1979年，宝安撤县建市，深圳市成立。第二年，深圳经济特区获批。在改革开放大潮下，一场经济建设的奇迹就此拉开序幕。

　　彼时，深圳急需建设人才。在中央号召下，两万多名基建工程兵南下深圳，成为鹏城第一批“拓荒牛”。基建工程兵承担早期特区建设约三分之一的施工任务，建造了包括电子大厦、国贸大厦、罗湖联检大楼在内的诸多知名建筑，是“深圳奇迹”的重要缔造者。

　　1983年，基建工程兵集体转业，转为深圳各大建筑公司职工。大批参与罗湖建设的工程兵官兵、随军家属等，留在了自己亲手建成的螺岭片区，在深圳安家落户。

　　时光流转，如今的深圳已成为一座宜居宜业的现代化都市。但那个承载着基建工程兵奋斗岁月的螺岭片区，却在岁月侵蚀下逐渐褪去光彩。

　　走进螺岭片区，时光仿佛凝固在20世纪80年代，外墙斑驳，布局杂乱，居住条件难以满足当下需求。据统计，螺岭片区现存房屋2400余套，超七成房屋建成年限已逾40年，C级及以上危房占比过半。曾经“拓荒牛”的栖息地成为了城市治理的“心头病”。

　　对螺岭片区的更新改造，已经迫在眉睫。

　　2026年7月5日，螺岭片区改造迎来重要进展。当日，罗湖区螺岭片区城市更新改造项目正式启动签约，标志着该片区迈入实质性建设阶段。

　　在此之前，螺岭片区改造项目已被纳入全国城中村改造试点。

　　螺岭片区改造之所以备受关注，还因其模式的创新。政府成为主导者，承担从规划审批、资金保障到回迁安置的全链条工作。开发商则变身服务商，淡化盈利属性，赚取社会价值与城市信任。

　　随着城市迈入内涵式发展阶段，对城中村和老旧小区的更新改造，成为诸多城市直面的重要课题。城中村改造涉及利益主体多、资金投入大、改造周期长，在楼市调整的背景下，难度不言而喻。螺岭片区的改造，正因其诸多制度创新，为特大城市提供一种现实解法。

　　立足片区

　　2023年9月2日，台风“苏拉”在广东省珠海市南部沿海登陆。受其影响，深圳市出现大风及强降雨等极端天气。

　　地处罗湖区东门街道的螺岭片区，也遭遇重大考验。片区约300户停电、近600户停水、224人被连夜转移。由于道路狭窄，消防车一度难以进入，给救援工作增加了不少难度。

　　62岁的陈伯在这里住了大半辈子，他说：“40多年前我们建起了深圳第一批楼房，如今却成了‘心头病’。”对螺岭片区进行彻底改造，成为当地居民的期盼。

　　早在2013年，罗湖区就发布过螺岭片区改造的意愿公告，但因条件不成熟，最终未能推进。

　　10年后的2023年7月，国务院办公厅发布《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称《意见》），超大特大城市的城中村改造进入快车道。

　　深圳市也适时重启该项目，经过意愿征集，螺岭片区改造项目重新启动，并在2024年纳入全国城中村改造试点。

　　同年发布的《深圳市城市体检城中村专项体检》报告显示，螺岭项目范围内常住人口达1.2万，人口密度10万人/平方公里。片区不仅存在消防隐患、内涝风险等安全隐患，公共配套也不足。同时，在建筑质量、生活便利、基础完善、空间品质等方面存在一定短板。

　　2025年2月，经过招标，天健集团中标成为合作单位。值得一提的是，作为深圳市国企，天健集团正是由基建工程兵转业改编而成立。

　　根据今年6月中旬发布的改造方案，项目拆除新建范围约12公顷，现状建筑面积约21.62万平方米，涉及39宗地块，涵盖东升街、花园坊、翠华巷、翠园村、黎明大楼、登高村等连片区域，共307栋建筑、2400余套房屋。

　　深圳市规划和自然资源局罗湖管理局副局长、三级调研员车长春表示，与传统更新项目不同，螺岭片区改造立足整个片区，统筹交通组织、公共服务、开放空间和功能布局，实现从“改造一个项目”向“提升一个片区”转变，让改造成果不仅惠及螺岭，也带动周边区域整体提升。

　　“良心旧改”

　　过去，城中村改造项目大多由开发商主导，这种模式虽可减轻财政负担和政府工作压力，但在拆迁、补偿等环节容易产生纠纷，并导致项目一再拖延。同时，出于对利润的追求，开发商主导的城中村改造项目往往有着较高的容积率。

