本报记者李凯旋北京报道

　　科技正深刻改写北京写字楼市场的竞争格局。作为经济的“晴雨表”，北京商业地产连续低迷之后，出现企稳态势。其中，中关村凭借人工智能、集成电路等科创产业的集聚效应，展现出强劲的“产业支撑型”韧性——不仅是全市唯一实现租金环比上行的子市场，更带动大宗交易市场回升。

　　新兴产业带动市场企稳

　　AI热潮带来赢家无数。莱坊发布的数据显示，近一年，北京写字楼存量持续去化，供给过剩压力较前期有所缓解，全市平均空置率为15.9%，环比微涨0.1个百分点，较2025年同期下降2.5个百分点。

　　值得关注的是，今年上半年，中关村依托人工智能、集成电路等产业集聚优势，租金抗跌能力领跑全市。莱坊发布的数据显示，受科创需求集中释放带动，今年上半年，中关村录得多笔新租成交。其中，算苗科技入驻银谷大厦，新租面积3000平米；算秩未来在希格玛大厦新租3712平米。

　　除了去化明显之外，今年二季度，在北京甲级写字楼平均有效净租金环比下跌0.8%的情况下，中关村区域均价为251.4元/平米/月，环比小幅上涨0.3%，已经高于CBD的平均租金。“受益于AI、芯片、股权投资企业持续落地扩租，中关村的空置率稳定维持在10%以下，租金抗跌韧性突出，也是全市唯一租金环比上行的子市场。”莱坊方面对《华夏时报》记者表示。

　　莱坊华北和华东区董事总经理黄蔚认为，中关村的突出表现并未单纯依靠价格竞争，而是得益于人工智能、集成电路、云计算及科技投资机构持续扩张带来的真实需求支撑。中关村的率先反弹也充分体现出“产业支撑型市场”在当前周期中的韧性与竞争力。

　　上半年大宗交易走高

　　大宗交易的动态也显示出了科创企业的活跃。世邦魏理仕发布的数据显示，今年上半年，北京大宗交易累计成交金额为257.0亿元，同比增长50%，为2022年以来同期峰值。

　　莱坊发布的数据显示，今年二季度，北京甲级写字楼大宗投资市场仍以内资为主，成交结构进一步向产业型卖家倾斜，且科创企业自用购置占比提升，纯财务投资持续减少，资金集中流向中关村科创片区。

　　今年二季度，智谱AI以约3.61亿元的价格收购建筑面积约2.27万平米的中关村甲级写字楼，计划自持用于人工智能大模型与算力研发。此外，中国人寿实控的北京金庭置业以29.93亿元的底价竞得CBD核心Z10地块，该地块占地8046平米，规划建筑面积为12万平米，用地性质为商业金融。

　　“整体来看，当前投资市场中以租金回报为导向的财务投资趋于审慎，具备产业落地需求的自用型买家活跃度相对提升。资本更关注与区域产业基础深度绑定、具备长期发展潜力的优质资产，预计不同商务区之间的资产表现分化将延续。”莱坊如此认为。

　　数字化能力成破局关键

　　不仅仅是产业园区和写字楼，是否拥有数字化能力也成为传统商业能否突围的关键。戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化负责人杨枝对《华夏时报》记者表示，随着首批商业不动产REITs落地，公募REITs正式进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动时代，商业不动产资产证券化迎来重要政策窗口期。

　　杨枝表示，底层资产的运营质量与现金流稳定性是决定REITs价值的核心，专业化、精细化的资产管理能力或将成为未来不动产资产对接资本市场的核心门槛。

　　戴德梁行发布的数据显示，自2025年年底商业不动产REITs推出以来，发行端积极响应，目前申报至交易所共22单REITs产品，其中4单产品已成功上市，整体市场发展迅速。从资产组合来看，该批REITs底层资产涵盖写字楼、购物中心、奥特莱斯、酒店等业态，资产类型更为丰富，为更多存量资产打通盘活通道，为资本市场提供了更多配置选择。

　　尽管市场已经为资产提供了盘活路径，但并非每一种业态都可以获得青睐。戴德梁行北区商业部主管孟祎表示，当前商业不动产市场分化加剧，核心城市标杆购物中心与头部奥特莱斯凭借稳定经营表现，成为资本市场高度认可的优质底层资产。这一趋势则源于消费行为、客群结构、场景诉求等五大维度的结构性变革，彻底重塑了商业资产的价值逻辑。

　　“国内消费K型分化态势持续深化，大众消费从单一购物转向社交、休闲、文旅度假等多元体验需求，线下商业体验价值已经超越传统零售价值。如今，‘线下沉浸式体验+线上私域会员深耕’的全域运营模式成为优质项目的标配，而缺乏数字化能力的传统商业持续贬值、加速出清。行业已迈入存量提质时代，具备场景差异化、数字化能力与优质体验业态的核心商业项目，将持续领跑市场。”孟祎如此认为。