随着广州推进低效楼宇更新提升的实施细则落地，城市发展由增量扩张转向存量焕新，广州商业地产也进入存量价值重构新阶段。机构发布的数据显示，广州投资市场成交趋于活跃，大宗不良资产交易增多，私人投资者占比增加。除了广州核心区位可售优质物业增加，优质物业呈现出性价比外，国内房地产公募基金市场发展也带动了机构投资者对核心物业的需求。业内人士预计，广州大宗投资市场的活跃度将有望进一步提升。

　　综合体成交金额占比最高超六成

　　可以看到，广州大宗物业投资市场二季度成交量明显改善。根据CBRE世邦魏理仕最新发布的数据，二季度内录得11宗大宗物业投资交易，成交金额63.7亿元人民币，较一季度显著上升。上半年合计成交15宗，总金额68.3亿元人民币。其中，综合体成交金额占比最高，达到64.9%，如新鸿基收购广州天汇广场剩余股权，这次交易的物业类型包括酒店、商场和停车位。另外，广州还录得两宗数据中心交易，分别位于黄埔区和白云区，而上一次同类物业成交需追溯回2021年。

　　从投资者类型来看，2026年上半年，私人投资者的投资增多，15宗成交中，五宗的买家来自该类别，占比33.3%，较2025年（3.8%）显著增长；单宗平均成交金额为1.2亿元人民币。

　　另外，值得关注的是，上半年不良资产相关的大宗交易增加，按宗数计算，占所有录得成交的53.3%。不良资产交易的物业类型，主要是市区的酒店、办公和商业裙楼，以及白云的数据中心和南沙的仓库等，在各自物业类型中，都属于优质区位，并且大部分都具有稳定现金流，如长期租约和较高入驻率，因此受到本地投资者的青睐。

　　（数据来源：世邦魏理仕）

　　改造增值、稳健收租成主流投资逻辑

　　不良资产交易增多，私人投资者占比增加，对市场意味着什么？CBRE世邦魏理仕广州分公司董事总经理严思慧表示，二季度广州大宗成交改善，私人投资及不良资产交易放量，属于风险逐渐出清后的结构性筑底修复。这也传递了几个信号：一是资产价格底部确立，下跌空间收窄。改造增值、稳健收租成为主流投资的逻辑；二是资金结构切换，投资额高的物业，大型机构的风控其实是趋严，而投资额偏小的物业私人资本就成为市场流动性主力了。酒店、社区商业抗周期韧性优于传统写字楼，而酒店、整栋写字楼的交易额大，因此，私人投资者入场较机构多；三是房企、城投债务处置提速，不良债权、股权并购替代传统产权交易。行业进入经营性不动产长期价值时代。

　　值得关注的是，今年6月广州出台低效楼宇更新政策及配套细则，新政通过简化审批、放开业态转换、弹性地价补缴、优化自持与转让规则，大幅降低老旧商办改造门槛，提升低效楼宇的竞争力，正在重构全市写字楼、商业综合体及大宗不动产的估值体系与交易逻辑。广州商业地产也正式进入存量价值重构新阶段，行业核心红利从增量开发转向低效改造、业态升级、产权整合、资本闭环。未来具备改造空间、稳定现金流、产权合规的存量商办资产，将成为市场核心稀缺资产。

　　对此，严思慧认为，依托全国商业REITS扩容及广州首单酒店REIT落地，叠加低效楼宇更新政策，存量资产已形成政策改造+金融资本化闭环。新政同时有效化解用地性质、地价补缴自持限制等历史遗留合规问题，优质成熟商业、酒店可直接申报公募REITS，实现重资产出表、快速回笼资金。旧低效资产可通过业态升级、运营提质、产权规整，以Pre-REITs模式培育达标后资本化退出。

　　对于业主而言，借着这次重大利好的机会，写字楼要抓住的是利用政策的指引提升硬件的竞争力，对应现有的政策对物业进行调整；而商业、酒店、物流仓储则要注重如何展示出项目可持续的现金流实力，通过多元化的渠道、对应估价制定合理的定价来实现退出。例如：国企可借REITS降负债、提高资产周转，民企可通过资产打包、基金合作实现盘活退出。

　　不过需要关注的是，产权分散，老旧散售商业产权分散，归集难度大、成本高，是整体盘活与 REITS申报的最大障碍。此外，零售、酒店周期性明显，相较于产业类 REITS 估值偏低。同时，老旧楼宇改造成本高、回报周期长，短期信贷资金与长期运营收益容易不匹配。中小单体资产体量不足，也难以独立满足公募 REITS 的准入门槛。因此，严思慧建议，遇到此类问题，可以采用托管先行、分批归集模式，先统一运营稳现金流，再逐步整合产权。可以推动多业态资产打包组合，平滑经营波动，提升资产标准化与估值水平。同时，用好城市更新专项低息贷款、改造补贴，低成本资金适配长周期运营。尤其要注意前置整改土地、消防、规划历史遗留问题，打通资本化合规通道。可以嫁接头部专业运营团队，以精细化管理夯实经营性收益。