【导读】REITs再迎增量资金入市！REITs市场触底回暖，“V形”反转仅用了11天
中国基金报记者闫军
首批4只REITs指数基金正式集结完毕。
7月9日，随着中金基金公告旗下中证REITs全收益指数基金认购申请确认比例，南方、易方达、华夏、中金四家基金公司旗下的首批4只REITs指数基金全部完成募集，合计近12亿元增量资金即将驰援REITs市场。
首批REITs基金在6月17日获批，7月1日发行，7月7日全部发行结束，其中，南方旗下产品“一日售罄”，多只产品启动比例配售，认购热情超出市场预期。
值得注意的是，这批产品恰在REITs市场触及年内冰点之际启动发行，6月25日中证REITs全收益指数创下年内新低，年内跌幅一度突破8%。然而，随着增量资金入市预期升温，市场情绪逆转，截至7月9日，该指数在短短11个交易日内反弹幅度达4.83%，上演了一场“V形”反转。
提前结募、启动比例配售，近12亿元增量资金入市
7月9日，中金基金发布了旗下中证REITs全收益指数基金认购确认比例结果的公告，根据公告，该基金超过3亿元的募集总规模上限，公司对7月7日投资者提交的有效认购申请采取“末日比例确认”的原则给予部分确认，末日确认比例为56.960053%。
随着中金基金的公告，首批4只REITs指数基金全部完成募集，近12亿元增量资金即将进入REITs市场。
4只REITs指数基金在今年7月1日同时开启发行。其中，南方中证REITs全收益指数基金“一日售罄”，并对当天认购申请按照81.197919%比例确认；易方达中证REITs全收益指数基金、华夏中证REITs全收益指数基金均在7月6日提前结募，其中易方达旗下产品采用“末日比例确认”的原则进行比例配售，认购申请确认比例为86.649750%。
首批4只REITs指数基金自6月17日获批就获得市场的关注，随着产品获批、发行、成立以及未来上市，该类产品填补了REITs市场指数化投资领域的空白，推动REITs投资进入指数化、工具化、体系化发展的新阶段。
据了解，本次推出的REITs指数基金跟踪中证REITs全收益指数成份券共53只，按6月17日市值计算约1711.2亿元，占REITs数量和总市值的比重分别为60.9%和76.6%，覆盖范围广、代表性强，能够客观反映公募REITs市场整体运行态势，为投资者提供高效的市场Beta配置工具。
值得注意的是，首批4只REITs指数基金均设置了3亿元的募集上限。在业内看来，该基金募集上限并不高，体现了基金公司对首批创新产品稳健推进的态度。这一规模上限在一定程度上影响了有较高配置需求的险资，不过也有银行理财等机构资金对该类基金表示了兴趣。
有基金公司表示，过往受较高调研成本和单笔投资门槛约束，REITs市场参与者以专业机构为主，个人投资者及部分机构难以直接参与。REITs指数基金可以降低投资者的择券难度，有利于分散投资风险，为增量资金入场搭建便捷通道。
具体来看，一方面，通过投资REITs指数基金实现一键布局一篮子REITs资产，持仓分散，规避持有单一REITs底层资产带来的运营风险；另一方面，一键买入即可批量布局多品类基建、保障性租赁住房、产业园REITs，大幅降低中小投资者实操和研究成本。
市场调整积累了“安全垫”，REITs市场明显回暖
基金“好做不好发”的规律同样适用于REITs指数基金。今年以来，REITs市场调整明显，在4只基金获批后，6月最后一周（6月22日至6月26日）迎来了年内REITs市场的“冰点”时刻。
中证REITs全收益指数在6月25日触及年内最低点，年内跌幅一度突破8%，最大回撤达到12.23%。从板块表现看，各板块普遍下行，分化显著。跌幅由高到低分别为：产业园（-5.73%）、仓储物流（-4.98%）、消费（-3.46%）、市政环保（-2.88%）、交通（-2.08%）、新型基础设施（-1.89%）、保障房（-0.76%），而能源板块逆市微涨0.23%。
在这样的背景下新发产品，难度可想而知。但基金公司对此并不担心，在产品发行之前就对市场进行了深入研究。
“当前REITs市场的估值已进入历史低位区间，性价比凸显。截至6月26日，公募REITs整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差更是走阔至历史极值，接近2024年初和2025年初两轮市场底部的高位水平。”有基金公司表示，高分派率为长期资金提供了厚实的“安全垫”，回顾前两轮利差高点过后，板块均迎来估值修复行情。
另有基金公司表示，指数基金入市从增量资金和市场微观结构角度均有积极影响，尤其是险资入市预期升温，下半年REITs市场供需格局有望实现实质性改善。
事实上，随着产品开售，REITs迎来了一波回暖反弹。截至7月9日，中证REITs全收益指数近11个交易日内涨幅近5%。
有机构分析称，公募REITs兼具债性稳定与股性弹性，适合平衡组合波动。随着常态化发行的推进和商业不动产REITs的加入，市场体系持续扩容，发展日趋成熟。此外，中金公司也计划加大对REITs业务的资源投入，提升优质资产的获取能力。
对于机构资金而言，REITs还兼具高分红与资产重估价值。2026年以来，全市场REITs累计宣告分红金额约63.39亿元，持续兑现稳健收益。有华南头部基金公司向记者表示，在低利率环境下，REITs稳定的现金流回报和存量资产价值重估的潜力，使其成为长期资金配置的重要方向。
