产业园区是承载科创企业、先进制造业发展的重要空间载体，也是衔接实体产业与资本市场的重要纽带，产业园区REITs已然成为上交所公募REITs市场极具代表性的细分板块。截至目前，沪市上市产业园区REITs共计15只，合计募集规模突破280亿元，底层资产广泛布局国家级高新区、经开区、自贸区等重点产业高地。机构分析认为，当前板块多数产品年化现金流分派率维持在5%至7%，在产权类REITs中具备较强吸引力；不少项目单位估值低于周边同类物业大宗交易价格。伴随新质生产力企业加速入驻、产业集聚持续强化，产业园区REITs配置的价值已逐步显现。

　　依托园区空间载体，沪市产业园区REITs持续培育产业集群，为新质生产力落地筑牢根基。各项目立足区域资源禀赋，重点布局集成电路、人工智能、生物医药、新能源、数字经济等战略性新兴产业，差异化产业生态逐步成型。

　　张江REIT扎根上海集成电路设计产业园，租户覆盖集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业，集成电路相关企业租赁占比接近四成。临港REIT通过扩募纳入康桥项目，集聚EDA软件、芯片设计、半导体检测产业链企业，同时培育具身智能产业集群，形成链主企业带动上下游协同发展格局。与此同时，创新类型园区不断涌现，首农REIT作为国内首单总部型科创产业园REIT，吸引快手、小米相关总部入驻，带动产业链企业集聚；招商科创REIT为首个国家级孵化器REIT，紧邻复旦大学，打通科创成果从实验室走向产业化的关键通道。

　　放眼全国，各地产业园REITs锚定特色赛道精准发力。津开产园依托超算中心打造数字经济产业集群；重庆两江REIT落地软件产业培育计划，重点发展物联网、大数据产业；亦庄REIT高标准厂房承接新能源智能汽车产业；沈软REIT聚焦新一代信息技术，助力“北方算谷”建设。多层次、差异化的产业布局，持续激活区域创新活力，也为底层资产长期业绩增长积蓄动能。

　　优质区位资源，构成产业园区REITs核心价值支撑。沪市产业园区REITs底层资产大多坐落于核心城市重点产业片区，配套资源完善、交通通达性强。市场数据显示，当前部分项目按估值折算的每平方米单价已明显低于周边同类物业的大宗交易价格，配置价值凸显。以首农REIT为例，资产位于北京海淀区西二旗，评估单价约1.41万元/平方米，显著低于周边可比办公物业收购价格。中关村REIT资产地处中关村软件园腹地，毗邻多所顶尖高校与科研院所，评估单价形成明显价值洼地。东吴苏园、建邺REIT等项目依托园区平台优势，持续吸引科创资源落地，长期价值支撑稳固。

　　行业专家表示，产业园区REITs当前的配置价值一部分源于区位优势与市场定价之间的错配。随着产业集聚深化和未来成长潜力兑现，具备坚实产业基础和稀缺区位资源的园区将有更明确的价格修复空间。

　　值得一提的是，面对产业园区行业存量竞争压力，沪市产业园区REITs依托精细化主动运营展现较强周期韧性。2025年，板块多数项目可供分配金额完成率超100%；步入2026年，多个园区出租率稳步回升，运营改善信号持续释放。

　　市场资深人士指出，在产业园区行业整体进入存量竞争的背景下，能够维持高出租率并实现业绩回暖的项目，体现了主动运营管理和产业集聚的协同效应，有望在行业分化中率先重回增长周期。总体来看，产业园区REITs作为新质生产力发展的重要物理载体，正基于优越的区位属性和深度的产业集聚，孕育未来成长空间。随着底层资产经营业绩的逐步复苏与主动管理成效的持续释放，其配置价值愈发凸显，有望为投资者创造稳健、可持续的长期回报。