“我有个客户，刚买了四环的新房，属于改善置换，原来住在交通大学片区。”西四环一位房产中介人员告诉新京报贝壳财经记者，眼下像这样“卖旧买新”的客户不在少数。一方面，新房在产品设计、社区品质上确实更胜一筹；另一方面，新房价格也在调整。

　　据克而瑞北京数据统计，6月份，北京新建商品住宅（含普通住宅与别墅，不含共有产权房）网签4149套，突破4000套，创下一年来的新高。市场稳需求、回暖修复的信号愈发清晰。

　　一边是年中成交创下新高，一边是政策利好持续加码，下半年的北京楼市，注定站在聚光灯下。

　　一条不同于往年的成交曲线

　　“现在购买新房的客户很多，如果位置不太差的，流量都是现象级的。北京购买力还是很强的，购房者并不是没钱了，而是花钱更加谨慎。一旦有好盘入市，成交都很活跃。”一位深耕改善型新房市场的中介人员表示。

　　今年上半年，北京新房月度成交走出了一条不同于往年的曲线。3月成交3247套，4月涨至3877套，5月稳定在3875套，6月则冲高至4149套，呈现逐月回暖的态势。

　　据克而瑞北京统计，6月北京新建商品住宅成交套数环比上涨4.9%，同比涨幅更达25.61%；价格层面，当月成交均价为57216元/平方米，环比微涨0.8%，同比下跌8.28%，仍处于温和调整通道。

　　“通常情况下，上半年的市场走势是，3月冲高，4、5月适度回调，6月小幅回升。”一位业内人士指出。

　　合硕机构首席分析师郭毅表示，往年楼市常规旺季集中在3、4月份，到年中“630”冲刺节点，开发商往往会推出大幅促销，成交迎来小反弹。但今年行情和往年截然不同，春节过后，新房月度成交基本上是逐渐转好的状态，市场趋势向好。不过，从上半年整体成交规模来看，和去年同期基本持平、小幅微增，总量没有明显扩容。

　　克而瑞北京统计数据显示，1-6月，北京新建商品住宅新增供应量为14068套，同比下跌26.8%；成交量为18863套，同比上涨3.2%，市场活跃度有所回升。

图/克而瑞北京

　　对于上半年北京新房成交的上扬趋势，郭毅认为，一方面当前二手房市场可能已步入成交活跃周期，不少家庭完成旧房置换后，随之产生新房改善需求；叠加“好房子”以及各项利好政策，进一步激活了改善需求。旧房子的流通加速，新房子的品质提升，让今年改善类购房需求迎来集中释放。

　　什么样的新盘更好卖？

　　今年上半年，什么样的新盘更好卖？北京新房成交又呈现哪些特征？

　　据郭毅观察，市场成交呈现三大特征：其一，“好房子”项目成交的活跃度更高；其二，总价500万至800万元区间的刚改项目成交热度更为明显；其三，全新取证开盘的新盘热销态势更为突出，存量老盘虽不乏业绩亮眼的个案，但整体热度仍不及新开项目。

　　的确如此，3月开盘中海·九树满和，4天网签207套；中建国贤府PARK与未来城·星寰时代同日入市，开盘当日分别成交467套、389套；5月开盘的北京城建·龍樾海序，当月网签550套；6月开盘的嘉棠雅序，仅3天便网签136套。

　　克而瑞北京分析指出，核心区优质新盘热销频现、外围刚改产品高效走量，市场呈现出“核心改善热、外围刚需卷”的结构性分化特征。伴随“好房子”标准落地、建筑新规加持以及二手房置换链条的有效激活，成交重心加速向改善型、高品质房源集中，产品力成为项目脱颖而出的关键变量。

　　供应端也在积极呼应需求，优质项目不断出炉。以CBD片区为例，2016-2025年十年间，东三环核心板块零新增大规模纯居住用地，区域新房供应近乎彻底断供。目前片区存量豪宅多为十年以上老旧房源，产品迭代滞后、空间格局落后，无法匹配当代高净值人群居住需求。而需求。而懋源·騴橒臺的入市，恰好填补了这一空白。项目主力户型150-230平方米，其中217平方米楼王边户以钻石全景舱为设计原点，客厅、餐厅、主卧，三大核心空间拥有IMAX级270°全景视野。

　　与此同时，越来越多的新盘选择提前开放实景示范区和会所，追求“所见即所得”。继开放超级界面、实景示范区之后，璞樾6月份正式发布“至璞而樾的生活艺术”，在自然、门仪、颜值、艺境、空间、社交六大维度，深度回应层峰人群对当代人居如何更好为“情绪浓度”服务的时代课题，越秀服务的高定服务体系也同步落地。

　　7月初，位于北京西四环的北京隅·海岄实景示范区开放，园林设计取意“山海九章”，以“读石、听泉、观松”为线索进行动线设计，并首次提出“全维学养社区”，优质智育、社群共育、多元美育等五大维度构建起一个覆盖全龄段、全场景、全周期的成长生态系统。

　　利好政策再添“一把火”

　　步入下半年，北京楼市将迎来怎样的走势？

　　郭毅判断，下半年新房市场最值得关注的板块是高端住宅。一方面，当前北京供地多集中于地段优质、房企关注度高的核心地块，土地成本偏高，后续入市项目售价自然维持高位；另一方面，房企纷纷加大投入推进产品升级、品质提升，北京也在落地第五代住宅，这类产品将成为楼市的新物种。

　　克而瑞分析称，展望下半年，随着“好房子”产品持续入市、置换链条进一步打通、政策端持续发力，北京商品住宅市场有望延续结构性修复的向好态势。核心区改善型优质项目与外围高性价比刚改产品仍将是市场主力，产品力竞争预计将进一步深化。在需求升级与供给优化的双向驱动下，具备优质地段、稳健产品与合理定价的项目，将继续引领市场。

　　政策层面同样暖风频吹。7月13日，国务院发布《扩大消费“十五五”规划》，这是我国首个以“扩大消费”为主题的五年专项规划，将住房消费纳入国家扩大消费的顶层设计框架，标志着房地产政策定位从“防风险为主”向“防风险与促消费并重”升级。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示：“市场趋势方面，下半年核心城市在优质项目持续入市及政策支持带动下，新房成交有望边际改善，但结构性分化将进一步加剧，修复主要集中于优质板块及‘好房子’项目。”