7月15日，华夏保利商业REIT(508605)正式启动发售。作为首单获批的央企商业不动产公募REITs，该项目以广州珠江新城甲级写字楼与佛山千灯湖购物中心为底层资产，拟募集规模约17.97亿元。
除保利商业REIT外，近期还有陆家嘴REIT、锦江REIT、凯德商业REIT等多单新发商业不动产REITs陆续启动询价，行业落地节奏显著提速。
拉长时间维度看，今年上半年国内商业不动产REITs市场已实现规模化突破，首批四单产品成功挂牌上市，另有20余单项目处于交易所受理审核阶段，累计拟募资规模突破750亿元。
赛道热度持续攀升之下，大悦城、首开股份、新城控股等一众头部房企纷纷加速布局，密集递交项目申报材料。行业发展进入全业态覆盖、体系化运作、规模化盘活的存量资产运营新时代。
“当前商业不动产REITs市场正处于制度红利释放期。随着去年末证监会63号文的发布，商业不动产试点正式落地，写字楼、酒店、长租公寓、文旅地产等资产纳入发行范围，中国REITs正进入‘基础设施+商业不动产’双轮驱动的新格局。”东方金诚结构融资部高级副总监杨慧在接受界面新闻采访时指出。
大湾区双业态资产打包发售
华夏保利商业REIT是国内首单获批的央企商业不动产REIT，底层资产为“写字楼+购物中心”的双业态组合。
其中，广州保利中心位于珠江新城核心区，入池面积约8.2万平方米，属于一线城市核心区甲级写字楼；佛山保利水城·时光汇位于佛山金融CBD，为区域型购物中心。两处物业分处广佛两城，并非商业综合体模式。
从运营数据来看，广州保利中心近年来出租率承压明显。2021-2025年，出租率分别为94.40%、95.30%、85.91%、72.73%、69.00%，呈持续下行趋势。尽管2026年3月末签约出租率回升至74.17%，且2025年续约率达75%，但写字楼市场整体基本面压力不容忽视。佛山保利水城·时光汇表现相对稳健，截至2025年末出租率为92.74%。
“这种‘写字楼+购物中心’的双业态打包模式，优势在于多资产可分散风险、扩募可选业态多样，劣势在于可比标的较少。两处物业分处广州和佛山，没有互相引流的好处，更多在于丰富了基础资产的多样性。”杨慧对界面新闻分析指出。
杨慧认为，保利的双业态组合“整体符合2025年末证监会63号文提到的‘鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合’，推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力”。
从发售情况来看，保利商业REIT认购价格定为3.593元/份，处于询价区间下限，较评估基准折价10%。发售总份额5亿份，对应2026年及2027年的预测现金分派率分别为5.99%和6.01%。而网下认购倍数仅为1.00倍，这意味着网下机构没有出现溢价追捧。
市场回归理性
相比此前部分REITs产品在一级市场的高溢价发行，保利商业REIT此次定价更趋理性，网下认购倍数也明显低于首批四单产品。杨慧在采访中向界面新闻分析指出，造成这一现象的原因主要有两个：
其一，从运营表现来看，自2025年以来，除北京区域优质写字楼出租率略有回升外，其余区域优质写字楼均呈现出租率、租金双降趋势，行业基本面整体压力较大，首批商业REITs均未纳入写字楼这一业态，市场投资者可参考标的较少。
其二，从市场层面来看，6月18日首批4只商业不动产REITs上市，合计募资203.33亿元。彼时各产品网下认购倍数动辄数十倍乃至上百倍，市场情绪高涨。但上市首日各产品走势即出现分化：国泰海通砂之船商业REIT涨幅达11.08%，而底层资产含写字楼的汇添富上海地产商业REIT仅微涨0.02%。
更为关键的是，首批四单产品上市后，由于打新套利卖出资金增多，二级买盘缺少险资主力进入，导致首批上市资产表现不及预期，除砂之船REITs外，其余三只上市前5个交易日均出现破发现象，一级上市遇冷传导到二级市场价格下降，进而也会影响到第二批商业不动产REITs的认购倍数。
首批商业不动产REITs首日表现与网下认购热度对比图源：易居研究院
不过一些积极的信号也在蓄积。6月首批四只REITs指数基金正式获批，于7月1日进行募集，展现出监管在推动公募REITs市场规模发展方面的决心，同时本次REITs指数基金的迅速结募反映出市场资金的配置需求旺盛。
据杨慧判断，“接下来，随着8月份保险放开商业不动产REITs投资限制后，市场供需将逐步恢复平衡。一级市场能否顺利发行，最终还是取决于二级市场价格表现是否具备韧性，在监管政策的支持下可以通过多种工具为市场持续注入流动性。”
