楼市重大顶层定调！

　　7月13日，国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》（以下简称《规划》）对外发布。《规划》由国家发展改革委、商务部统筹协调，提出到2030年社会消费品零售总额达到60万亿元左右的目标。

　　国家发展改革委、商务部有关负责人表示，《规划》的特点有三：一是突出为民惠民；二是突出统筹推进；三是突出创新引领。

　　值得注意的是，《规划》将住房消费纳入大宗耐用商品消费体系，涉及“好房子”建设、城中村改造、危旧房改造、城镇老旧小区改造、居民自主更新、物业服务质量提升等多项房地产相关部署。此外，在“着力提升消费能力”“清理优化不合理限制性措施”等部分中也有多处涉及房地产的内容。

　　住房消费与汽车、家居家电被纳入“大宗耐用商品消费”

　　住房开始进入消费品时代。

　　《规划》在第三部分“推动商品消费扩容升级”中提出“促进大宗耐用商品消费”，并在该条措施的首要位置列出：“更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容。”

　　此外，《规划》同步提及支持家居家电消费智能化升级，发展新一代智能终端，促进智能家居设备互联互通，推动单品智能向全屋智能发展。

　　中指研究院分析认为，《规划》将住房消费与汽车、家居家电纳入“大宗耐用商品消费”框架，且放在首位，意味着住房消费是“促消费”重要引擎之一。

　　对于其中原因，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“我国在打造内循环发展新引擎的框架下，消费的内生动力备受重视，其中住房消费能带动家具家电、装饰装修、设计安装、建筑建材、纺织甚至汽车消费，可谓是消费的‘触发器’。去年发布的《提振消费专项行动方案》就已经将‘更好满足住房消费需求’纳入‘大宗消费更新升级行动’中。‘十五五’时期是夯实新动能的关键期，离不开住房消费。”

　　《规划》也提及，房地产消费应“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”。

　　“尽管住房市场化发展了近30年，房子总量足够多，但过去建设速度太快，解决的只是‘有没有’的问题，‘好房子’改善需求潜力非常大；另一方面，部分热点城市还有大量的刚需、刚改需求未释放。”李宇嘉分析。

　　在李宇嘉看来，新时期，住房消费也有新的结构性机会。“一老一小”在适老化改造、全龄友好场景打造、社区配套养老托育服务等领域蕴藏巨大发展潜力；社区治理、养老服务板块对智能数字化服务存在显著需求。此外，物业服务从对物的管理转向对人的服务，家政、养老、托幼、助餐、康养等居家生活赛道市场需求较大；面向年轻群体的快递代收、宠物照料等便民服务，市场需求同样旺盛。

　　住房既是消费也是资产

　　《规划》在“着力提升消费能力”部分提出“多渠道促进居民增收”。其中与房地产相关的表述是“促进房地产市场持续健康发展，持续巩固资本市场稳中向好发展态势，多渠道增加城乡居民财产性收入。加强税收、社会保障、转移支付等再分配调节”。

　　《每日经济新闻》记者注意到，求是网6月18日发表评论员文章《以更大力度提振消费》，指出“近年来房地产市场深度调整，不少居民感叹‘家底变薄了’，财富效应减弱，使居民消费开支趋于谨慎”，并提出“要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场，促进资本市场健康稳定发展，防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋，增强广大城乡居民的消费预期和底气”。

　　根据中指研究院的解读，《规划》从更高层级强调了房地产在居民增收中的重要性，释放了明确信号，房地产市场的稳定健康是增加居民财产性收入的重要基础，其中房价稳定或是关键，从稳定房价预期、稳定居民财富、提振消费信心，逐步形成“从稳市场到促消费”的正向传导链条。

　　《规划》同步提出“清理优化不合理限制性措施”。其中包括支持各地因城施策调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求；深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，着力满足缴存人不同阶段的多样化住房需求。

　　中指研究院也建议，当前稳定房价预期仍需要各方协调发力，政府部门利好政策应出尽出，市场主体也应规范自身行为，主动担当。除了落地更多需求端政策，供给端的影响也值得重点关注，特别是土地价格、新房价格、二手房价格之间的联动效应，规划条件更优、价格更低的地块入市或进一步增加房价下行压力，因此当前合理控制土地供给对稳定房价而言也至关重要。另外，房地产开发、中介等市场主体也要规范定价营销，合理收取中介费，避免恶性竞争，进一步稳定市场预期。