容备受关注。李浩指出，这将为部分符合条件的资产如保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心等提供更清晰的退出路径，但需关注政策推进及租赁基本面改善节奏。

　　孙祖天表示，短期来看，公募REITs对一级物业投资市场的传导还需时间。“公募REITs的监管比较严格，很大体量的物业通过这个渠道退出，短期内还是不太可能实现的。再加上投资者也在观望办公楼的租赁基本面有没有见底，甚至有没有出现回暖，在租金还处于下降通道的过程中，REITs投资者还是会比较谨慎的。”

　　但他同时指出，除了公募REITs以外，机构间私募REITs对风险的容忍度和承受能力相对更高，叠加其他私募基金等渠道，“对于商业不动产投资者来说，都会带来更多的流动性，也让我们对于今年下半年乃至于之后的活跃度表现比较乐观”。