2026年上半年，中国住房租赁市场在“租购并举”顶层设计持续深化下，国企主力军地位进一步巩固。随着保障性租赁住房筹集进入攻坚期，各地国企平台公司加速从“建设者”向“运营者”转型，管理规模与运营效率双双提升。

　　基于此，URI城市租住发布《2026上半年住房租赁(国企)管理规模百强榜》，对全国398家国有企业管理房源进行监测复核，从规模变化、城市布局与企业表现等维度，解读上半年国企租赁赛道的最新态势。

　　TOP100租赁企业(国企)管理规模超200万套

　　2026上半年，TOP100租赁企业(国企)管理规模累计达201.1万套，较2025年末净增23.9万套，环比增长13.45%。行业马太效应凸显，TOP10企业合计管理116.5万套，占百强总量的57.9%，头部集中度进一步提升。百强门槛为952套，较上年同期稳步抬升。

　　从绝对增量看，广州安居住房公司管理规模升至19.8万套，新增量位居榜首；郑州城发安居·美寓紧随其后，新增22.0万套，稳居第二；光谷安居集团·之寓新增 1.8万套，规模几近翻倍；西安高新区安居集团更是实现爆发式增长，快速扩张至1.7万套。此外，上海地产城方、杭州安居宁巢等区域型国企也保持稳健增长态势。

　　与此同时，5家国企规模收缩。招商伊敦公寓环比下滑27.2%；绿地菁舍规模几近腰斩，环比下滑50.7%；贵安商管·安巢公寓、新投海瑜公寓也均有不同程度缩减。这一变化反映出部分企业正从“追求规模”转向“提质增效”，通过资产优化与结构调整聚焦核心城市优质项目，行业进入高质量发展新阶段。

　　一线引领、中部崛起、西部活跃，租赁版图全面铺开

　　从城市布局来看，国企住房租赁版图呈现“多点开花、一线引领”的鲜明特征。不同城市依据自身资源禀赋和人口结构，形成了差异化的租赁住房发展路径。

　　一线城市26家企业入榜，管理规模74.3万套，占百强总量36.9%。深圳安居以28.9万套居全国首位；广州4家企业合计23.1万套，广州安居住房公司为主力；上海18家入榜、总规模20.1万套，集群效应显著；北京3家合计2.3万套，规模较小但潜力可期。一线城市依托强劲需求与政策优势，是国企租赁核心战场。

　　中部16家企业入榜，管理规模50.2万套，平均3.1万套为区域最高。郑州城发安居·美寓以22.0万套居全国第二；武汉4家合计8.3万套，扩张迅猛；合肥4家合计6.7万套，稳居前十。中部省会凭借人口流入与政策支持，正成为租赁新增长极，后发优势持续释放。

　　13家全国性布局企业合计管理28.2万套，占百强总量的14%。华润有巢、保利和寓、招商伊敦、中海长租等央企系品牌凭借资金与品牌优势，在全国多点开花，成为跨区域布局的主力军。这类企业在产品标准化、运营专业化方面具有明显优势，是推动行业品牌化发展的重要力量。

　　本期百强中，建发集团·联发尔寓、重庆高科集团·星寓、广州白云金融控股集团·云誉、淮安国联集团均为新上榜企业。海宁·城家青年社区从零起步新增1,942间。兴航公寓新增1,400间、1个项目。新锐力量的集中入局，印证了国企在住房租赁赛道的参与广度正在持续扩大。

　　市场趋势：从“规模竞赛”走向“运营为王”

　　展望2026年下半年，URI城市租住认为，国企住房租赁市场将呈现三大趋势：第一，规模扩张仍为主线，但增长高度集中。上半年百强总增量中，头部几家企业贡献了绝大部分，其余多数可比企业规模持平或仅小幅增长。预计未来，头部企业与中小平台之间的规模断层将进一步扩大，“强者恒强”格局难以逆转。

　　第二，行业进入“有进有出”的结构性调整期。 部分企业在管规模出现阶段性收缩，行业已从此前“普遍扩张”的粗放阶段，步入存量优化与结构调整的新周期。单纯依靠规模增长的传统模式面临更大挑战。

　　第三，新入局者持续涌现，百强门槛有望抬升。 上半年多家新晋企业首次入榜即占据可观位次，反映各地国企仍在加速进入住房租赁赛道。随着保障性租赁住房筹集任务持续推进，预计下半年将有更多地方国企入榜。

　　总体而言，国企住房租赁已从“规模竞赛”的初级阶段，步入“分化调整、运营为王”的新周期。谁能在大规模持有与精细化运营之间找到平衡，谁就能在这场长跑中占据先机。