2026上半年，国内住房租赁市场在政策红利与刚性居住需求的双重驱动下持续扩容，行业整体规模稳步增长。

　　URI城市租住监测数据显示，一批拥有成熟运营体系、多元拓展模式的优质民营公寓机构，凭借差异化赛道布局实现逆势突围。2026年上半年，民企阵营在规模增长上展现出强劲动能，TOP10企业合计新增房源约48510套，新增签约项目共计143个。

　　从经营模式看，大致可分为四类：轻资产托管型（泊寓、瓴寓国际、自如寓等）、长短租融合型（城家、锦诗庭）、基金重资产型（乐璟生活社区、Ease Living城璟租住等）以及存量改造增值型（城家、锦诗庭、沃达集团、漫柏集团、尔家商业等），不同商业模型在规模竞赛中各展所长。

　　轻资产模式凭借低资本占用、快速复制的优势，成为头部民企逆势增长的核心抓手。TOP10企业中，采用轻资产托管模式或以其为主的企业达到5家。泊寓以25.8万间的总管理规模稳居行业第一；瓴寓国际新增6,593套、平均规模超过800间/个，展现出在大型项目获取与运营方面的实力；自如寓新增3350套，作为自如旗下集中式公寓品牌，借助自如多年积累的C端流量与品牌认知，以品质托管站稳市场，在公寓赛道持续深耕；沃达集团新增5978套，以“包租+轻资产托管”双模并行，激进扩张；漫柏集团将轻资产托管与改造分成结合，降低前期投入风险。

　　存量物业改造模式，依托商改租、老旧楼宇焕新、产业园区翻新打造核心竞争力，走出差异化存量盘活路径。头部民营企业已沉淀标准化、成熟的存量物业改造全流程体系，覆盖空间设计、工程施工、成本精细化管控全环节，能够快速盘活闲置商业裙楼、老旧厂房、低效写字楼等存量载体。代表企业有城家、锦诗庭、尔家商业、漫柏集团、沃达集团等。

　　还有基金重资产精准深耕核心城市，做细分产品模式，比如乐璟生活社区、Ease Living城璟租住两家企业采用“基金重资产收购+改造模式+运营管理+资本退出”入选TOP10，体现出资本力量在租赁市场的深度参与。虽然扩张速度较慢、单项目投入高，但聚焦细分客群打造高溢价产品，避开国资普惠型保租房赛道。重资产模式虽拓店速度不及轻资产，但物业持有带来长期资产增值，同时可对接保租房REITs实现资产退出。

　　展望下半年，行业竞争的核心逻辑已从“谁拿房更快”转向“谁运营更高效”。运营效率、品牌溢价与资本通道三大能力，将决定谁在下半场持续领跑。