今年上半年，北京商业地产市场交出了一份“冰火交织”的成绩单。世邦魏理仕7月8日发布的报告显示，在写字楼市场连续四个季度“零新增供应”的罕见背景下，全市空置率实现六连降至17.8%，然而租金却在去化压力下累计下滑4.4%，业主“以价换量”的博弈仍在加剧。

　　写字楼空置率“6连降”

　　今年上半年，北京写字楼市场供应“静悄悄”，连续四个季度录得零新增交付。而在无新增供应的影响下，北京写字楼整体空置率连续六个季度下降。世邦魏理仕发布的数据显示，截至今年二季度末，北京写字楼空置率回调至17.8%。

　　具体来看，世邦魏理仕发布的数据显示，今年二季度，北京写字楼净吸纳量录得10.9万平米，上半年总计达到20.4万平米。甲级写字楼市场把握性价比提升的有利时机，有效满足了企业对更高品质的追求，成为全市吸纳量的核心贡献者。其中，中关村子市场凭借其强大的产业黏性，快速消化了腾退空间，空置率已经回落至7.1%。

　　不过，今年下半年，北京写字楼市场将迎来新项目的集中交付。“在预期压力下，业主为锁定优质租户并稳定出租率，仍以价格让步为去化的主要手段。因此，全市租金延续下行态势，上半年累计下降4.4%至218.4元/平米/月。”世邦魏理仕华北区办公楼租赁交易租户代表负责人袁慧对《华夏时报》记者表示。

　　袁慧表示，今年下半年，北京办公楼市场将迎来约48万平米的新增供应。虽然供给侧压力抬升将推动全市空置率重回上升通道，但高品质项目入市有望激活连层置换需求。近期，北京持续强化对人工智能、科技服务业及具身智能等领域的支持力度，有望在中长期转化为增量需求，但年内难以对冲新增供应带来的压力。

　　与此同时，袁慧提到，AI效应开始蔓延到写字楼。受AI工具普及影响，部分行业正持续推进空间整合与效率优化，阶段性退租及需求收缩压力犹存，同时也对楼宇供电、网络、安防等条件提出更高要求，这将拉长部分存量项目的去化周期并加剧整体供需博弈。

　　平谷仓储物流市场租金下行压力增加

　　得益于部分产业的提质升级，仓储物流市场的空置率也在下调。世邦魏理仕发布的数据显示，今年上半年，北京仓储物流市场空置率累计下降1.4个百分点至39.3%。上半年仓储物流市场新增供应共计43.3万平米，带动上半年净吸纳量跃升至33.6万平米，已超过2025年全年总量的85%。其中，以供应链及合同物流企业为代表的第三方物流作为上半年新增需求引擎，占总新租面积的61%。

　　环京市场中，今年上半年，廊坊累计新增供应17.7万平米。世邦魏理仕方面表示，得益于第三方物流及批零类企业分拨需求的持续扩张，上半年累计净吸纳量49.8万平米，空置率再创2021年年中以来的新低，达到16.3%。

　　租金方面，今年上半年，北京仓储物流市场租金环比下降6.7%至33.4元/平米/月。其中，租金下行压力主要集中在平谷，经过上半年累计19%的降幅调整后，平谷当前租金比临近的北京子市场低45%—55%，且接近或低于临近的环京子市场，其在带动自身去化的同时，通过价格锚定效应向周边子市场传导下行压力。

　　“今年下半年，北京预计将有88万平米的新增高标仓储设施在平谷、顺义以及房山子市场交付，供应高企致使京内市场承压持续加剧。平谷经过深度调整期后，未来租金下降空间有限，预计降幅将缩窄。”世邦魏理仕中国区产业地产租赁交易联席负责人方闻骄对《华夏时报》记者表示。

　　企业关注重点改变

　　今年上半年，AI、算力、芯片等企业为代表的行业成为资本市场的明星。正如上文所说，AI的广泛应用也对商业地产的配置产生了新的要求。世邦魏理仕方面同样提到，不同行业对于空间载体的需求持续分化，企业在选址过程中已不再仅关注租金水平，而是更加重视空间与业务发展的匹配度。

　　其中，人工智能、系统解决方案等科技企业更倾向于选择楼宇品质、人才集聚优势明显的办公项目，以满足研发协作及人才吸引需求。而医药、生命科学和工业品制造企业更加关注产业生态及研发、中试、轻生产等专业功能，对复合型产业园区的配置需求持续提升。世邦魏理仕发布的数据显示，今年上半年，此类载体的商务园区净吸纳量几乎相当于全市总和。

　　仅看商务园区，今年上半年，全市累计净吸纳量为10.4万平米，整体需求保持平稳释放。但租金仍承压，今年二季度已经跌至126.8元/平米/月，上半年累计跌幅达到3.1%，多数单一研发办公属性项目继续依靠租金下调、灵活租赁策略或定制装修服务来维持吸引力。

　　世邦魏理仕华北区域董事总经理刘焕丽表示，近期，北京围绕科技创新、人工智能及数据要素配置密集出台支持政策，支持方向已由科技研发进一步延伸至模式应用、产业转化及数据流通等关键环节。其中，政策新增算力创新券专项支持AI研发，并扩大对科技型中小微企业和创业团队的测试、研发服务补贴覆盖面，有望降低企业研发成本，带动战略性新兴产业的空间需求释放。