21世纪经济报道记者陈思琦深圳报道

　　日前，拓竹科技全资子公司竹鹤科技斥资1.41亿元在光明区摘下一宗工业用地，拟建3D打印智造总部基地项目，计划年产超300万台3D打印机。

　　随后在7月13日，存储芯片领域“小巨人”德明利（001309.SZ）以3.52亿元竞得福田梅林一宗商业用地，将建“智能存储管理及研发基地总部项目”，计划5年内产值超400亿元。

　　长期以来，互联网大厂、金融机构等是拿地主力，处于技术高速迭代期的高新技术企业、专精特新“小巨人”们，多以租赁物业维持轻资产运营。而今，拓竹、德明利等纷纷转向自持物业，折射出深圳产业底层逻辑的深刻重构。

　　广东粤港澳大湾区研究院分析认为，利率下行周期下，“以建代租”带来的财务正现金流是表层原因。更深层的驱动力在于，人工智能、机器人、芯片设计、高端智能装备等领域需构建“研发—中试—量产”的无缝闭环。

　　相比通用写字楼，自建物业能提供满足电磁兼容、抗微震等特殊要求的专属空间，既守住了技术秘密，也缩短了从实验室到量产线的距离，由此构建“热带雨林”式的总部经济生态。

　　过去几年，从腾讯（0700.HK）、大疆等本土巨头到京东（9618.HK）、抖音、山东魏桥等“非深籍”产业龙头，均选择重仓深圳，自建总部及研发基地。

　　如今，牌桌上多了一些年轻身影：专精特新“小巨人”企业、瞪羚企业、制造业单项冠军等，也开始自建总部了。

　　拓竹科技就极具代表性。成立仅5年，拓竹消费级3D打印设备已连续3年全球销量第一，2025年企业营收突破100亿元。

　　销售火热的另一面，企业的“用地焦虑”渐渐显现。

　　今年3月，深圳光明区公示3D打印智造总部基地项目遴选方案。文件透露，竹鹤科技及其集团正处于爆发式增长与制造升级的关键期，目前在深圳无自有用地，现有总部办公、生产基地及仓库均为租赁，且高度分散、空间使用趋于饱和，制约了企业产能扩张、智能化升级与新业务拓展。

　　这成为此次拿地的直接动因。6月29日，竹鹤科技以1.41亿元竞得光明区玉塘街道A609-0275宗地，面积约8.36万平方米。

宗地示意图。图源：深圳公共资源交易中心

　　工商信息显示，拓竹科技注册于前海合作区南山街道，全资子公司竹鹤科技、竹素科技位于宝安区福海街道。为何首个自有总部项目要“北上”光明？

　　“这主要基于企业的制造业属性与光明区的南北连接区位优势。”世邦魏理仕中国区战略顾问部负责人肖伟认为，光明区具备良好的先进制造及新材料产业基础，且位于连接东莞供应链基地与南山科技园、前海合作区的科技走廊节点，便于企业研发、生产环节与供应链紧密协同。

　　A609-0275宗地《规划设计要点批复表》显示，新建规定建筑面积为37.62万平方米，包括厂房28.92万平方米、研发用房2.06万平方米，配套宿舍及食堂，即总部、研发、生产环节一次性落地。

　　拓竹拿地不过两周，又一家“小巨人”官宣摘地。

　　7月13日，福田区梅林街道B405-0246商业用地成交，深圳市德明利技术股份有限公司以3.52亿元竞得，将建“智能存储管理及研发基地总部项目”。该宗地面积7208.97平方米，规定建筑面积46858平方米，其中商业7000平方米、办公39858平方米。

　　德明利成立于2008年，2022年登陆深交所，专注于存储控制芯片与解决方案的创新研发，是国家高新技术企业、国家专精特新重点“小巨人”企业。

图源：公众号“幸福福田”

　　今年3月，德明利发布2025年度向特定对象发行股票预案（修订稿），拟募集资金总额不超过32亿元，用于固态硬盘（SSD）扩产项目、内存产品（DRAM）扩产项目、德明利智能存储管理及研发基地总部项目和补充流动资金。

　　德明利在预案中坦言，截至2025年底，公司累计获得授权专利221项，研发团队由2022年初的103人快速扩张至437人。当前公司研发、办公场地均为租赁取得，“研发及管理协同性及研发功能拓展均受到场地限制”，建设具备管理及研发职能的总部基地“至关重要”。

