界面新闻记者 | 杜萌
REITs市场迎来重磅新产品。
7月9日，中金中证REITs全收益指数基金宣布成立，此前，南方、易方达、华夏等三只中证REITs全收益指数基金也已经公告成立。
从基金发行公告来看，首批四只中证REITs全收益指数基金（以下简称REITs指数基金）均在7月1日开始认购，每只募集份额上限均为3亿元。7月1日当天，南方REITs指数基金率先一日售罄，配售比例为81.2%。中金、易方达两只REITs指数基金的配售比例也达到了56.96%和86.65%。
表：首批4只REITs指数基金明细来源：Wind 界面新闻整理
这4只REITs指数基金均跟踪中证REITs全收益指数（932047.CSI），该指数发布于2022年12月15日，由沪深交易所上市时间超过三个月的REITs组成，并剔除过去一年日均成交金额不足500万元的REITs。当上市REITs数量达50只后，对样本空间内的REITs按照过去一年日均成交金额由高到低排名，剔除排名位于后10%的REITs。
目前，该指数样本共有51只REITs。中证指数有限公司数据显示，截至7月9日，该指数近三年的年化收益为1.59%，近一年年化收益率为-11.9%。该指数今年以来收益率为-3.57%。
从指数的走势来看，自2021年9月份首批REITs上市后，由于产品的稀缺性，REITs流动性较为充裕。而随着2022年-2024年的供给持续扩容，中证REITs全收益指数进入深度调整区间。
今年上半年，由于产业园REITs租金复苏不及预期、大额限售解禁等原因，该指数持续震荡。今年6月24日，中证REITs全收益指数“七连跌”，失守1000点后下探至928.96点。
Wind数据显示，公募REITs市场日均总成交额从2021年的1.7亿元稳步增长至2025年的5.9亿元，截至今年5月末维持在5.2亿元。
中金公司研报分析表示，表面上看REITs市场容量在扩大，但这主要由产品数量和总市值规模增加驱动，而非单体资产流动性改善。单体REIT日均成交额中位数从2021年的1363万元下滑至如今的477万元，降幅65%，说明资金分散化导致单券交易深度明显变薄。
“目前，REITs二级市场流动性与‘长钱’配置的深度不足，在目前市场环境下单只产品在面临利空时流动性易枯竭，价格波动较剧烈，难以体现REITs作为‘长期收息资产’的特征。”博时基金REITs业务营运总监刘玄对界面新闻记者表示。
随着首批4只REITs指数基金的入市，为市场带来12亿元的增量资金，能否提升REITs的流动性？
“REITs指数基金可以降低投资者的择券难度，有利于分散投资风险，为增量资金入场搭建便捷通道。”北京某公募多资产部门负责人对界面新闻记者表示，一方面，通过投资REITs指数基金实现一键布局一篮子REITs资产，持仓分散，规避持有单一REITs底层资产带来的运营风险；另一方面，一键买入即可批量布局多品类基建、保障性租赁住房、产业园REITs，大幅降低中小投资者实操和研究成本。
“目前，首批4只REITs基金主要是示范效应，如果运行良好，对市场产生正面积极的效应，预计很快会有第二批上报和获批。”上述多资产部门负责人表示。
中金公司研究认为，首批4只REITs基金入市带来了增量资金，但实际建仓规模和节奏，与产品规则、市场流动性、行情波动及大宗交易资源约束等因素有关。短期内，权重较高、潜在买入规模相对日均成交额及流通盘比例较大、上涨趋势较强的指数成分或更受益；中长期则有助于扩大投资者基础、改善流动性并推动资源向优质龙头集中。