换一个视角看，保利商业REIT此次定价锚定询价区间下限，在低利率环境下，5.99%和6.01%的预测分派率为二级市场预留了足够的安全边际。市场正在从“打新必赚”的投机热情，转向基于资产质地与现金分派率的价值投资逻辑，或许也是走向成熟的标志。
房企加速从“开发”迈向“资管”
在保利REITs开启发售的同时，头部房企的REITs布局节奏也在持续提速。
7月10日，大悦城控股发布公告，董事会全票通过天津大悦城商业不动产REITs申报方案，正式启动新项目资本化进程。值得注意的是，大悦城早在2024年便成功发行消费基础设施REITs，此番二度布局、切换商业不动产REITs赛道，正是房企运用双赛道盘活存量资产的代表。
据界面新闻统计，自2025年末试点启动以来，沪深交易所已累计受理的20余单申报项目中，房企占比超过三分之一，新城控股、首开股份等多家头部房企悉数登场。
这一轮房企密集布局的制度性根源，在于2025年12月31日证监会发布的63号文。
该文件首次将商业不动产纳入REITs底层资产池，涵盖商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态。最为核心的制度突破在于审核路径的简化，商业不动产REITs无需发改委前置推荐，可直接向证监会、交易所申报，审批周期从基础设施REITs的10至15个月压缩至4至6个月。
杨慧指出，对不同房企而言，不同业态对应不同REITs通道，可以实现“分类打包、分平台运作”。如，购物中心、奥特莱斯等偏民生消费属性的资产，走消费基础设施REITs通道；写字楼、酒店、商业综合体等偏市场化运营属性的资产，走商业不动产REITs通道。
换言之，商业不动产REITs的推出使房企存量盘活消费类单点突破走向全门类系统化。
对房企而言，REITs的意义也远超融资工具本身。它是一条从“重资产持有”迈向“轻资产运营”的转型路径，也是一次从开发销售向资产管理的能力跃迁。REITs要求持续稳定的现金流和透明化的信息披露，杨慧认为，“这将推动房企从‘重开发’转向‘重运营’，进而提升整个行业的资产管理水平。”
以保利发展为例，其资产规模逾万亿元，拥有超200个在营项目及逾100万平方米扩募储备。运营架构上，项目采用“统筹管理+专业运营”模式，由保利商业物业与和汇商管分别负责写字楼与购物中心的日常管理。原始权益人高比例参与战略配售，实现了与公众投资者的深度利益绑定。
与此同时，行业快速扩容背后的潜在风险也不容忽视。杨慧特别提醒，商业不动产REITs，不同于之前发行的消费类REITs的强壁垒性核心资产，后续扩容的资产可能逐渐面临资产质量参差不齐、估值泡沫等风险，需要投资者注意。
市场迈入分化新阶段
回望2026年上半年公募REITs市场，整体呈现“供给集中放量、二级市场持续承压”的格局。
数据显示，4月21日-6月18日期间，中证REITs全收益指数累计跌幅达6.04%，一度失守千点关口。一边是20余单商业不动产REITs申报在途，一边是二级市场买盘乏力，供需失衡的矛盾尤为突出。
立足7月，政策与资金端的多重积极变量正在积蓄力量，下半年市场格局有望迎来结构性修复。
杨慧对界面新闻表示，在监管层系统性推进制度建设的背景下，国内REITs市场长期增长潜力充足。随着“基础设施+商业不动产”双轮驱动格局成型，国内可盘活的不动产存量资产规模跃升至十万亿级别，行业发展空间被彻底打开。今年上半年，商业不动产REITs拟募资规模已超越2025年全年基础设施REITs发行总量，扩容速度远超市场预期。
资金端的改善信号尤为明确，将成为市场企稳的核心支撑。
6月获批的首批四只中证REITs全收益指数基金，已于7月初顺利完成募集，为市场带来约12亿元增量配置资金，被动配置力量持续入场。更关键的是，8月份保险资金投资商业不动产REITs的限制将正式放开，叠加OCI记账规则落地，银行理财等资管产品的配置门槛同步降低。长期稳健型资金批量进场，有望从根本上优化当前短期套利资金主导的市场结构，缓解二级市场的波动压力。
综合供需、资金、政策多重因素，杨慧对2026年下半年商业不动产REITs市场做出预判：市场将呈“供需再平衡、分化加剧”格局。随着商业不动产REITs申报规模持续释放，叠加资产基本面分化，二级估值仍承压。监管流动性工具可托底，预计市场震荡企稳，核心资产获溢价，弱资质产品承压，一级发行节奏取决于二级价格韧性。
