中证报中证网讯中国证券报记者7月14日获悉，继今年6月首批4单商业不动产REITs上市后，近期全市场又有5单新发商业不动产REITs陆续启动询价，发售上市工作正在稳步推进中。

　　2021年6月，首批9单REITs项目顺利上市，标志着境内REITs试点平稳落地。从试点破冰到商业不动产REITs登场，五年间，中国REITs市场走出了稳健向上的发展曲线。

　　记者了解到，五年来，监管机构聚焦REITs持续健康高质量发展的整体目标，在加快推进常态化发行、尽快形成示范效应的同时，始终坚持发展与规范并重，逐步构建完善适应REITs市场运行规律、体现REITs特点的监管制度安排，初步形成了一定的规模效应和示范效应。

　　开门立规夯实REITs全链条监管制度基础

　　制度是市场稳健运行的“压舱石”。据悉，中国证监会、沪深交易所及相关单位坚持市场化、法治化方向，积极搭建、完善符合REITs特点与规律的监管规则体系，覆盖REITs全生命周期各个业务环节。

　　2025年12月31日，在广泛开展调研、征求意见建议的基础上，结合REITs运行近五年的监管实践经验，证监会及交易所等单位对REITs制度框架进行适应性完善，将商业不动产REITs纳入规则体系，同时吸收总结了REITs试点落地以来的审核监管经验，系统规范项目审核、发售、扩募以及信息披露等方面的监管要求。

　　在市场准入方面，监管以公开透明、可预期的审核机制，给市场吃下“定心丸”。沪深交易所官网均于试点启动之初开设公募REITs子网站，对外公开REITs审核标准、程序、内容、过程和结果，动态更新项目审核进展，做到审核标准公开、审核过程留痕、审核结果公示，持续提升审核透明度，接受社会监督。

　　记者了解到，监管对于REITs审核聚焦资产质量，坚守合规底线，关注运管效能，将高质量发展要求贯穿审核始终，对于资产质量、运营能力不达标的项目依规终止审核，切实把好准入关口，夯实发展根基。2026年以来，全市场共有6单项目被依规终止审核。

　　穿透监管完善REITs配套机制

　　REITs市场发展应坚持其作为资产上市平台的证券本质属性，而非资产的一次性出售或资产上市的终点，支持企业依托REITs做优做强轻资产运营。

　　在正确发展理念指引下，国内REITs市场迈入提质扩容的良性发展阶段。一方面，市场持续扩充优质资产供给，推动底层资产业态不断丰富，陆续在多个领域实现破冰，规模有序增长，全市场REITs市值已突破2000亿元，涌现了一批初具示范效应的行业龙头项目。另一方面，制度体系持续完善，监管完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制，积极探索多元、高效的扩募实施路径，REITs市场呈现首发扩募双轮驱动的良好发展态势。

　　REITs市场监管应遵循其特点规律和风险特征，持续完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、资产运营管理、信息披露等全链条监管制度，通过审核问询、现场督导、现场检查等方式，强化对底层不动产资产质量、运营管理、治理水平的穿透式监管。

　　为此，监管持续发力，一方面健全REITs信息披露制度，沪深交易所已发布REITs临时报告以及定期报告信息披露业务指引，提升信息披露的透明度、标准化和及时性，强化对重大事件的临时披露要求；另一方面健全REITs交易监测监控机制，引导加强投资者关系管理，维护二级市场平稳运行，不断增强市场韧性和抗风险能力。

　　业内人士表示，随着商业不动产REITs平稳启航，行业发展迎来新契机，市场各方可以此为契机，凝心聚力推动REITs市场高质量发展，支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs，通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，充分发挥市场功能，盘活存量资产，更好服务国家战略和经济社会发展全局。