　　在螺岭片区改造中，深圳市创新性地打造了“政府主导+国企实施”“净地出让+市场参与”模式，政府从头管到尾。

　　早在2024年9月，罗湖区就成立区级指挥部，螺岭现场指挥部下设17个工作组、200余名工作人员协同推进。从规划审批、资金保障到回迁安置的全链条工作，均由政府部门主导。

　　为解决资金问题，项目采用“专项债+政策性借款”双渠道融资机制，成为全市首个运用政府专项债券作为资本金的城中村改造项目，已获两家政策性银行42亿元专项借款授信。这笔资金采取封闭管理，专款专用，从制度上杜绝“烂尾”风险。

　　这一做法给足了各方安全感，也被称为“良心旧改”。

　　相应地，开发商的角色转变成“服务商”。去年初，天健集团就发布中标螺岭片区改造项目的公告，公告称，天健集团在编制方案、协商谈判、组织搬迁、协助办理手续等方面提供服务。

　　天健更看重该项目的社会效益。公司表示，若项目顺利实施，将对公司未来拓展城中村改造类项目及业绩产生积极影响，并为公司可持续发展打下坚实基础。

　　回迁房项目中常见的高密度、高容积率问题，在该项目中也不复存在。

　　螺岭片区改造项目将按照“好房子”标准建设。项目同时配套建设一定比例的商业、办公及旅馆业等业态，以及包括幼儿园（含托育机构）、社区健康服务中心、长者服务站、文化活动室、社区警务室、消防站等公共设施，居住体验大大提升。

　　房票安置是另一个亮点。项目提供产权调换、货币补偿、房票安置三种可选方式，螺岭也由此成为深圳首个大规模推行房票安置试点的城改项目。其中，居民可凭房票在全市范围内选择新房房源，可谓诚意满满。

　　探路新模式

　　2025年7月，中央城市工作会议时隔十年再度召开，并作出了“两个转向”的重大判断：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效。会议明确，将“推进城市更新”作为实现城市内涵式发展的重要抓手。

　　今年5月，《城市更新“十五五”规划》出炉，这也是城市更新领域的首份顶层设计文件。作为城市更新的重要工作大项之一，按照规划，到2030年，我国将改造城中村数量4000个。

　　实施大规模城中村改造，不仅能消除房屋安全隐患、改善人居环境，还能拉动投资与内需，在稳增长中发挥重要作用。但另一方面，城中村改造涉及利益主体众多、资金投入巨大，改造周期长、难度高，如何平衡资金压力，并兼顾居民诉求、产业转移、就业保障、历史风貌保护等，成为各地面临的重要考验。

　　近年来，房地产市场进入调整期，曾作为城中村改造主要参与者的房企，热情有所下降。

　　为此，政策端也适时调整，适应新形势。在实施主体上，更加明确“政府主导”，压实主体责任；在资金筹措上，财政补贴力度和专项债贷款力度不断加大；在目标引导上，将城中村改造与楼市去库存、保障房建设、“好房子”建设等相结合。

　　方向已然明确，但在实际操作中，如何突破重重制约，实现多赢局面，仍是各地必须解决的现实问题。

　　螺岭片区改造项目的意义正在于此。

　　深圳市房地产业协会会长吕晋川指出，螺岭项目的示范意义主要有两点：一是模式创新。首创“政府主导+国企实施”机制，政府把控规划回迁，国企仅收服务费不盈利，从源头保障公益属性，规避纯开发逐利弊端。二是资金保障。采用“专项债+政策性借款”双渠道，为全国城中村改造提供可持续融资范本。

　　“总的来说，螺岭项目不仅可以让回迁居民住上‘好房子’，而且在实施模式和资金保障上也为全国城中村改造树立了可复制的标杆。”她说。

　　如今，随着螺岭片区城市更新改造项目正式启动签约，并在首日即实现签约近半，实现“开门红”，证明其所倡导的价值导向已得到广泛认同。

　　新城市规划建筑设计股份有限公司副总规划师刘鹏举表示，随着城市发展进入存量提质阶段，政府主导的城中村改造更加强调公共利益优先。螺岭项目正是以涵盖“民生、安全、环境、品质”的“综合账”，替代了过往单一的“资金平衡账”。这种转变将居民的居住体验、城市安全韧性置于首位，是深圳在政府主导类项目中，对回归居住本源、人民优先公共价值取向的一次充分体现。