新华财经北京7月24日电（王菁）戴德梁行24日发布《2025-2026亚洲REITs研究报告》显示，截至2026年3月31日，亚洲市场活跃REITs产品共289只，总市值2794亿美元，较2024年末增长18%。其中，中国内地公募REITs市场正式形成“基础设施+商业不动产”双支柱发展格局，产品发行数量居亚洲首位。

　　报告指出，2025年至2026年全球REITs市场进入结构性扩容阶段，亚洲市场整体回暖。中国内地市场期内新增REITs产品21只，占亚洲新增总量的八成，新增标的集中于仓储物流、工业厂房、消费基础设施及可持续发展领域。截至2026年3月31日，中国内地基础设施公募REITs已上市79只，发行规模2155亿元，总市值约2213亿元，同比增长19%。分业态看，不动产权类产品数量占比达90%，其中仓储物流、消费基础设施各新增5只，数据中心类REITs实现首次发行。截至2026年6月底，上市产品增至82只，发行规模2243亿元，总市值约2141亿元。

　　二级市场表现分化明显。截至2026年3月末，全市场REITs市值较发行价平均上涨3%，不动产权类平均上涨15%，收费收益权类平均下降11%。数据中心REITs溢价53%居首，消费基础设施类平均溢价38%。全市场平均分派收益率约5.6%，收费收益权类为8.3%，不动产权类为4.3%。

　　2025年末商业不动产REITs试点政策正式落地，成为公募REITs市场从基础设施单轮驱动向“基础设施+商业不动产”双轮驱动转型的标志。截至2026年6月30日，沪深交易所累计受理22只商业不动产REITs申报产品，覆盖购物中心、综合商业、酒店、办公、奥特莱斯等业态，预计募集总规模758亿元。

　　数据显示，首批4只产品于2026年5月上市，合计募集约203亿元，发行溢价率6.3%至10%不等，其中奥特莱斯资产表现较好。第二批4只产品已完成询价，预计募集约92亿元，首年分派率在4.1%至6.0%之间。

　　戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管、董事总经理陈家辉表示，2025-2026年全球REITs市场在周期修复与政策扩容中稳步前行，中国市场凭借基础设施REITs常态化发行与商业不动产REITs试点落地，已成为全球最具增长活力的市场之一。

　　戴德梁行北区董事总经理胡峰指出，2026年是中国商业不动产REITs的发展元年，政策体系完善、市场认可度高、底层资产优质，行业正式进入高质量扩容期。短期来看，市场化审核、灵活资金规则、合理收益机制将持续释放政策红利，推动优质存量资产加速入市；中长期来看，规模扩容、结构优化、主体多元、运营升级将成为行业核心发展方向，商业不动产REITs有望成为资本市场的核心配置赛道。

　　戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝表示，借鉴全球REITs市场发展经验，我国商业不动产REITs成长空间广阔。一方面，核心优质商业不动产现金流稳定、租户结构优良、运营确定性较强，符合公募REITs底层资产准入标准；另一方面，商业不动产REITs可有效帮助房企盘活存量资产、实现市场化变现，同时为保险、公募基金等长期机构提供稳健配置标的。国内商业不动产步入存量提质、精细运营阶段，商业不动产REITs有望持续稳步扩容。