新华财经上海7月17日电（谈瑞）上海高端住宅市场正如火如荼——最高备案单价30.25万元／平方米的嘉佰道·徐汇和最高备案单价32.83万元／平方米的中海云锦华庭二期于7月11日同期开盘，开盘6日后当前网签比例均已超过三成，其中嘉佰道·徐汇的2套单价30.25万元／平方米、总价过亿元的联排别墅被证实确已售出。在高端住宅资产抗周期保值属性成为高净值人群配置底层逻辑的当下，精准客群定位、差异化产品力已然成为房企在激烈赛道突围的重要抓手。
上海高端住宅市场持续领跑全国
同属徐汇内中环的嘉佰道·徐汇与中海云锦华庭二期，走出了差异化的推盘路线。
宸嘉发展旗下嘉佰道·徐汇首期推出91套房源，整体均价18.86万元／平方米，产品矩阵包含77套高层、11套洋房与3套联排别墅。据悉开盘当日91套房源收获89组有效认购，认购率为97%，其中总价分别为1.16亿元、1.24亿元的2套联排别墅成功售出。同期入市的中海云锦华庭二期，本次则推出44套大平层，整体均价23.26万元／平方米，单套总价在5000万元至1.54亿元之间。
截至7月17日10时，上海市房地产交易中心披露的销售信息显示，嘉佰华苑一期（嘉佰道·徐汇备案名）91套房源目前预定总套数13套、已售总套数22套，已售中包含2套单价均为30.25万元／平方米的联排别墅，面积分别为411平方米和384平方米。同期，云锦华庭二期44套房源目前已售总套数15套，其中包含一套单价29.03万元／平方米、面积为274平方米的住宅。
高价新房项目在上海平稳走量并非个例。行业监测数据显示，中海云锦华庭（一期单价20.6万元／平方米）、陆家嘴太古源·源邸（最新一期单价18.2万元／平方米）、新弘·北京道（单价18.8万元／平方米）等项目保持了稳定销售表现。另据中指研究院发布的2026年1-6月上海商品住宅销售金额TOP20榜单，澐启滨江（最新批次单价14.7万元／平方米）、安澜上海（单价17.9万元／平方米）、陆家嘴太古源·源邸（最新一期单价18.2万元／平方米）分列前三。
放眼全国，上海高端住宅市场也长期保持了碾压式领先。据普睿数智调研数据，2025年上海的总价3000万元以上、5000万元以上、1亿元以上的新房成交分别占全国的50%、60%、70%以上。换而言之，“每成交3套顶豪，就有2套在上海。”而到2026上半年，总价1000万元以上高端住宅成交中，上海仍以4922套的成绩领跑全国。
房企竞逐推高“面粉价” 优质地块持续转化高端住宅供应
土地市场决定了新房市场的底色，资金稳健的开发商持续重仓印证了行业对上海这座城市长期价值的共识。
嘉佰道·徐汇所在地块于2024年末土拍出让，彼时宸嘉发展历经101轮竞价，以43.82亿元、40%溢价率拿下徐汇S030501单元N06-22地块，综合楼面价12.6万元／平方米，剔除配套后可售住宅楼面价达13.3万元／平方米。而中海云锦华庭所在地块更是一举刷新了徐汇住宅楼面价纪录，中海地产2025年10月以总价44.65亿元、10%溢价率竞得徐汇区WS5单元188N-I-21地块，楼面价高达14.985万元／平方米。
值得注意的是，上海土地市场的热度仍在持续，未来预计还将会有多个热门高价宅地持续转化为高端住宅供应。
上海2026年第四、第五批次土拍中，成交了数个高溢价率地块，例如保利置业以34.88亿元、溢价率40%斩获浦东南码头地块，楼面价8.21万元／平方米，市场预测未来售价可能在14万元／平方米左右；再比如上海城投以19.30亿元、溢价率35.63%竞得虹口瑞虹地块，楼面价10.85万元／平方米，未来住宅预期售价也大概率超过15万元／平方米。
“核心地块‘高溢价、长竞价’态势明显，核心区稀缺土地资源在调整周期中体现出强劲抗跌性与资本吸引力。”中指研究院上海数据总经理张文静表示，随着“好房子”产品陆续转化为新增供应入市，新房市场的供需结构将加速走向明朗化。
市场分化显现竞争转向精细化客群运营
尽管头部项目销售热度高涨，新地块、新项目不断刷新价格天花板，但业内也有观点认为，上海整体高端住宅市场已隐隐显现结构性疲弱苗头，市场分化成为当前最鲜明特征。
“2026年3-5月，在多个城市房价冲击‘10万+’的同时，上海单价10万+高端住宅市场整体热度不及预期。”普睿数智科技董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱表示，虽然澐启滨江、绿城潮鸣外滩、翡雲悦府、前滩元境等项目依然表现强劲，但最近数月市场整体呈现“供应高位波动、认购跟进乏力、去化率低位徘徊”的特征。
丁祖昱认为，短期供求关系失衡是高端住宅市场阶段性走弱的核心矛盾：一方面，近年核心地段大量高价宅地入市，高端房源供应持续放量；另一方面，经过多年改善需求集中释放，市场存量高净值客群规模见顶，新增需求不足以消化持续扩容的高端供给，同质化产品将陷入客户抢夺的白热化竞争。
在此背景下，上海高端住宅开发商的竞争逻辑已发生根本性转变，从过去单纯比拼地段、单价高低，转向精细化分层、精准匹配客群。
有业内资深人士表示，大平层、叠墅、风貌、联排等高端住宅产品形态已经无法简单复制套用，真正决定成交的，是开发商读懂细分客群核心需求的能力。不同财富层级、年龄、家庭结构的买家，对居住、资产、社交的诉求截然不同，房企需要针对地块属性打造专属非标产品，精准匹配对应客群。
来自乐居财经的观点也认为，未来只有占有城市稀缺地段、产品力过硬、定价贴合市场预期的项目，才能在激烈竞争中站稳脚跟。