　　拿地翌日，德明利披露业绩预告，上半年预计实现营收160亿元至180亿元，同比增长289.39%至338.06%；归母净利润57亿元至65亿元，同比扭亏为盈。

　　从租到买，底层逻辑变了

　　行业景气度上升叠加经营规模扩张，对公司研发和管理基础设施提出了更高要求，两股力量共同推动拓竹、德明利等一批“小巨人”企业走出写字楼，拿地自建总部。

　　肖伟向21世纪经济报道记者分析道，这一选择的底层逻辑在于资产的稳定性与自由度：“长期来看，自有物业比租赁更具稳定性；另一方面，租用空间虽能做微小调改，但自建物业自由度更高，能更好地满足企业个性化的空间规划及产业生态配合需求。”

　　于政府而言，引入企业总部，最直观的利好是提高地方税收、拉动周边消费，强化城市的经济辐射力与产业集聚力。

　　世邦魏理仕最新报告显示，今年上半年，深圳大宗交易市场活跃度较高，共录得13笔交易，同比增长86.0%，总成交金额达66.5亿元。办公楼为成交主力，贡献约40%的交易额，其中小独栋物业持续成为价值配置的重要标的。

　　报告特别提及，深圳在硬科技与高端制造领域形成了独具特色的拿地方式——政府以底价出让土地，企业则承诺相应的营收和产值，“总部”从一项单纯的固定资产转变为企业扎根深圳的“通行证”。

　　交易公告显示，宗地A609-0275、B405-0246均为一人竞买，分别以1.41亿元、3.52亿元底价成交。项目投产后，拓竹（竹鹤）将以5年为周期，每个周期产值不低于225亿元，并带动一批高端制造人才落户光明；德明利总部项目计划5年内形成2500个就业岗位，实现产值超400亿元，税收超13.5亿元，有望进一步强化福田区在集成电路设计及相关环节的集聚优势。

　　并非所有成长型企业都有实力独立拿地，深圳则提供了“组队”的选项。

　　《深圳市总部项目遴选及用地供应管理办法》明确，确有用地需求且在本市无自有总部用地的总部企业，可以独立或者联合申请总部用地。

　　据“深圳龙华”今年3月消息，有方科技（688159.SH）、创想三维（03388.HK）拟联合竞买深圳北站片区一宗新型产业用地（M0），共建“物联网及增材制造研发生产总部基地”。该项目计容建筑面积约7.61万平方米，将采用“带产业项目”挂牌出让方式，双方各持50%产权。

创想三维线下店。图源：公众号“深圳龙华”

　　据悉，有方科技是物联网接入通信领域A股上市公司，创想三维则是消费级3D打印领域的国家级单项冠军企业。联合总部基地建成后，预计年均形成产值超百亿元，纳税额超亿元。

　　除了联合建总部，“组队”建生产基地也迎来集中兑现期。

　　6月30日，龙华区在同一天内成交5宗产业用地，加上此前已摘牌的轴心自控项目，短短数日6个先进制造业项目全部落定，其中3宗地块采用联合竞买方式，参与主体覆盖上市公司、专精特新“小巨人”、“隐形冠军”等。

　　具体来看，创盈芯与格瑞普联合竞得A913-0134宗地，将建设智能终端和无人机动力系统研发中心及生产基地；利和兴联合欧盛自动化竞得A912-0637宗地，将建设高端半导体及自动化设备研发生产基地；博视科技与泛海统联拿下A912-0638宗地，将建设3D打印精密零部件及智能装备一体化研发制造基地。

　　“叠加政府政策支持，企业能以相对合理的成本持有深圳优质资产。”肖伟谈到，这类资产在企业IPO进程中尤为重要。当上市对企业资产规模提出要求时，自有物业的配置对资产评估、上市准备及后续再融资都提供了有力支撑。

　　政策东风仍在加码。据“深圳发布”7月21日消息，深圳市委财经委员会扩大会议明确要求，全力做好下半年经济工作，要谋项目抓落地，突出抓好重大项目、集中连片用地保障，积极推动工业投资稳定增长。

　　这预示着，“小巨人”们的自建总部潮，还将持续。