7月24日，上交所修订发布《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号--大类基础资产（2026年修订）》(以下简称《大类基础资产指引》)。
具体来看，本次修订主要新增专章明确不动产基础资产通用审核关注要点；新增专章明确不动产证券化特别规定；完善各大类基础资产关注要点；优化产品设计通用要求。
新增不动产专章
近年来，不动产证券化业务快速发展，已成为盘活存量资产、拓宽权益融资渠道的重要工具。具备权益属性特征的不动产资产支持证券（以下简称机构间REITs）是资产证券化市场的最新创新产品，是多层次REITs市场的重要组成部分。
经过两年多的探索实践，上交所机构间REITs累计发行规模近1000亿元，已涵盖高速公路、租赁住房、仓储物流、数据中心、商业物业、新能源基础设施等15个细分业态。
本次《大类基础资产指引》修订以专章形式规范不动产基础资产的准入标准和信息披露要求，主要修订要点为:一是增设不动产基础资产章节，补齐指引中关于此类基础资产的空缺，明确了不动产基础资产定义及资产类型，规范了不动产项目控制、资产重组、国资转让等准入要求。二是增设机构间REITs特别规定章节，从制度层面明确将具备权益属性特征的不动产ABS命名为机构间REITs（原持有型不动产ABS），明确了其权益属性的产品定位和要求。
完善大类基础资产关注要点
本次《大类基础资产指引》修订还对部分原有条款进行了优化调整，过程中充分征求了市场机构的意见，并纳入了近期审核实践的最新要求，主要修订要点为:一是严把保理应收款ABS准入关，明确保理公司支付保理价款的资金来源不得由债务人垫付，压实保理公司对入池应收账款真实性和交易合同合规性的尽调核查职责，细化贸易类应收账款审核要求。
二是突出资产信用，提高资产质量要求，压实管理人和中介机构对于基础资产现金流独立性、关联交易公允性等的核查要求，防范发生现金流混同风险。
三是结合审核实践，补充各基础资产类型的重点关注事项，例如明确融资租赁准入标准，要求租赁物不得包括消费品、低值易耗品，强化租赁物可处置性核查;调整个人互联网消费贷款金额上限要求，限制互联网助贷业务杠杆规模;细化未来经营收入类项目对特定原始权益人的运营成本覆盖要求等。
