今年上半年，广州优质办公楼需求表现稳定，二季度投资市场大宗成交显著改善。CBRE世邦魏理仕7月13日发布的商办市场研究数据显示，上半年，金融城写字楼净吸纳量领跑全市，金融业租赁成交在各行业中居于首位。而广州优质零售物业的新增供应则均位于新兴商务区，物业调改积极，餐饮成交占比进一步提升。与此同时，仓储物流市场的升级需求也有所增长。
金融城已成商办市场新增供应主力
写字楼： 金融业租赁成交占比重回首位
从写字楼市场来看，广州上半年共有四个新项目，共28.8万平方米的新增供应，全部位于金融城，其中两座为总部楼宇。另外，上半年净吸纳量达到9.2万平方米，其中第二季度录得6.2万平方米净吸纳面积，是近四个季度以来的高位。区域方面，金融城贡献了总吸纳量的64%，除了总部自用需求的支撑作用外，新区环境配套的逐步完善，及积极的招商策略也吸引了企业进驻。空置率上半年上升1.3个百分点至第二季度末的22.4%。从租赁成交来看，上半年金融业成交表现占比重回各行业首位，面积占比24.0%；主要得益于大宗搬迁，辅以新区证券分支机构从非优质办公楼升级至优质物业的活动，但行业搬迁主要受成本及升级需求驱动，增量面积有限。成交排名第二位的行业是科技互联网，占比19.7%，其中，为各行业提供管理和运营软件服务的企业，以及数字营销服务商的搬迁活动较为突出。此外，受大面积搬迁支撑的消费品行业，以及以律所为代表的专业服务业也是上半年广州重要的办公楼需求来源，分别占比17.7%和10.8%。
由于市场维持以价换量态势，位于核心拓展区的金融城新项目，以低租金入市，吸引企业进驻，办公楼租金持续小幅下行，至二季度末为每月每平方米115.6元。
数据显示，下半年广州将有33.5万平方米，共五个优质办公项目投入市场，分布在核心拓展区的金融城和琶洲。另外，由于空置率仍在上行，预计租金仍将继续承压。对此，CBRE华南区办公楼租赁交易负责人程志文表示，面对当前办公楼市场持续调整的形势，进行楼宇硬件翻新改造的核心区优质办公项目增多，主要涉及大堂、走廊和卫生间等公区设施的改善和翻新。这是租金优惠外业主实施的积极应对措施，能有效提升客户体验，维持楼宇高端定位，为资产增值保值，未来进入REITs交易市场打下基础；同时也有助于核心区项目有效抵御金融城、琶洲等新兴商务区新增供应的冲击，留住优质租户。
零售市场： 百货超市持续调改空置率下降
从零售市场来看，上半年录得10.8万平方米净吸纳面积，主要贡献自新开业项目。值得关注的是，市区商圈物业继续积极调整租户结构，除针对百货等主力租户的调整外，商场更换运营商也是启动调改的主要原因。上半年全市空置率累计下降0.2个百分点至第二季度末的6.9%。
可以看到，上半年餐饮成交是所有业态中占比最高的，达到50.1%，同比上升8.8个百分点；零售业态成交占比36.5%。餐饮业态中，江西菜和湖南菜扩张最为活跃；野人先生和泰柯茶园则是茶饮咖啡甜品子类别中录得开店数量最多的品牌；而华南首家M Stand Lab也升级落址万菱汇，拓展汉堡等餐食品类；裕莲茶楼年内从荔湾拓展至天河和番禺。零售业态方面，美国服饰品牌DVF在天河城开设广州首店，山本耀司支线WILDSIDE在K11开设快闪店，3D打印机品牌拓竹在天环开设广州首店。
市场新租需求行业分析（按新店数量）
（数据来源：世邦魏理仕）
由于市区商场持续调整百货、超市和影院等主力租户空间，可出租铺位增加，短期内给租金带来压力。但长期而言，物业提质增效后，商场整体租金收入有望得到提升。
未来半年，广州预计将有55.6万平方米的新增优质商业物业落成，分布在天河区金融城、荔湾区白鹅潭以及花都区。
仓储物流市场： 供应迎高峰升级需求推动去化
值得关注的是，广州仓储物流市场需求第二季度显著改善。延续2025年下半年的供应高峰，上半年广州新增供应有五个项目，共78.9万平方米的仓库面积，分布于花都、南沙、增城和从化。至此，广州过去12个月的新增供应达到140万平方米。其中，2026年第二季度新增47.9万平方米，创近13个季度以来的供应高峰。不过，净吸纳量在第二季度也迎来了显著反弹，达到31.8万平方米，环比上升近六倍。随着供应放量，上半年空置率上升5.8个百分点，第二季度末报14.7%。租金持续下行，至第二季度末为每月每平方米31.9元。
从需求来看，有知名电商旗下的第三方物流仍持续在广州东部扩张，构建仓群，第二季度录得超过十万平方米的新租或扩租。而跨境电商则以整合为主，且表现分化，退租与续租并存。另外，电商巨头积极拓展即时零售领域带动仓储需求，青睐靠近市区的仓库。而快消和医药企业也录得零星成交，分别落点增城和从化。据CBRE华南区产业地产租赁交易负责人邓伟介绍，近期录得的成交和需求问询中，升级需求显著，从农民仓和电梯库升级到高标坡道库的成交增多。
未来半年，广州仍处于供应高峰，预计将有142万平方米的新增高标库入市。而需求方面，即时零售电商及第三方物流预计仍处于扩张状态。但随着跨境电商下半年在部分区域潜在整合、退租计划，预计空置率将持续上升。
